Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1992/2024 ~ М-946/2024 от 22.02.2024

дело №

УИД – 27RS0№-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                                         18 сентября 2024 года

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Астаховой Я.О.,

при секретаре ФИО3,

с участием: помощника прокурора <адрес> – ФИО4,

представителя истца (по первоначальным требованиям) ответчика (по встречным требованиям) ФИО5

ответчика (по первоначальным требованиям) истца (по встречным требованиям)- ФИО1, его представителя ФИО6,

           рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВМК Инвест» к ФИО1, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 о выселении, расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО1, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ВМК Инвест» о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВМК Инвест» обратилось в суд с иском к ФИО1 о выселении, расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указав, что ООО «ВМК Инвест» является собственником жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Между истцом и ООО «Дальэнергожилсервис» (управляющая компания) заключен договор аренды помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе на комнату №. ФИО1 в соответствии с договором найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Дальэнергожилсервис» является нанимателем жилого помещения: комнаты № общей площадью 22,7 кв.м., расположенной на 3 этаже в <адрес> в <адрес>. Согласно п. 4.2 Договора найма, оплата за найм, коммунальные услуги и другие платежи производятся нанимателем до 10 числа месяца следующего за расчетным, путем внесения денежных средств в кассу наймодателя, либо путем перечисления на его расчетный счет. Содержание данного объекта недвижимости, в том числе получение платы за найм, техническое обслуживание, содержание жилья и коммунальные услуги возложено на ООО «Дальэнергожилсервис» по договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с постоянным невнесением ответчиком коммунальных платежей, управляющая компания обращалась в суд с заявлениями о взыскании образовавшейся задолженности. В настоящее время в отношении ответчика по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ выдан судебный приказ и возбуждено исполнительное производство 238566/23/27 ИП от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с постоянной неоплатой коммунальных платежей, руководствуясь п. 6.1.2 Договором найма (расторжение договора в случае просрочки внесения платежей более 2 месяцев) ОО «Дальэнергожилсервис» письмом с исх. № от ДД.ММ.ГГГГ уведомил ответчика о расторжении договора найма и необходимости освобождения занимаемой площади. По состоянию на текущую дату ответ на уведомление о расторжении договора ответчика не поступал, платежи по договору не производятся, задолженность не погашает, продолжает проживать в арендуемом помещении. Проживание ответчика в помещении также установлено актом о фактическом проживании. Как следует из карточки расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не оплачивает коммунальные платежи более года подряд.

Просили расторгнуть договор найма б/н от ДД.ММ.ГГГГ, выселить ФИО1, ФИО2 из занимаемого жилого помещения: комнаты № общей площадью 22,7 кв.м., расположенной на 3 этаже в <адрес> в <адрес>, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства сторона истца изменила и предмет и основания иска, просила договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ признать расторгнутым, выселить ответчика, взыскать госпошлину, в случае неисполнения решения суда взыскать неустойку в размере 10 000 руб., ежемесячно до момента исполнения решения суда. Указанные уточненные требования возвращены стороне истца, с разъяснением о наличии права на подачу искового заявления с указанными требованиями и нормами ст. 39 ГПК РФ.

           ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ООО «ВМК Инвест» о признании договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, не заключенным.

           В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что договор коммерческого найма (поднайма) комнаты № от ДД.ММ.ГГГГ подписан его директором ФИО7, не имеющим полномочий на заключение подобных договоров. В преамбуле договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что договор коммерческого найма заключен на основании договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ВМК Инвест» и ООО «Дальэнергожилсервсис». Из текста, приложенного к иску этого договора аренды помещений от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается поручения или согласия собственника здания ООО «ВМК Инвест» на заключение с проживающими в этом доме нанимателями жилых помещений договоров поднайма или иных видов договоров найма, в том числе коммерческих и краткосрочных. ФИО1 и его дочь проживают в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма бессрочно, в силу закона - статей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ и статьи 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, статьи 675 ГК РФ, о чем уже ответчик неоднократно заявлял в ранее приобщенных в материалы дела возражениях на иск о выселении. С истцом и собственником жилого дома - ООО «ВМК Инвест», ответчик краткосрочный договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ и иных соглашений об изменении условий найма жилого помещения в виде комнаты № в доме по <адрес> в <адрес> не согласовывал и не заключал. В силу статьи 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое жилое помещение не повлекло для ответчика ФИО1 расторжения или изменения условий договора найма жилого помещения. Новый собственник жилого <адрес> -ООО «ВМК Инвест», стал наймодателем жилых помещений в этом доме на условиях ранее заключенных договоров с нанимателями. Право собственности на комнату №, в которой проживают ответчики, ни за кем не зарегистрировано. Полномочий от истца на изменение условий ранее заключенных договоров найма жилых помещений, а также на заключение договоров коммерческого найма жилых помещений с проживающими в <адрес> нанимателями, ранее вселенными в жилые помещения бывших рабочих общежитий, Арендатор ООО «Дальэнергожилсервис» не имел.

Просит признать договор коммерческого найма (поднайма) от ДД.ММ.ГГГГ,подписанный наймодателем ООО «Дальэнергожилсервис» и нанимателемФИО1, не заключенным.

Протокольным определением к участию в деле привлечена дочь ответчика – ФИО2 – в качестве соответчика, администрация <адрес>, ООО "Дальэнергожилсервис" – в качестве третьих лиц.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, представитель администрации просил рассмотреть дело в отсутствие, представил письменные пояснения, указав, что указанное помещение муниципальной собственностью не является, на права и обязанности администрации <адрес> решение суда не может повлиять, представитель ООО "Дальэнергожилсервис" просил рассмотреть дело без его участия, интересы ФИО2, представляет ФИО1, как ее законный представитель.

           При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем извещении о времени рассмотрения дела, и полагает возможным руководствуясь ст.167 ГПК РФ, рассмотреть гражданское дело без участия указанных лиц.

            В судебном заседании представитель ООО «ВМК Инвест» суду пояснила, изложенное в иске, представила отзыв на встречное исковое заявление, просила требования Общества удовлетворить, пояснила, что задолженность ФИО1 оплачена. ООО "Дальэнергожилсервис" уполномочен на заключение договора коммерческого найма, при этом, документально это не зафиксировано. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

            В судебном заседании ФИО1 и его представитель пояснили, изложенное во встречном исковом заявлении, указали, что ФИО1 является членом семьи (сыном) ФИО8, которая вселена была в данное помещение по договору найма жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Ремонтно-эксплуатационное предприятие социальных объектов «Дальэнергомаш» и ФИО8 ФИО1 вселен был, как ее член семьи и проживает в указанном помещении в настоящее время с дочерью. Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключен был с ФИО1 неуполномоченным на то лицом, более того, срок данного договора, установлен был до ДД.ММ.ГГГГ. Также сторона подтвердила наличие, ранее задолженности, указав на тяжелое материальное положение, в связи с необходимостью лечения дочери. В удовлетворении требований Общества просили отказать.

            Выслушав стороны, исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 2 ст.35 Конституции Российской Федерации определяет, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Аналогичные права гарантируются нормами ст.ст. 1-3 Жилищного кодекса РФ.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законным основаниях.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса (далее -ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу положений ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно пункту 2 статьи 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В силу ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

При этом, выселение является крайней мерой ответственности, которая возможна лишь при установлении факта целенаправленных, систематических и противоправных виновных действий со стороны нанимателя, который, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранил.

В соответствии со ст.5 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Жилищный кодекс введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В нарушение данной нормы Обществом не представлено допустимых доказательств, обосновывающих его позицию.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, между ОАО «Дальэнергомаш и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ заключен трудовой договор.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ремонтно-эксплуатационное предприятие социальных объектов «Дальэнергомаш» и ФИО8 заключен договор найма жилого помещения, согласно которого Наймодатель предоставляет Нанимателю жилое помещение по адресу: <адрес>, ком. 306.

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу спорного помещения возникли у ФИО1 до введения в действие Жилищного кодекса РФ и продолжаются после введения его в действие ДД.ММ.ГГГГ, то по смыслу ст.6 ЖК РФ и ст.5 Федерального закона «О введение в действие ЖК РФ», суд считает необходимым при рассмотрении дела руководствоваться как нормами ЖК РСФСР, так и ЖК РФ.

Согласно свидетельства о рождении ФИО1 является сыном ФИО8 и как было установлено, вселен в указанное жилое помещение в 2004 году, как член семьи нанимателя.

Согласно свидетельства о смерти ФИО8 умерла.

Согласно свидетельства о рождении ФИО2 является дочерью ФИО1 и вселена была в данное жилое помещение.

Установлено, что ООО «ВМК Инвест» является собственником жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Между ООО «ВМК Инвест» и ООО «Дальэнергожилсервис» (управляющая компания) заключен договор аренды помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе на комнату №.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ в комнате №, по указанному адресу проживают ФИО1 и ФИО2

Суд приходит к выводу о том, что ФИО1 занимает спорную комнату на условиях договора социального найма, поскольку Жилищным кодексом РСФСР, действовавшим в момент его вселения в жилое помещение в 2004 году, не предусматривалась возможность заключения договора коммерческого найма, вселение носило характер социального найма.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом, отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами своих прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления названных документов.

Как установлено в судебном заседании, жилой <адрес> в <адрес> в ведение органов местного самоуправления не передавался.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости ООО «ВМК Капитал», которое было реорганизовано путем преобразования из ЗАО «ВМК Капитал» и к которому право собственности на общежитие, расположенное по <адрес>, перешло после реорганизации ОАО «Дальэнергомаш» на основании разделительного баланса, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно выписок из ЕГРН за ФИО1, ФИО2 прав на жилое помещение, не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ заочным решением Центрального районного суда <адрес>, исковые требования ООО «ВМК Инвест» о взыскании задолженности удовлетворены, ФИО8, ФИО1 признаны утратившими право пользование спорным жилым помещением.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, производство в отношении ФИО8 прекращено.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, гражданское дело по иску ООО «ВМК Инвест» к ФИО1 о признании утратившим право пользование жилым помещением, оставлено без рассмотрения.

Согласно судебного приказа от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ООО «Дальэнергожилсервис» взыскана задолженность по оплате коммунальных и жилищных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 614,38 руб., госпошлина, на основании договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ.

Требование о расторжении договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, Общество обосновывает тем, что ФИО1 не исполняет свои обязанности по внесению коммунальных платежей.

Между тем, договор коммерческого найма с ФИО1 заключен лицом - ООО «Дальэнергожилсервис» не наделенным данными полномочиями, поскольку согласно договора аренды помещений в здании от ДД.ММ.ГГГГ, данные полномочия, не предусмотрены, более того, срок действия данного договора коммерческого найма установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть не более 11 месяцев.

            Судом установлено и подтверждается представителем Общества, что в настоящее время нарушений условий договора ФИО1 не допущено, задолженность за жилое помещение погашена в полном объеме. Из обстоятельств дела следует, что задолженности по оплате не имеется, иных оснований к расторжению договора истцом не заявлено.

            С учетом фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, что выселение ФИО1 из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, учитывая, что оплата за наем произведена в полном объеме, что подтверждается сторонами, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, не имеется.

Доводы представителя Общества о том, что у ФИО1 отсутствуют подтверждения того, что он был вселен ранее, в указанное помещение и проживал в нем, суд не принимает во внимание, поскольку, как установлено, в судебном заседании, по инициативе Общества были возбуждены гражданские дела и исполнительное производство, согласно которых, на основании заявления ФИО8, ФИО1 внесен в лицевой счет и проживал с матерью по данному адресу с 2004 года.

Статьей 209 ГК РФ, предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Аналогичные положения закреплены в статье 30 ЖК РФ, которые предусматривают, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены названным Кодексом (часть 1).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом (часть 2).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 1 статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В пункте 2 статьи 434 данного Кодекса закреплено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Статьей 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Рассматривая требования ФИО1, с учетом, указанного судом ранее, принимая во внимание отсутствие полномочий у ООО «Дальэнергожилсервис» на заключение договора, период действия договора коммерческого найма, суд признает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

           ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░ ░░░░░░» ░ ░░░1, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

           ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░- ░░░░░░░░░░░░░.

          ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

          ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                                                       ░.░. ░░░░░░░░