Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1238/2022 ~ М-755/2022 от 07.04.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2022 года г.Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Топчиёвой Л.С., при секретаре Петеян И.А.,

с участием представителя истца ООО «Мичуринское» - Погодиной О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1238/2022 по исковому заявлению ООО «Мичуринское» к Колчанову Андрею Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и регистрации права на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мичуринское» обратилось в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.04.2021 года, заключенный между ООО «Мичуринское» и Колчановым А.В.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ООО «Мичуринское» на следующее имущество:

- нежилое здание - Здание Склад комбикормов на 1000 т Литера А22, площадь 929,5 кв. м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Склад комбикормов на 1500 т Литера А18, площадь 1166,4кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Дезблок для транспорта с проходного Литера А17, площадь 226 кв. м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Ветсанбойня Литера А54, площадь 647,9 кв. м, кадастровый №;

-нежилое здание - Здание Склад дезосредств Литера А20, площадь 485,5 кв. м кадастровый №;

- нежилое здание - Склад жидкого хлора Литера А19, площадь 350,9 кв. м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Производственный комплекс общей площадью 191 915,3 квм. в составе: 1. Производственный корпус № площадью 94199,1 кв.м. Литера А2Т, 2. Главный производственный корпус № площадью 94103.2 кв.м. Литера А49, 3 Соединительная галерея площадью 655,5 кв.м. Литера А24, 4.Санитарно-бытовой корпус площадью 2762.8 км. Литера А16, 5. Соединительная галерея К1 площадью 194.7 кв.м Литера А53, кадастровый №;

Прекратить право собственности Колчанова Андрея Владимировича с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности и признать за ООО «Мичуринское» право собственности на следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18303 кв.м расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48623 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 49999 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 47407 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48011 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48626 расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 49973 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мичуринское» и Колчановым А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец ООО «Мичуринское» передал покупателю Колчанову А.В. вышеуказанные нежилые здания, а также земельный участок, площадью 310945 кв.м., с кадастровым номером: № для размещения промышленных объектов, который ответчиком в последствии был разделен на самостоятельные земельные участки, с кадастровыми номерами: № Общая стоимость имущества составила 20004000 рублей. Дополнительным соглашением определена стоимость каждого имущества. Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Колчанова А.В. было зарегистрировано в ЕГРН 29.04.2021 года. Согласно условиям договора купли-продажи, Колчанов А.В. обязался оплатить стоимость приобретенного имущества в следующем порядке: ежемесячно каждого 12 числа текущего месяца в течении 12 месяцев с момента подписания договора/государственной регистрации перехода права собственности равными платежами по 1667000 рублей. Предусмотренные договором обязательства Колчанов А.В. не выполнил. Истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия с предложением о расторжении договора купли-продажи, на которую ответа не последовало. Для защиты своих нарушенных прав истец был вынужден обратиться в суд с настоящими требованиями.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация муниципального района Ставропольский Самарской области, администрация сельского поселения Узюково муниципального района Ставропольский Самарской области.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Колчанов А.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому с требованиями в части расторжения договора купли-продажи согласен, в части возврата имущества в полном объеме не согласен, поскольку часть объектов недвижимости на момент заключения договора купли-продажи фактически отсутствовала по причине того, что продавец демонтировал здания и сооружения самостоятельно, имелась лишь запись о праве собственности на них, и Колчанов А.В. был вынужден отсутствующие объекты снять с кадастрового учета для того, что на них не начислялись налоги на имущество. Также указал, что поскольку оплата им по договору купли-продажи произведена не была, все действия, направленные на снятие недвижимости с кадастрового учета и межевание земельного участка производились с разрешения ООО «Мичуринское». Просил требования истца удовлетворить частично, восстановив за ним право собственности лишь на те объекты, которые фактически имеются и зарегистрированы в настоящее время за Колчановым А.В., в восстановлении права на иные, фактически отсутствующие объекты просил отказать.

Представитель третьего лица администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, дело просил рассмотреть в свое отсутствие.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Самарской области, администрации сельского поселения Узюково муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования и возражения.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В судебном заседании установлено, и подтверждается материалами дела, что 05.04.2021 года между ООО «Мичуринское» и Колчановым А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец ООО «Мичуринское» передал покупателю Колчанову А.В. следующее недвижимое имущество.

- нежилое здание - Здание Склад комбикормов на 1000 т Литера А22, площадь 929,5 кв. м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Склад комбикормов на 1500 т Литера А18, площадь 1166,4кв.м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Дезблок для транспорта с проходного Литера А17, площадь 226 кв. м, кадастровый №;

- нежилое здание - Здание Ветсанбойня Литера А54, площадь 647,9 кв. м, кадастровый №;

-нежилое здание - Здание Склад дезосредств Литера А20, площадь 485,5 кв. м кадастровый №;

- нежилое здание - Склад жидкого хлора Литера А19, площадь 350,9 кв. м, кадастровый №;

- земельный участок, площадью 310945 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п.2.1 договора, продавец продал указанные объекты недвижимости за 20004000 рублей. Стоимость отдельных объектов недвижимости предусмотрена п.2.1.1 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.3. договора предусмотрен порядок произведения расчета стоимости имущества: ежемесячно каждого 12 числа текущего месяца в течении 12 месяцев с момента подписания договора/государственной регистрации перехода права собственности равными платежами по 1667000 рублей.

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области, о чем имеются соответствующие отметки.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок, площадью 310945 кв.м., с кадастровым номером: № расположенный по адресу: <адрес> был разделен на семь самостоятельных участков, поставленных на кадастровый учет, в результате раздела образовались следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18303 кв.м расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48623 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 49999 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 47407 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48011 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 48626 расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 49973 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно исковому заявлению в настоящее время спорное недвижимое имущество зарегистрировано на праве собственности за ответчиком Колчановым А.В., сведения об этом содержатся в ЕГРН.

Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, денежные средства по договору купли-продажи не оплатил.

Истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи, на которую ответчик ответа не дал.

Факт неисполнения ответчиком Колчановым А.В. обязательств по указанному договору купли-продажи установлен и ответчиком не оспаривается.

Обратившись в суд для защиты нарушенных прав, истец руководствуясь статьей 9 ГК РФ, самостоятельно избрал способ защиты в виде расторжения заключенного договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости по основаниям п.2 ст.450 ГК РФ, указав что неисполнение ответчиком обязательств по полной оплате стоимости имущества является существенным нарушением условий договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права, учитывая факт неоплаты ответчиком истцу по договору купли-продажи стоимости недвижимого имущества, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.

Между тем, как было установлено в ходе судебного разбирательства и следует из сообщения Управления Росреестра по Самарской области № № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении нежилых зданий, с кадастровыми номерами: № в ЕГРН были внесены записи о прекращении существования объектов в связи со сносом и прекращении права собственности Колчанова А.В.

Из представленных по запросу суда реестровых дел в отношении вышеуказанных объектов недвижимости – нежилых объектов, следует, что спорные нежилые здания с кадастровыми номерами: № были сняты с государственного кадастрового учета по решению их собственника Колчанова А.В. и на основании поданных им уведомлений о завершении сноса объектов капитального строительства.

Кадастровым инженером Бондаренко В.Н. на основании типовых договоров подряда на выполнение кадастровых работ были составлены акты обследования, согласно которым нежилые здания с кадастровыми номерами: № прекратили свое существование в результате сноса.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Колчанова А.В. и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца ООО «Мичуринское».

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. При таких обстоятельствах в собственность ООО «Мичуринское» подлежит возврату следующее имущество приобретенное Колчановым А.В.: