Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-666/2021 ~ М-446/2021 от 12.05.2021

78RS0021-01-2021-000814-09

Дело № 2-666/2021                                                                31 августа 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

С участием истца ФИО1, его представителя ФИО4,

Третьего лица ФИО5,

При секретаре Соболевой Н.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи нежилого помещения основным договором купли – продажи, признании права собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился с иском к ФИО8 о признании предварительного договора № 10/05/2018-Д-19-20 от 10.05.2018 купли – продажи нежилого помещения № 105, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корпус 1, строение 5, договором купли – продажи (основным), о признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение № 105 площадью 46,9 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корпус 1, строение 5, кадастровый №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины с ответчика в размере 32 351 руб., взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб., мотивируя свое обращение тем, что 10.05.2018 между сторонами заключен предварительный договор № 10/05/2018-Д-19-20 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.06.2018 включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи, во исполнение условий договора истцом были оплачены денежные средства в размере 4 770 200 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема – передачи 16.05.2018, обязательства ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения).

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО4 явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ФИО9 не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом, возражений на иск не представил.

В судебное заседание третье лицо ФИО5 явилась, исковые требования поддержала.

В судебное заседание представители третьих лиц ФИО10, ФИО11, ФИО12 не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

01.02.2012 на основании договора купли – продажи от 15.12.2011 ФИО13 зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, 41-й км Приморского ш., д. 1, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

23.11.2015 между ФИО14 и ФИО15 заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, 41-й км Приморского ш., д. 1, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

02.06.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ФИО16 разрешение на строительство № 78-010-0254-2015, в том числе корпуса 11 общей площадью 10 396,86 кв.м. на земельном участке площадью 174 560 кв.м. со сроком действия до 02.07.2017 (л.д.141).

29.03.2017 Управлением Государственного строительного надзора выдано ФИО17 заключение № 03-17-010-0254.1 о соответствии построенного объекта капитального строительства: санаторно – курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…» 1 этап строительства (корпуса № 11, № 9а, № 9б, № 18, № 19), расположенного по адресу: Санкт – Петербург, г. Сестрорецк, 41-й км. Приморского шоссе, дом 1, лит. А, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных и правовых актов и проектной документации (л.д.169).

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б, 18, 19, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, 41-й км Приморского ш., д.1 лит. А, кадастровый № (л.д.144 оборот).

10.05.2018 между ФИО18 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № 10/05/2018-Д-19-20 купли-продажи нежилого помещения № 105, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дор., д. 11, корп. 1, стр. 5, на 1 этаже, площадью 48,80 кв.м., по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.06.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена помещения составляет 4 770 200 руб.

По условиям предварительного договора, покупатель приобретает помещение за счет собственных средств в размере 1 537 200 руб. и кредитных средств в размере 3 233 000 руб., предоставляемых для приобретения помещения ПАО «Транскапиталбанк» согласно кредитному договору № ИК003018/00167 от 10.05.2018.

В момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем в размере и порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего предварительного договора, зачитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов.

Помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.1 настоящего предварительного договора. Помещение передается покупателю по акту приема – передачи помещения (л.д.12-26).

По условиям кредитного договора от 10.05.2018, заемщиками являются ФИО1 и его супруга ФИО5 (л.д.30-40, 48).

10.05.2018 между ФИО1 (залогодатель) и ФИО19 (залогодержатель) заключен договор залога прав требования № ИК003018/00167/ДЗ, по условиям которого залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на заемщика по кредитному договору № ИК003018/00167от 10.05.2018 года, передает в залог залогодержателю свои права требования заключения основного договора купли – продажи спорного нежилого помещения (л.д.41-44).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежного поручения № 84389950 от 10.05.2018 на сумму 4 770 200 руб. (л.д.27).

16.05.2018 нежилое помещение № 105 общей площадью 48,80 кв.м., расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 5, передано истцу по акту приема-передачи (л.д.28-29).

17.02.2020 ФИО1 обратился в ФИО20 с заявлением о заключении основного договора купли – продажи (л.д.45). Данное заявление было оставлено без ответа и удовлетворения.

30.10.2018 на спорное нежилое помещение № 105 площадью 46,9 кв.м., расположенное на 1 этаже, по адресу: Санкт – Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корпус 1, строение 5, с кадастровым номером 78:38:0021137:3651, зарегистрировано право собственности ФИО21 При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 № Н-1/700-01365-15 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 № 0016-18-У6-А.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 10.05.2018 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель ПАО «Промсвязьбанк», а также третье лицо ПАО «Транскапиталбанк» в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцу не предоставили, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать предварительный договор от 10.05.2018 договором купли – продажи будущей вещи, также признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца о признании предварительного договора купли – продажи договором купли – продажи будущей вещи, о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что согласно выписки из ЕГРН площадь спорного нежилого помещения составляет 46,9 кв.м.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему:

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истца в настоящем гражданском деле в судебных заседаниях 01.07.2021 и 31.08.2021 представляли ФИО6 и ФИО4, действующие на основании доверенности (л.д.121-123) и на основании договора поручения № 15/04-21 от 26.04.2021, также в материалы дела представлены кассовые чеки об оплате истцом юридических услуг в размере 35 000 руб.

С учетом предмета спора, сложности дела, количества судебных заседаний в районном суде с участием представителей, полного удовлетворения требований, объема фактически оказанной истцу юридической помощи в рамках рассмотрения настоящего спора, фактически оплаченных истцом денежных средств по договору на оказание юридических услуг в размере 35 000 руб., суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб. Суд считает данную сумму обоснованной, не завышенной, отвечающей требованиям разумности.

Суд полагает также подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 351 руб., исходя из цены иска.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов надлежит отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать предварительный договор № 10/05/2018-Д-19-20 от 10.05.2018 купли – продажи нежилого помещения № 105, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корпус 1, строение 5, основным договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином РФ, пол мужской, зарегистрированным по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, имеющим паспорт серии 40 10 № выдан ТП № Отдела УФМС России по Санкт – Петербургу и <адрес> в <адрес> Санкт – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 780-050, право собственности на нежилое помещение № 105 площадью 46,9 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, дом 11, корпус 1, строение 5, кадастровый №.

Взыскать с ФИО22 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 351 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., в удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                   А.В.МАКСИМОВА

    Дата принятия решения суда в окончательной форме 03 сентября 2021 года.