Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-845/2022 ~ М-746/2022 от 11.04.2022

Гр. дело № 2-845/2022

УИД 58RS0008-01-2022-002220-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза                                02 июня 2022 года

Железнодорожный районный суд города Пензы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой М.А.,

при секретаре Тюгаевой А.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова Алексея Анатольевича к Ватлашову Александру Владимировичу о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Макаров А.А. обратился в суд с названным иском к Ватлашову А.В., указав, что Х.В.В., умершая 29.09.2021, являлась его соседкой и, имея дом на праве собственности, проживала ранее постоянно, последние три года в летний период по адресу: <адрес>. Так как ответчик, являющийся сыном Х.В.В., проживает далеко, последняя часто обращалась к истцу за помощью, у них были теплые дружеские отношения. В 2018 году после смерти мужа Х.В.В. ей стало тяжело жить одной в частном доме, и она взяла кредит (ипотеку) для приобретения квартиры по адресу: <адрес>. Она была зарегистрирована в данной квартире и проживала там. Истец хотел приобрести квартиру в г.Пензе, в начале сентября Х.В.В. предложила ему купить ее квартиру. Истец согласился, деньги у него имелись в полном объеме, они с Х.В.В. договорились, что он передаст ей денежные средства, а она оплачивает задолженность по кредитному договору и снимает обеспечительные меры, наложенные банком на квартиру, после чего они идут в Росреестр для оформления перехода права собственности. С 15.09.2021 по 22.09.2021 она находилась на стационарном лечении в ПОКБ Бурденко, где ей удачно была сделана операция по протезированию правого колена. Истец навещал ее в больнице, забирал после выписки. Они обсудили все вопросы по сделке, она готовилась к переезду к сыну. 28.09.2021, когда она смогла передвигаться, они поехали вместе к юристу, который составил договор купли-продажи квартиры в трех экземплярах, они его подписали, он передал Х.В.В. по расписке 2000000 руб., то есть полностью произвел оплату. Она должна была на следующий день оплатить долг по кредитному договору, и через 5 дней (после снятия обременительных мер) они должны были оформить переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на истца. Однако 29.09.2021 Х.В.В. умерла, о чем истцу стало известно 30.09.2021. Когда ответчик Ватлашов А.В. приехал на похороны своей матери Х.В.В., он был в курсе всех соглашений, деньги и подписанные договоры он нашел дома, не возражает против оформления перехода права собственности. Таким образом, регистрация права собственности невозможна по независящим от истца причинам. Наследником к имуществу умершей Х.В.В. является ответчик по настоящему иску, других наследников нет. С момента подписания договора купли-продажи истец вселился в спорную квартиру и несет бремя содержания, оплачивая все коммунальные платежи. Ответчик Ватлашов А.В. выполнил взятые его матерью обязательства, из полученных от истца денег погасил кредитную задолженность по спорной квартире и снял обеспечительные меры с квартиры. Так как обязательства сторон по передаче объекта недвижимости и полном расчете по договору исполнены полностью, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к истцу, как к покупателю, является смерть продавца. Просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Х.В.В. к Макарову А.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 19.05.2022 ПАО Сбербанк привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебное заседание истец Макаров А.А. не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя по доверенности Демидовой Е.В.

Представитель Макарова А.А. по доверенности Демидова Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

В судебное заседание ответчик Ватлашов А.В. не явился, извещен в установленном законом порядке, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в письменном заявлении исковые требования признал, указав, что последствия признания им иска ему разъяснены и понятны, в письменных пояснениях к иску обстоятельства, изложенные в иске, подтвердил, просил исковые требования удовлетворить, полагая их законными и обоснованными, помимо прочего, указывал, что Х.В.В. являлась его матерью, она уехала с Камчатки в г.Пензу и проживала там со своим третьим мужем Х.В.И. в жилом доме по адресу: <адрес>. В соседнем доме проживал истец, с которым у мамы были дружеские отношения. 25.11.2017 умер Х.В.И., мама в 2018 году приобрела квартиру, расположенную по адресу <адрес>, для чего взяла кредит ( ипотеку). В середине сентября 2021 г в областной больнице г.Пензы она сделала операцию по протезированию коленного сустава, ходить ей было тяжело, они приняли решение о продаже ее квартиры и переезде к ответчику на постоянное место жительства. Мама ему рассказала, что предложила Макарову Алексею купить ее квартиру, и он согласился. В конце сентября 2021 года она в телефонном разговоре сказала, что они с Макаровым Алексеем сходили к юристу, составили договор купли - продажи, и он ей отдал всю сумму за квартиру - два миллиона рублей. Деньги он ей передал полностью, чтобы она погасила кредит до сделки в pег.палате и сняла залог. И вдруг, на следующий день, сообщили о смерти мамы 29 сентября 2021 года, хотя днем ничего не предвещало этого. По приезду в Пензу на похороны он нашел все документы по сделке, 3 экземпляра подписанных договоров и всю сумму денег (два миллиона), завернутую в пакет, которая лежала вместе с документами. Считает, что мама продала свою квартиру Макарову А.А., только они не успели дойти до peг.палаты и оформить договор и переход права собственности. И право собственности у Макарова А.А. на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, возникло с момента подписания договора и передачи всей оплаты.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус г.Пензы Ларюшина Л.А. не явилась, извещена надлежаще, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Пензенской области не явился, извещен надлежаще, в письменном отзыве на иск представитель по доверенности Б.Р.Т. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение заявленных требований полагала на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, не явился, извещен надлежаще.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст. 165 ГК РФ).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Судом установлено, что 28.09.2021 между Х.В.В., продавцом, с одной стороны, и Макаровым А.А. (истцом), покупателем, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры (копия - в деле, л.д.13), согласно п.1 которого продавец продал квартиру, состоящую из двух жилых комнат, назначение: жилое помещение, общей площадью 42,2 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, а покупатель купил указанную квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.2 договора купли-продажи квартиры от 28.09.2021 квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 02.08.2018, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.08.2018 сделана запись регистрации №.

Из п.4 договора усматривается, что покупатель приобрел у продавца в собственность квартиру за 2000000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Кроме того, согласно п.6 договора при заключении настоящего договора сторонам известно, что в отношении квартиры в ЕГРН зарегистрированы обременения – ипотека в силу закона № от 06.08.2018, обременение наложено в пользу ПАО Сбербанк до полного погашения задолженности по кредитному договору № от 02.08.2018.

Пунктом 7 договора предусмотрено, что продавец обязуется полностью погасить задолженность по вышеуказанному кредитному договору в срок до 03.10.2021 включительно.

Действительно, согласно имеющейся в материалах деле правоустанавливающих документов закладной от 02.08.3018 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, является предметом залога по кредитному договору № от 02.08.2018, заключенному между Х.В.В. и ПАО Сбербанк, в пользу залогодержателя ПАО Сбербанк.

Согласно п.8 договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон, в соответствии со ст.556 ГК РФ, имущество считается переданным с момента подписания настоящего договора.

Из пунктов 12 и 13 договора усматривается, что переход права собственности подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области; стороны обязуются в течение трех дней с даты погашения записи об ограничениях на квартиру в ЕГРН сдать в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области; стороны пакет документов для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Из договора усматривается, что таковой подписан обеими сторонами: Х.В.В. и Макаровым А.А.

Согласно расписке от 28.09.2021 (копия - в деле, л.д.8) Х.В.В. получила от Макарова А.А. денежную сумму в размере 2000000 рублей по договору купли-продажи квартиры <адрес>, обязуется погасить задолженность по кредитному договору № до 05.10.2021.

Таким образом, обязательства по сделке сторонами исполнены, претензий друг к другу стороны не имели.

29 сентября 2021 года продавец по договору Х.В.В. скончалась, что подтверждается копией свидетельства о смерти от 21.12.2021 (л.д.12).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.04.2022 собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, до настоящего времени является Х.В.В. Указанное также усматривается и из копии дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру.

Таким образом, при жизни Х.В.В. переход права собственности на квартиру от продавца Х.В.В. к покупателю Макарову А.А. не состоялся, указанные лица не обращались за государственной регистрацией перехода права на спорное имущество. При этом ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п.2 ст.1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п.1 ст.1153 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Судом установлено, что ответчик Ватлашов А.В. является сыном Х.В.В., что подтверждается копиями имеющейся в материалах наследственного дела №85/2022 к имуществу Х.В.В. свидетельств: о рождении №, о заключении брака № между Д.К.Т. и В.В.В., после заключения которого жене присвоена фамилия Данилюк, о заключении брака № между Х.В.И. и Д.В.В., после заключения которого жене присвоена фамилия Х.В.В..

Кроме того, из материалов наследственного дела №85/2022 к имуществу умершей Х.В.В. также усматривается, что ответчику Ватлашову А.В., как единственному наследнику к имуществу Х.В.В., выданы свидетельства о праве на наследство по закону, которое состоит из: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, а также 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>.

Из письменных пояснений ответчика В.В.В. усматривается, что после смерти матери он нашел в ее квартире три экземпляра договора купли-продажи спорной квартиры и денежные средства в наличной форме в размере 2000000 рублей, завернутые в пакет. При этом ему известно о намерении его матери Х.В.В. продать квартиру Макарову А.А., она сообщила, что за помощью в составлении договора купли-продажи квартиры они с Макаровым обратились к юристу, денежные средства он ей передал полностью, чтобы она погасила кредит до оформления сделки в регистрационной палате и сняла залог с квартиры.

Факт погашения задолженности по кредитному договору № от 02.08.2018, заключенному между Х.В.В. и ПАО Сбербанк, подтверждается приходным кассовым ордером от 24.03.2023 на сумму 877425,90 рублей.

31.03.2022 представителем ПАО Сбербанк по доверенности Р.Е.В. в Управление Росреестра по Пензенской области подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 07.08.2018 №.

То обстоятельство, что в настоящее время обременение в пользу ПАО Сбербанк в отношении спорной квартиры отсутствует, подтверждается вышеуказанной выпиской из ЕГРН от 04.04.2022, в графе 5 которой указано на отсутствие данных об ограничении прав и обременения объекта недвижимости.

Таким образом, после смерти Х.В.В., выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к ее сыну – Ватлашову А.В., вступившему в права наследования.

Суд считает возможным также принять признание иска ответчиком В.В.В. и, в соответствии с п.2 ч.4 ст.198 ГПК РФ, положить его в основу решения об удовлетворении заявленных исковых требований Макарова А.А.

При этом суд учитывает, что ответчику разъяснены и понятны положения п.3 ст.173 ГПК РФ о том, что при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований, признание иска ответчик Ватлашов А.В. заявил добровольно, значение и содержание признания иска понимает.

В соответствии с п.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае признание ответчиком исковых требований Ватлашовым А.В. соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, направлено на фактическое разрешение спора, возникшего между сторонами.

Таким образом, исходя из обстоятельств дела, суд полагает, что заявленные исковые требования Макарова А.А. к Ватлашову А.В. о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░      ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 09 ░░░░ 2022 ░░░░.