Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-877/2019 ~ М-403/2019 от 01.03.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 апреля 2019 Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-877/2019 по административному исковому заявлению ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), обслуживание автотранспорта (4.9), общей площадью 4 044 кв.м., адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.04.2015 года в размере 10 828 982 рубля 76 копеек.

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

В обоснование заявления административный истец ссылается на Отчет об оценке от 29.11.2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», которым по состоянию на 30.04.2015 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 828 982 рубля 76 копеек.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 13.11.2018 года Вяльцева М.В. заявленные требования поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области, ООО «Военпроект», Окишева Т.П., Бородина Л.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения по административному делу, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), обслуживание автотранспорта (4.9), общей площадью 4 044 кв.м., адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.11.2018 года.

На основании договора аренды земельного участка от 23.06.2015 года № №, дополнительных соглашений к договору от 20.11.2018 года, от 04.09.2018 года, от 24.09.2018 года, вышеуказанный земельный участок находится в пользовании ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК».

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 30.04.2015 года и составляет 33 550 682 рубля 04 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.11.2018 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 15.01.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 18.02.2019 года № 19/3с-3, заявление ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.8 ФСО № 3 оценщик должен привести в отчете информацию по объекту оценки, в т.ч. информацию о прошлых и ожидаемых доходах и затратах, в соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 13 отчета оценщик указывает на величину земельного налога, в то время как объект оценки находится у заявителя в аренде, и, соответственно расходами по содержанию земельного участка – объекта оценки является арендная плата. Нарушен п.5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение.

В соответствии с п.11 ФСО № 7 анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Оценщик указывает на странице 23, что для фактора стоимости «условия финансирования» диапазон значение не выявлялся. Нарушен п.11 ФСО № 7 – федеральный стандарт оценки не предусматривает исключений из порядка проведения анализа рынка (подпункты а-д пункта 11 ФСО № 7).

В соответствии с информацией на стр.29 отчета оценщик указывает на правила отбора аналогов со значением факторов стоимости «выход на красную линию» - «внутриквартально», при том, что объект оценки расположен на первой линии ул.Баныкина (стр.12 отчета). Нарушен п.5 ФСО № 3 – отчет об оценке вводит в заблуждение пользователя отчета.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 29.11.2018 года № №, подготовленный ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.04.2015 года составила 10 828 982 рубля 76 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.04.2015 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 следует, что на странице 5 отчета об оценке в таблице 1.1. в разделе «Задание на оценку» указано, что в целях использования результатов оценки для пересмотра результата оценки кадастровой стоимости объекта оценки и установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости, оцениваются следующие права – право собственности. В данном отчете об оценке объект оценки рассматривался с точки зрения нахождения его в собственности, соответственно и ожидаемые расходы указаны с учетом оцениваемых прав, а именно прав собственности. П.8 ФСО № 3 не нарушен, а именно приведена в отчете информация по объекту оценки, в т.ч. информация о прошлых и ожидаемых доходах и затратах, с учетом оцениваемых прав, п.5 ФСО № 3 не нарушен, а именно, содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, а доводы комиссии надуманны и не обоснованы.

В разделе 10 страницы 16-26, приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, в последовательности, предусмотренной п.11 ФСО № 7. на странице 23 отчета об оценке указано: «Согласно анализу рынка, как правило, для предлагаемых к продаже земельных участков коммерческого назначения, условия финансирования сделки для продажи – единовременный платеж. Диапазон значений для данного фактора не выявился»… П.11 ФСО № 7 предусматривает анализ факторов, которые влияют на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Указанный выше спорный фактор «условия финансирования» согласно проведенному оценщиком анализу рынка, не является ценообразующим фактором. Следовательно, диапазон значений данного фактора не проводится. П.11 ФСО № 7 не нарушен, а именно в отчете об оценке приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, в последовательности, предусмотренной п.11 ФСО № 7, а также приведен анализ всех факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, считает доводы комиссии надуманными и не обоснованными.

В соответствии с информацией на странице 29 отчета об оценке оценщиком указано, что для расчета стоимости оцениваемого земельного участка из общей выборки по продаже земельных участков отобраны 3 объекта –аналога, которые расположены «внутриквартально». Объект оценки расположен на первой линии, что указано в отчете об оценке. На странице 31 отчета приведено описание произведенной корректировки на «выход на красную линию». На странице 32-33 отчета об оценке представлен расчет стоимости объекта оценки с учетом корректировки на «выход на красную линию. П.5 ФСО № 3 не нарушен, а именно содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.04.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 01.03.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 15.01.2015 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), обслуживание автотранспорта (4.9), общей площадью 4 044 кв.м., адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.04.2015 года в размере 10 828 982 рубля 76 копеек.

Датой подачи в суд административного иска считать 01.03.2019 года, датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 15.01.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 апреля 2019 года.

Председательствующий                     М.А.Панкова