Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-98/2024 (2-754/2023;) ~ М-725/2023 от 06.12.2023

Дело № 2-98/2024

10RS0006-01-2023-001185-65

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 14 февраля 2024 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ганичева Павла Сергеевича к Администрации Лахденпохского муниципального района о признании действующим договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды,

у с т а н о в и л:

Ганичев П.С. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением по тем основаниям, что постановлением главы местной администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ганичеву П.С. предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> га в постоянное бессрочное пользование для ведения приусадебного хозяйства. В ту же дату выдано свидетельство на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей № для ведения приусадебного хозяйства площадью <данные изъяты> га.

ДД.ММ.ГГГГ    Ганичев П.С. обратился к главе местной администрации <адрес> с заявлением о переоформлении предоставленного ему земельного участка для ведения приусадебного хозяйства. ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано разрешение № на производство земляных работ по строительству, реконструкции и прокладке инженерных коммуникаций на приусадебном земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., (баня, гараж. сарай). Постановлением главы местной администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № постановление от ДД.ММ.ГГГГ № и свидетельство на право пользования участком № признаны утратившими силу. Ганичеву П.С. предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок под огород по <адрес>, площадью <данные изъяты> га, под гараж <данные изъяты>., под хозяйственный сарай <данные изъяты> и баню <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ    между мэрией <адрес> и Ганичевым П.С. заключен договор № на передачу земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., в аренду под гараж <данные изъяты> кв.м., сарай <данные изъяты> кв.м., баню <данные изъяты> кв.м., по <адрес>. Пунктом 5 установлено, что договор действует до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между главой местного самоуправления <адрес> и Ганичевым П.С. заключен договор аренды № земель сельскохозяйственного назначения на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №. Предметом договора является земельный участок под огород по <адрес>, общей площадью 0,055 га, для сельхозназначения. Договор заключен сроком на 5 лет.

Вступившим в законную силу решением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 22.08.2022 по гражданскому делу № 2-174/2022 за Ганичевым П.С. признано право собственности на объект недвижимости (баня) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> государственный реестр недвижимости внесены сведения о праве собственности Ганичева П.С. в отношении нежилого здания бани площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Истец с момента предоставления земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание бани, использовал его в соответствии с целевым назначением. Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № отказано во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вышеуказанном земельном участке как о ранее учтенном объекте недвижимости в вязи с отсутствием документов, свидетельствующих о том, что договор аренды является действующим (продленным).

В настоящее время истцу необходимо оформить свои права в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое здание бани, в том числе, по проведению кадастровых работ. Вместе с тем, осуществить данные действия истцу не представляется возможным, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о его праве аренды на земельный участок.

Истец полагает, что поскольку в настоящее время отсутствует возможность решения данного вопроса во внесудебном порядке, то его право должно защищено путем признания договора аренды земельного участка действующим и проведения его государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, истец просил суд признать действующим договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № общей площадью <данные изъяты> га, заключенный между главой местного самоуправления <адрес> и Ганичевым Павлом Сергеевичем; произвести государственную регистрацию договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № общей площадью <данные изъяты> га, заключенный между главой местного самоуправления Лахденпохского района и Ганичевым Павлом Сергеевичем.

В судебное заседание истец Ганичев П.С., извещенный надлежащим образом, не явился. Ранее в предварительном судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Лахденпохского муниципального района, извещенный надлежащем образом, в судебном заседании отсутствовал.

Представители третьих лиц Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия поступил письменный отзыв на иск, в котором представитель, со ссылками на нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указал, что документ, устанавливающий или подтверждающий право на земельный участок площадью <данные изъяты> га, а также документ, подтверждающий ранее осуществленный государственный учет такого земельного участка, не были представлены истцом в орган регистрации прав, что не позволяет считать указанный объект недвижимости ранее учтенным в соответствии со статьей 69 Закона о регистрации. Со ссылками на нормы гражданского законодательства представитель указал, что представленный договор аренды является не заключенным и не может рассматриваться в качестве документа - основания для включения земельного участка в ЕГРН как ранее учтенного объекта недвижимости. В настоящее время государственная регистрация договоров аренды осуществляется в соответствии с Законом о регистрации. Поскольку представленный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Незарегистрированный договор, по мнению Управления, не может быть возобновлен на неопределенный срок, поскольку право на возобновление договора на неопределенный срок имеют только стороны заключенного договора аренды. Учитывая, что договор аренды с Ганичевым П.С. не был зарегистрирован, а значит, в силу положений статьи 433 ГК РФ не был заключен, то положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ на данные отношения не распространяются. В соответствии с представленными документами договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключается на 5 лет. Учитывая, что в настоящее время срок действия данного договора аренды истек, и, как уже было указано выше, срок действия незаключенного договора не может быть продлен, то такой договор не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке в настоящее время. Управление полагает, что основания для удовлетворения требований истца о признании договора заключенным отсутствуют. При этом в целях образования и приобретения прав на земельный участок под баней заявитель вправе обратится в Министерство с соответствующим заявлением о предоставлении ему в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, интересующего его земельного участка. На основании вышеизложенного Управление полагает, что при принятии решения об отказе во внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте Управление действовало в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, договор аренды не может быть зарегистрирован в настоящее время, в связи с чем Управление полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления с учетом изложенных пояснений.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 3 статьи 433 названного Кодекса, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.В силу п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

30.01.1998 введен в действие Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный закон утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с ч. 4 той же статьи технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

В судебном заседании установлено, что Ганичеву П.С. на основании Постановления Главы местной администрации г. Лахденпохья от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен земельный участок, общей площадью <данные изъяты> га в постоянное бессрочное пользование для ведения приусадебного хозяйства (л.д. 21). В ту же дату на основании указанного Постановления истцу выдано свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей №, для ведения приусадебного хозяйства, площадью <данные изъяты> га (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией Лахденпохского района и Ганичевым П.С. заключен договор № на передачу земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., в аренду под гараж <данные изъяты> кв.м., сарай <данные изъяты> кв.м., баню <данные изъяты> кв.м., по <адрес>. Пунктом 5 установлено, что договор действует до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

Постановлением Главы местной администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № постановление Главы местной администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и свидетельство на право пользования участком № признаны утратившими силу. Ганичеву П.С. предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок под огород по <адрес>, площадью <данные изъяты> га, гараж <данные изъяты> кв.м., хозяйственный сарай <данные изъяты> кв.м., баню <данные изъяты> кв.м. (л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ между Главой местного самоуправления <адрес> и Ганичевым П.С. заключен Договор аренды № земель сельскохозяйственного назначения на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок под огород по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> гектаров, для сельхозназначения. Согласно п. 1.2 Договора аренды № срок действия договора составляет 5 лет (л.д. 8).

Именно указанный договор является предметом заявленного спора.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что указанный договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации.

При этом, в судебном заседании установлено, что спорный договор аренды в законом установленном порядке зарегистрирован не был.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Однако, предметом указанного договора являлся земельный участок, который до настоящего времени не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет, не имеет характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально определенной вещи. При этом, сам спорный земельный участок не может быть признан ранее учтенным.

С учетом изложенных выше норм, суд приходит к выводу, что при отсутствии необходимой государственной регистрации сделки такая сделка считается незаключенной и не порождает прав и обязанностей у третьих лиц; по такой сделке - спорному договору, арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ); права арендатора не могут быть переданы третьим лицам (уступка права, наследование и т.п.); арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Кроме того, суду не представлено доказательств фактического исполнения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны арендатора.

Так, в ответах на запросы представитель Администрации Лахденпохского муниципального района указал, что считает договор аренды недействительным, так как с даты подписания ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован. Ганичев П.С. с указанной даты и по настоящее время не обращался в адрес администрации за квитанциями по внесению арендных платежей, тем самым не выполняя свои обязательства в части внесения арендных платежей.

Копия самого договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в архиве отсутствует (л.д. 41).

Иного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 22.08.2022 по гражданскому делу № 2-174/2022 исковое заявление Ганичева Павла Сергеевича к Администрации Лахденпохского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество и земельный участок удовлетворено частично. За Ганичевым П.С. признано право собственности на объект недвижимости (баня), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Этим же решением Ганичеву П.С. отказано в признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> Га, который является предметом спора и в настоящем деле.

Согласно сведениям ЕГРН зданию бани площадью <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, в отношении здания зарегистрировано право собственности за Ганичевым П.С.

Таким образом, истец не лишен права на обращение в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которых без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. Если иное не установлено ст. 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании изложенного, учитывая, что спорный договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, основания для признания такого договора аренды действующим отсутствуют.

Следовательно, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. Поскольку первоначальное требование истца оставлено судом без удовлетворения, основания для государственной регистрации договора аренды отсутствуют, указанное требование также удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение составлено 21.02.2024.