Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4300/2020 ~ М-4947/2020 от 13.11.2020

Дело № 2-4300/2020

22RS0041-01-2020-006344-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2020 года                                                         город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи     Масликовой И.Б.,

при секретаре     Штанаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рунтова Александра Ивановича к Ульянову Александру Юрьевичу о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец обратился с иском к ответчику и с учетом уменьшения в порядке ст.39 ГПК РФ предмета заявленных требований просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи от 27.08.2015 в сумме 1 136 676 рублей, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 14 333 рубля 38 копеек. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру.

В обоснование иска указано, что 27.08.2015 сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры по адресу: г.Барнаул ул.Сиреневая 28-44. Цена отчуждаемой квартиры составила 2 016 540 рублей. пунктом 9 договора стороны согласовали, что 62 760 рублей покупатель оплачивает в момент подписания договора, а 1 953 780 рублей в срок до 27.08.2025 года ежемесячно, равными платежами, в соответствии с графиком. Покупатель многократно нарушал обязательства о сроках и суммах оплаты цены договора, в связи с чем 18.06.2019 дал обязательство оплатить неустойку за просрочку платежа, а также с июля 2019 обязался вносить ежемесячно оплату по договору в размере не менее 28 000 рублей. Несмотря на принятые обязательства, ответчик продолжил их нарушать, в связи с чем истец 06.08.2020 направил в его адрес претензию с требованием о погашении просроченной суммы долга в 10-дневнй срок. Претензия получена ответчиком 13.08.2020 и оставлена без удовлетворения.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца на иске настаивал по изложенным в заявлении основаниям. просил установить начальную продажную стоимость имущества в размере его кадастровой стоимости - 2 375 256 рублей.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки не известил, об отложении рассмотрения дела не просил. Участвуя ранее, не оспаривал факт и размер задолженности. Пояснил, что просрочка возникла в связи с трудной жизненной ситуацией, выразил намерение заключить с ответчиком мировое соглашение. Согласился со стоимостью квартиры для целей обращения взыскания - 2 375 256 рублей.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309, п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что 27.08.2015 между Рунтовым А.И. и Ульяновым А.Ю. заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры по адресу: г.Барнаул ул.Сиреневая 28-44 (л.д.11)

В соответствии с пунктом 8 договора, продажная цена отчуждаемой квартиры составила 2 016 540 рублей (л.д.11)

Пунктом 9 договора стороны согласовали, что 62 760 рублей покупатель оплачивает в момент подписания договора, а 1 953 780 рублей в срок до 27.08.2025 года ежемесячно, равными платежами - по 16 281 рубль 50 копеек, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью данного договора (л.д.11 оборот, 12-13).

Срок исполнения обязательства установлен в графике платежей, согласно которому последний платеж должен быть внесен 25.08.2025 (л.д.13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.09.2015 года (л.д.13 оборот).

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком 17.09.2015 что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.10.2020 (л.д. 72-73).

Исходя из буквального толкования условий договора, в соответствии с частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами был заключен смешанный договор, содержащий в себе элементы договора купли-продажи недвижимого имущества в кредит и элементы договора залога (ипотеки).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п.1 ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п.2, 4 и 5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.3 ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пояснений истца и не оспаривалось ответчиком при рассмотрении дела, последним многократно нарушались обязательства по внесению ежемесячных платежей, платежи вносились не в соответствии с графиком, начиная с октября 2015 года имеют место просрочки внесения платежей, в период с октября 2017 по июнь 2019 года платежи не вносились вообще, равно как и в период с апреля 2020 по июль 2020 года, что подтверждается также расчетом задолженности, представленным истцом (л.д.8-9).

В связи с нарушением условий договора, 18.06.2019 сторонами с июля 2019 года изменен размер ежемесячного платежа до 28 000 рублей (л.д.14).

Представитель истца пояснил, что ответчик продолжает нарушать обязательства по внесению ежемесячных платежей, в связи с чем истец 06.08.2020 направил в его адрес претензию с требованием о погашении просроченной суммы долга в 10-дневнй срок (л.д.15-17). Претензия получена ответчиком 13.08.2020 и оставлена без удовлетворения.

По расчету истца, с учетом внесенного платежа 30.11.2020 в сумме 30 000 рублей, задолженность ответчика по состоянию на 01.12.2020 составила 1 136 676 рублей, внесено в счет оплаты по договору 817 104 рубля. Расчет проверен судом, является арифметически верным, соответствует графику платежей и условиям заключенного сторонами договора.

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора купли-продажи, ответчик как покупатель, должен был исполнить обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения путем передачи денежных средств истцу.

Следовательно, бремя доказывания надлежащего исполнения данного обязательства лежит на ответчике. Вместе с тем, каких-либо относимых, допустимым и достоверных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, стороной ответчика, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в в связи с чем в соответствии с положениями ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе потребовать оплаты стоимости квартиры от ответчика, а поэтому требование о взыскании задолженности по договору купли-продажи в сумме 1 136 676 рублей подлежит удовлетворению.

Разрешая требование истца об обращении взыскания на спорную квартиру, суд приходит к следующему.

В силу п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании пункта 10 договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости, указанная квартира находится в залоге у продавца, для обеспечения покупателем его обязанности по оплате квартиры (л.д.11 оборот).

Обременение в пользу Рунтова А.И. также зарегистрировано в установленном законом порядке 17.09.2015 на срок до 27.08.2025 года.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Обстоятельств, предусмотренных законом в качестве оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, по делу не установлено.

Из дела видно, что период просрочки платежей начался с 30.10.2015 и составляет более трех месяцев в течение двенадцати месяцев, сумма неисполненного обязательства составляет свыше 5% от размера стоимости заложенного имущества, в связи с чем требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Согласно пп.4 п.2 ст.54 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеки (залоге недвижимости)" суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса Российский Федерации если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Определяя начальную продажную цену заложенной квартиры, суд исходит из согласованной сторонами стоимости квартиры в размере 2 375 256 рублей.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем в пользу истца также подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 333 рубля 38 копеек.

Руководствуясь ст.ст.98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Ульянова Александра Юрьевича в пользу Рунтова Александра Ивановича задолженность по договору купли-продажи от 27.08.2015 в сумме 1 136 676 рублей, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 14 333 рубля 38 копеек, а всего 1 151 009 рублей 38 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: г.Барнаул ул.Сиреневая 28-44, принадлежащую Ульянову Александру Юрьевичу.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 2 375 256 рублей, способ реализации - в виде продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                  И.Б. Масликова

Мотивированное решение составлено 30.12.2020 года.

Верно, судья                                                                 И.Б. Масликова

Копия верна, секретарь с/з                                                   Е.М. Штанакова

По состоянию на ___________2020

решение в законную силу не вступило                              Е.М. Штанакова

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-4300/2020 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края.