Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-264/2023 ~ М-229/2023 от 26.05.2023

УИД: 16RS0028-01-2023-000293-67

Дело № 2-264/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2023 года                                                                       с. Сарманово

Сармановский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Ханипова Р.М.,

при секретаре Александровой С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Султанова Рамиля Музагитовича к ООО «Компания «Сарман-Агро» о признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

Султанов Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Компания «Сарман-Агро» с требованием в вышеприведенной формулировке.

В обоснование заявленного требования истец указал на то, что 20 февраля 2013 года он по договору купли-продажи приобрел у СХПК «Компания «Сарман-Агро» (ныне ООО) недвижимое имущество – нежилое здание «зерносклад», 1975 года постройки, общей площадью 498,5 кв.м., расположенное по адресу: РТ, Сармановский муниципальный район, Сармановское сельское поселение, с. Сарманово (бывшая территория СХПК «Якты Кон»).

На момент сделки продавец СХПК «Компания «Сарман-Агро» гарантировал, что продаваемый объект принадлежал ему на праве собственности, под арестом и в залоге не находился, предметом спора не являлся, однако, право собственности в ЕГРН не было зарегистрировано.

Обязательства по договору истцом были выполнены полностью, путем внесения денежных средств в размере 50 000 рублей в кассу СХПК «Компания «Сарман-Агро», что подтверждается имеющейся квитанцией к приходному кассовому ордеру. Ответчик же передал ему помещение по акту приема-передачи.

С момента приобретения названного объекта недвижимости в 2013 году и по настоящее время, истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет им, как своим собственным. В течение всего периода владения зданием «зерносклад», никто не оспаривал на него право истца.

Истец полагал, что вправе претендовать на признание за ним права собственности на данный объект недвижимости в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, как лицо приобретшее право пользования самовольной постройкой.

В настоящее время у истца возникла необходимость в оформлении объекта недвижимости на свое имя, однако, во внесудебном порядке это не представляется возможным, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы.

В связи с изложенным, истец просил суд признать за ним право собственности на указанное выше недвижимое имущество – нежилое здание «зерносклад».

На судебное заседание истец Султанов Р.М., представитель ответчика – ООО «Компания «Сарман-Агро», и представители третьих лиц – Исполнительного комитета Сармановского сельского поселения Сармановского муниципального района РТ, Исполнительного комитета Сармановского муниципального района РТ, Палаты имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района РТ не явились, будучи извещенными о времени и месте разбирательства по делу надлежащим образом.

Изучив доводы истца, содержащиеся в исковом заявлении, рассматривая данное гражданское дело в отсутствие участников судебного разбирательства, согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ч. 1 ст. 213 ГПК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Вместе с тем, исходя из п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Тем не менее, закон предусматривает возможность признания право собственности на самовольную постройку лица, осуществившего её возведение, либо лица, приобретшего право пользования такой постройкой.

Так, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно абз. 2 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 указанной статьи (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 78 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Судом установлено, что по договору купли-продажи № 1/13 от 20 февраля 2013 года истец Султанов Р.М. приобрел у ответчика СХПК «Компания «Сарман-Агро» (ныне ООО) объект недвижимости – нежилое здание «зерносклад», 1975 года постройки, общей площадью 498,5 кв.м., находящееся в с. Сарманово Сармановского района РТ (бывшая территория СХПК «Якты Кон»). Сделка оплачена истцом в кассу СХПК «Компания «Сарман-Агро» внесением денежных средств в сумме 50 000 рублей. Объект недвижимости передан ответчиком Султанову Р.М. по акту приема-передачи.

При этом, у суда не имеется сведений о том, что объект недвижимости на момент сделки не принадлежал продавцу на праве собственности, либо находился под арестом или в залоге, либо являлся предметом спора. Право собственности в ЕГРН на объект недвижимости за кем-либо не было зарегистрировано.

В силу п.п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако, из указанного договора следует, что на момент его заключения имущественные права продавца (право собственности на само строение и земельный участок под ним) не были зарегистрированы.

Согласно справки № 12 от 26 января 2023 года АО «БТИ РТ» здание «зерносклад», 1975 года постройки, расположенное по адресу: РТ, Сармановский муниципальный район, Сармановское сельское поселение, с. Сарманово, в материалах архивного фонда техпаспорт здания отсутствует.

Исходя из письма № 232 от 20 января 2023 года руководителя исполнительного комитета Сармановского муниципального района РТ разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также проектная и исполнительная документация были утрачены.

Исходя из письма № 51 от 26 января 2023 года начальника архивного отдела исполнительного комитета Сармановского муниципального района РТ указанные документы в архиве отсутствуют.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют какие-либо сведения в отношении вышеуказанного спорного недвижимого имущества.

При обращении истца за регистрацией перехода права собственности на названный выше объект «зерносклад», уведомлением № КУВД-001/2023-3330463/1 от 22 февраля 2023 года Межмуниципального отдела по Муслюмовскому и Сармановскому района Управления Росреестра по РТ, была приостановлена государственная регистрация и кадастровый учет права собственности на объект недвижимости, в том числе со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Таким образом, принимая во внимание положения приведенных норм закона в их взаимосвязи, суд соглашается с доводами истца, и учитывает, что признание в данном случае права собственности на спорный объект недвижимости, через признание судом силы, имевшей место сделки по отчуждению этого имущества, невозможно.

Спорный объект недвижимости, на который истец просил признать право собственности за собой, действительно имеет признаки объекта самовольного строительства (самовольной постройки) и сохранение такой постройки возможно только путем приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Суду представлены документальные доказательства совершения действий по приведению в соответствие с требованиями действующего законодательства лицом, которому земельный участок под самовольной постройкой, находящийся в муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:020129:373 под спорным объектом недвижимости находится в аренде сроком по 10 декабря 2023 года у истца на основании договора аренды земельного участка № 11 от 11 января 2023 года, заключенного от имени Сармановского муниципального района с Палатой имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района РТ.

При этом, согласно техплана здания от 30 января 2023 года, подготовленного кадастровым инженером Саморегулируемой организации «Ассоциация кадастровых инженеров Поволжья» ФИО3, самовольная постройка не выходит за пределы указанного земельного участка, предоставленного истцу в аренду, и не находится в охранных зонах инженерных коммуникаций, линий и сооружений связи, линий и сооружений радиофикации, и иных охранных зонах с особыми условиями использования земельных участков.

Из технического заключения № 156 от 12 мая 2023 года специалистов АО «Нижнекамский Татагропромпроект», составленного по результатам обследования самовольной постройки на предмет определения технического состояния несущих конструкций объекта недвижимости для целей дальнейшей безаварийной и безопасной для жизни людей эксплуатации, следует, что техническое состояние здания отвечает установленным требованиям безопасного пребывания в нём человека. Обследуемый объект в целом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории РФ. В соответствии с проведенным осмотром, обследованием, не выявлено вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе права смежных землепользователей, и правила застройки, установленные в муниципальном образовании.

Сведений об ином участниками разбирательства по гражданскому делу суду не предоставлено. Доказательств в опровержение обстоятельств, на которых истец основывает своё требование, также не имеется.

Самовольная постройка – «зерносклад» фактически возведена в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В данном случае, предполагается использование истцом объекта недвижимости, размещенного на землях сельскохозяйственного назначения, именно для ведения сельскохозяйственного производства, либо иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка – нежилое здание – «зерносклад», находится у истца в пользовании на праве аренды, спор о праве на объект недвижимости отсутствует, владельцем земельного участка требование о сносе самовольной постройки не предъявлялось, а сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни или здоровью граждан, суд полагает, что заявленное истцом требование подлежит удовлетворению.

В силу императивного предписания ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Султанова Рамиля Музагитовича, – удовлетворить.

Признать за Султановым Рамилем Музагитовичем (паспорт серии 92 12 №), родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> Татарской АССР, право собственности на нежилое здание – «зерносклад», 1975 года постройки, общей площадью 498,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Сармановское сельское посление, с. Сарманово.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права на объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в месячный срок через Сармановский районный суд Республики Татарстан.

Судья                                    Р.М. Ханипов