Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1647/2022 ~ М-804/2022 от 18.05.2022

66RS0051-01-2022-001401-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Серов Свердловская область                   01 декабря 2022 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Холоденко Н.А., при секретаре судебного заседания Шагиахметовой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1647/2022 по иску

Евдокимова Андрея Витальевича к Муниципальному образованию Серовский городской округ о признании права на продление (заключение) нового договора аренды земельного участка

с участием истца Евдокимова А.В., третьего лица Евдокимовой Н.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Евдокимов А.В. обратился в Серовский районный суд Свердловской области с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование требований указал, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды N 4337 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1237,00 кв.м, кадастровый №. На данном земельном участке истец осуществлял строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, 2 этажа, стены - пеноблок, общей площадью 114,45 кв.м, который в настоящее время является объектом незавершенного строительства, на основании разрешения на строительство, выданного администрацией Серовского городского округа 26 ноября 2010 года № RU 66317000-959, которое было продлено Главным архитектором отдела архитектуры и градостроительства администрации Серовского городского округа Бушмелевой О.Л. на срок до 31 декабря 2019 года. С 11.05.2018 истец является правообладателем объекта незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.10.2021. Срок действия договора N 4337 истек 21.09.2021. Истец уведомил ответчика о своем желании продлить/заключить договор аренды на новый срок, однако письмом главы Серовского городского округа от 05.03.2022 N140 в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1237,00 кв.м, кадастровый №, истцу было отказано в связи с реализацией права на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства.

В исковом заявлении просит суд признать за ним право на продление/заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1237,00 кв.м, кадастровый №, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство, и обязать ответчика продлить/заключить с ним договор аренды указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Признать отказ главы муниципального образования Серовский городской округ от "05"марта 2022 г. N 140 в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1237,00 кв.м, кадастровый №, незаконным. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Евдокимова Н.Н.

ДД.ММ.ГГГГ Евдокимовым А.В. представлено ходатайство об уточнении исковых требований. Просит признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1237,00 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, и обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка без проведения торгов.

В судебном заседании истец Евдокимов А.В. предъявленные требования и доводы, изложенные в обоснование исковых требований в исковом заявлении, поддержал. Также суду пояснил, что намерен завершить строительство, для этого ему нужен договор аренды.

Представитель ответчика – МО Серовский городской округ не явился в судебное заседание, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения.

В письменном отзыве на исковое заявление представителем ответчика Дектянниковой Е.П. указано, что с исковыми требованиями Евдокимова А.В. ответчик не согласен, поскольку отсутствуют законные основания для повторного предоставления земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с реализацией истцом права на однократное заключение договора для завершения строительства объекта. На основании постановления главы Серовского городского округа от 21.09.2018 № Евдокимову А.В. предоставлен по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по <адрес> сроком на три года. Срок аренды земельного участка с 21.09.2018 по 21.09.2021 включительно (п. 5.3 договора). 03.03.2022 Евдокимов А.В. обратился с заявлением о перезаключении или продлении договора аренды для завершения строительства жилого дома, в ответ на которое был дан письменный ответ от ДД.ММ.ГГГГ № о возможности продления или перезаключения в связи с фактической реализацией своего права на однократное заключение договора аренды для завершения строительства. Земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на 3 года согласно договору аренды от 21.09.2018, а за перезаключением или продлением договора он обратился 03.03.2022, т.е. после истечения срока действия договора. При этом, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3. Ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи, в частности: 1. заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2. исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3. ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1,2 ст. 46 ЗК РФ; 4. на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. В отсутствии совокупности предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах. На основании изложенного просит в удовлетворении требований Евдокимова А.В. отказать в полном объёме.

Также представителем ответчика Дектянниковой Е.П., действующей на основании доверенности №27 от 21.12.2021 представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации Серовского городского округа.

Третье лицо Евдокимова А.В. в судебном заседании предъявленные исковые требования поддержала.

Суд, заслушав истца, третье лицо, письменный отзыв на иск ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства, по делу на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 66:61:0220001:243 по адресу: <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет 26.01.2007 по категории: земли населенных пунктов с разрешенным использованием земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.22.2021 данный земельный участок предоставлен в аренду Евдокимову А.В. на срок с 21.09.2018 по 21.09.2021 на основании договора № аренды земельного участка от 21.09.2018.

Также из письменных доказательств следует, что 21.09.2018 между МО Серовский городской округ в лице ООА СГО «КУМИ» (арендатор) и Евдокимовым А.В. (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1. которого, на основании постановления администрации Серовского городского округа № от 21.09.2018 арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1237,00 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> границах плана земельного участка, с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно п. 5.3 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с 21.09.2018 по 21.09.2021 включительно. Договор прекращает своё действие в последний день срока аренды, указанного в п. 5.3 настоящего договора.

Передача земельного участка арендодателем арендатору подтверждается актом приёма-передачи от 21.09.2018.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Евдокимову А.В. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, двухэтажного, по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения до 16.11.2012. Действие разрешения продлено до 16.11.2015.

Согласно Выписке из ЕГРН от 09.10.2021 по адресу: <адрес> зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью 114,5 степень готовности 60%.

Указанное подтверждается также реестровым делом № от 07.05.2018.

По условиям договора, срок аренды земельного участка истек 22.09.2021.

С заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> аренду без проведения торгов Евдокимов А.В. обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик указал, что заявление истца рассмотрено, указано, что в связи с тем, что им уже реализовано право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства, продление или заключение нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 1237 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0220001:243, невозможно.

Истец с данным отказом не согласен, и считает, что предметом аукциона, в соответствии с действующим законодательством, не может быть земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нём расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину.

Суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как установлено ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК Российской Федерации).

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести свой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Условия реализации такого права предусмотрены п.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.1, п. 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из представленных суду реестровых дел следует, что договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> был заключен Евдокимовым А.В. 16.01.2007, дополнительным соглашением от 03.11.2009 срок действия договора аренды был продлен до 16.11.2012, дополнительным соглашением от 09.10.2012 договор аренды продлен до 16.11.2015.

Вышеуказанные договор аренды, дополнительные соглашения к договору аренды были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждено соответствующими отметками государственного регистратора на данных документах.

В соответствии со ст. 22, 39.2, пп.10 п.2 ст. 39.6, пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявления Евдокимова А.В., постановлением главы Серовского городского округа от 21.09.2018 №1455 Евдокимову А.В. в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 1237 кв.м. с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство.

Как отмечено выше, в период срока аренды 09.10.2021 по адресу: <адрес> зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью 114,5 степень готовности 60%.

Судом установлено, что по истечении 22.09.2021 срока спорного договора аренды, ни одна из сторон в установленном порядке не заявила о его расторжении, и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя.

Истец Евдокимов А.В. обратился к ответчику с заявлением от 02.03.2022 о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства.

Оспариваемым письмом от 05.03.2022 ответчиком истцу было отказано.

Евдокимов А.В. является собственником объекта незавершенного строительства в силу положений п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. По окончании срока действия договора аренды истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал вплоть до 05.03.2022 (дата отказа в предоставлении земельного участка в аренду), вопрос об освобождении земельного участка ответчиком не ставился, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Как следует из материалов дела, по окончанию срока действия договора аренды, муниципальным образованием в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, и на день рассмотрения настоящего дела не было заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В таком случае, как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 4 октября 2019 года NN, поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Отсутствие надлежащим образом оформленных арендных отношений в отношении спорного земельного участка приводит к невозможности оформления истцом прав на возведенный на этом земельном участке объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах исковые требования Евдокимова А.В. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Евдокимова Андрея Витальевича – удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации Серовского городского округа от 05.03.2022 № об отказе в предоставлении Евдокимову Андрею Витальевичу земельного участка с кадастровым номером 66:61:0220001:243, расположенного по адресу: Россия, <адрес>.

Признать за Евдокимовым Андреем Витальевичем право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1237,00 кв.м., кадастровый №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Обязать Муниципальное образование Серовский городской округ предоставить Евдокимову Андрею Витальевичу земельный участок, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> общей площадью 1237,00 кв.м., в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 8 декабря 2022 года.

Председательствующий                                                     Н.А. Холоденко