Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-636/2023 ~ М-347/2023 от 22.03.2023

УИД 72RS0...-17

Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

...                                                      01 сентября 2023 года

              Заводоуковский районный суд ... в составе:

    судьи                                                      ФИО11

    при секретаре                                          ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, АО «Банк Дом.РФ»,АО «Дом.РФ» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее истцы) обратились в суд с иском к ФИО3 (далее ответчик) о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и жилой дом. Требования мотивировали тем, что истцы ... на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом приобрели право общей совместной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ..., общей площадью 65,2 кв.м., с кадастровым номером ..., (далее - жилой дом) и земельный участок, расположенный по адресу: ..., площадью 576 кв.м, с кадастровым номером ... (далее - земельный участок). В 2010 году из-за сложившихся финансовых трудностей, ими было принято решение о продаже жилого дома. Истцы самостоятельно подали объявления о продажи жилого дома и земельного участка. Через некоторое время с ними связалась женщина, которая сказала, что у нее есть покупатель на этот дом, и она будет представлять интересы покупателя: собирать документы, оформлять договоры, участвовать при совершении сделки купли-продажи. ... истцы на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, продали вышеуказанные жилой дом и земельный участок ФИО3 (Куроптевой) ФИО4. Согласно п.1.3, п.3.1.1 Договора, жилой дом и земельный участок продаются по цене в 7 021 000 рублей. Денежная сумма в размере 7 021 000 рублей выплачивается покупателем, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств, предоставляемого ипотечного займа по Договору займа. Пунктом п.3.1.2 Договора предусмотрена уплата денежной суммы в указанном в п.3.1.1 Договора размере выплачивается в два этапа. При этом аванс в размере 3 021 000 рублей уплачивается покупателем в течение одного банковского дня после подписания настоящего Договора. Согласно пункту 4.2.1. Договора окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., в течение 35 дней. Однако, в день заключения Договора, ... представителем Ответчика были переданы истцам денежные средства в размере 1 000 000 рублей. Как пояснила представитель ФИО7, остальные денежные средства будут переданы после перехода права собственности. Сам ответчик при совершении сделки не присутствовал. В связи с тем, что покупателем денежные средства не были уплачены в полном объеме, истцы предполагали, что переход права собственности не произошел, и они продолжали проживать в данном доме. Полностью несли бремя содержания имущества: проводили текущий ремонт жилого дома, поставили теплицу на земельном участке. С ФИО1, как с собственником жилого дома были заключены договор поставки природного газа с ООО «Газпром Межрегионгаз Север», договор на оказание теле-коммуникационных услуг с ПАО «Ростелеком», договор на оказание пользованию электричеством с АО «Энергосбытовая компания «Восток». До настоящего времени истец самостоятельно оплачивает платежи по вышеуказанным договорам. Договоромпредусмотрено право продавца требовать его расторжения, в случае неполучения денежных средств, в сроки, указанные в п.3.1.1 и п.3.1.1. настоящего договора (п.4.3.1 Договора). На основании изложенного, истцы просили:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:..., заключенный ... между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (Куроптевой) ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО3(Куроптевой) ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: ..., с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: ....

Определениями суда от 16.05.2023г. и от ... протокольно к участию в деле в качестве ответчиков привлечены АО «Банк Дом.РФ» и АО «Дом.РФ».

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик АО «Банк Дом.РФ», в лице представителя по доверенности ФИО8, представил возражения на иск, по доводам которых просил в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 138-139).

Не согласившись с заявленными требованиями ответчик АО «Дом.РФ», в лице представителя по доверенности ФИО9, представил возражения на иск, по доводам которых просил в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 161-164).

В судебном заседании стороны, их представители, представитель третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явилась.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, судприходит к следующему.

Судом установлено, что истцам ФИО1 и ФИО2 на праве общей совместной собственности принадлежали земельный участок и жилой дом по адресу: ... (л.д. 15-17).

... между истцами и ответчиком ФИО3 (Куроптевой) Н.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... (л.д. 18-20).

В соответствии с условиями п. 1.3 договора, стоимость жилого дома и земельного участка установлена сторонами в размере 7 021 000 рублей, из них стоимость жилого ... 886 000 рублей, земельного участка в сумме 135 000 рублей.

В соответствии с п. 3.1.1 договора денежная сумма в размере 7 021 000 рублей выплачивается покупателем, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств, предоставляемого ипотечного займа по договору займа.

Пунктом 3.1.2 договора установлена уплата денежных средств по договору купли-продажи в два этапа: сумма в размере 3 021 000 рублей в качестве аванса в течение одного банковского дня после подписания договора, сумма в размере 4 000 000 рублей выплачивается в течение 35 дней после государственной регистрации договора купли-продажи.

Переход права собственности к ФИО3 (Куроптевой) Н.А. на вышеуказанные земельный участок и жилой дом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... (л.д. 24-28).

Из представленных в материалы дела документов, следует, что между ООО «Тюменская ипотечная компания» и ФИО3 (Куроптевой) Н.А. заключен договор займа ...Т от ..., по условиям которого, займодавец предоставил заемщику заем в размере 4 000 000 рублей, сроком на 180 месяцев, считая с даты предоставления займа, на условиях установленных договором. ... права по закладной были переданы ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» на основании договора купли-продажи закладных ...Т от .... Впоследствии, права на закладную были переданы ООО Ростовское ипотечное агентство Адмирал-Ипатекана основании договора купли-продажи закладных ... от .... и на основании договора купли продажи закладных с отсрочкой поставки ...-ф от ... право на закладную получило АО «ДОМ.РФ» (л.д. 185-196).

После подписания договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию истцам в счет оплаты по договору за спорные земельный участок и жилой дом были переданы денежные средства в размере 1 040 000 рублей, то есть не в полном размере, как установлено условиями договора.

Обстоятельства совершения вышеуказанной сделки, в том числе размера исполненного покупателем платежного обязательства подтверждаются вступившим в законную силу приговором Ленинского районного суда ... от ... по уголовному делу ... (л.д. 86-95).

Статьей 61 ГПК РФ установлено, что вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума ВАС РФ ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству, до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 указанного Кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При этом, по правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о недоказанности факта исполнения ответчиком ФИО3 своих обязанностей по договору купли-продажи от ... по оплате стоимости имущества в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 – 3.1.2 договора.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения исковых требований к ФИО3 в полном объеме, ответчик ФИО3 не представила каких-либо обоснований вследствие чего не было оплачено приобретенное по договору недвижимое имущество в течение длительного срока.

Одним из способов защиты гражданских прав, согласно ст.12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, в связи с чем, обоснованным является требование истца к ответчику о возврате в ее собственность индивидуального жилого дома и земельного участка, таким образом, истцы будут восстановлены в правах.

Не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцы не получили встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего им недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

При указанных обстоятельствах, на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ продавец вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавцов на эти объекты недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов к ответчику ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и жилой дом.

В удовлетворении требований истцов к АО «Банк Дом.РФ», АО «Дом.РФ» суд полагает необходимым отказать ввиду того, что данные ответчики стороной оспариваемого договора купли-продажи не является.

При этом суд, возвращая имущество в собственность истцов, считает необходимым сохранить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости обременение в виде залога в силу закона вышеуказанных земельного участка и жилого дома, в пользу залогодержателя АО «Дом.РФ», поскольку вопрос о правомерности наличия данного обременения, равно как и вопрос о его прекращении по тем или иным основаниям предметом рассмотрения по настоящему гражданскому делу не является.

Отмена обеспечительных мер в виде ареста спорного имущества, наложенного в рамках производства по уголовному делу ..., приговор по которому постановлен Ленинским районным судом ..., предметом рассмотрения в рамках настоящего гражданского дела не является, поскольку осуществляется в ином судебном порядке (ч. 9 ст. 115 УПК РФ), в связи с чем, арест, запись об аресте также подлежит сохранению до разрешения в установленном законом порядке.

Суд отклоняет заявления ответчиков АО «Дом.РФ», АО «Банк Дом.РФ» о применении исковой давности по заявленным истцами требованиям, поскольку, как верно указывают сами ответчики, они не являются надлежащими ответчиками по делу, поскольку не являются стороной оспариваемого договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... ... «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора, либо исходя из характера спорного правоотношения, требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков.

Исходя из характера спорного правоотношения, сделки, которая явилась основанием возникновения права собственности ответчика ФИО3 (Куроптевой) Н.А. на спорные объекты недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявленного иска в связи с пропуском срока исковой давности в полном объеме, поскольку требование о расторжении договора купли-продажи может быть удовлетворено за счет ответчика ФИО3

Как установлено судом, с ... (день подписания спорного договора) и по настоящее время владение истцами,спорым имуществом не прекращалось и осуществляется до настоящего времени.

В соответствии со статьей 359 ГК РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков, удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Более того, суд отмечает, что в данном случае к спорным правоотношениям исковая давность не применяется, поскольку в силу положений пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200, 208 ГК РФ, разъяснения, данных в пунктах 57, 58, 59 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторыхвопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, и исходя из того, что истцы как со дня подписания спорного договора купли-продажи от ..., так и до настоящего времени фактически во владение ответчика или иного лица спорное имущество не передавали, продолжают проживать в жилом доме и пользоваться земельным участком по настоящее время, их право нарушается лишь наличием зарегистрированного договора, однако данное нарушение их права не связано с лишением владения, иск направлен на прекращение зарегистрированного права ответчика в Едином государственном реестре недвижимости, а не на истребование имущества из чужого незаконного владения).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в состав которых в силу ст.88 ГПК РФ входят судебные издержки, связанные с рассмотрением дела и государственная пошлина.

При подаче иска ФИО1 была уплачена государственная пошлина в сумме 9 501 рублей (л.д. 12, 53), которая в связи с удовлетворением иска по правилам ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию с ответчика ФИО3

Руководствуясь ст. ст. 98, 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., заключенный ... между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (ФИО13 ФИО4, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... за ....

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО3 (ФИО12 ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 576кв.м., категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и размещения жилого дома, адрес: ..., зарегистрированное за ..., и на жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 65,2 кв.м. назначение жилое, адрес ..., зарегистрированное за ....

Возвратить в общую совместную собственность КалининойЛидии ФИО5, ФИО2 земельный участок с кадастровым номером ... площадью 576кв.м., категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и размещения жилого дома, адрес: ..., и жилой дом с кадастровым номером с кадастровым номером 72:08:0105011:340, площадью 65,2 кв.м. назначение жилое, адрес ....

Сохранить в Едином государственном реестре недвижимости залог в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 576кв.м., категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и размещения жилого дома, адрес: ..., и жилого дома с кадастровым номером с кадастровым номером ..., площадью 65,2 кв.м. назначение жилое, адрес ... в пользу залогодержателя АО «Дом.РФ».

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о прекращении права собственности ФИО3 (Куроптевой) ФИО4 и возникновении права общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на указанные выше земельный участок и жилой дом, а также записи об их залоге.

Взыскать с ФИО3 в пользу КалининойЛидии ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в сумме9 501 рублей.

В удовлетворении исковых требований к ответчикам АО «Банк Дом.РФ», АО «Дом.РФ», отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Заводоуковский районный суд ....

Мотивированное решение составлено ...

Судья                                                              ФИО14