Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-521/2024 (2-6183/2023;) ~ М-3822/2023 от 06.07.2023

Дело № 2-521/2024

59RS0007-01-2023-004784-18

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02.04.2024                                        г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Мангасаровой Н.В.,

при секретаре Бабиной П.И.,

с участием представителя истца ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бортниковой Елены Владимировны к Рубцовой Татьяне Николаевне о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Истец, Бортникова Е.В., обратилась в суд с иском к ответчику, Рубцовой Т.Н., с требованием о взыскании двойной суммы задатка в размере 140 000 руб., внесенного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2023.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Бортниковой Е.В. и Рубцовой Т.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 предварительного договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество – квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 43,2 кв.м., по адресу <адрес>. В соответствии с п.п. 3-5 предварительного договора согласованы существенные условия цены договора купли-продажи и порядка оплаты: цена квартиры – 3 740 000 руб., 70 000 руб. – задаток, который покупатель оплачивает при подписании предварительного договора, 3 040 000 руб. покупатель оплачивает при подписании основного договора купли-продажи путем внесения на счет продавца, 630 000 руб. покупатель оплачивает за счет кредитных средств. Заключению предварительного договора предшествовал поиск истцом квартиры для покупки. Квартира продавалась стороной продавца посредством привлечения агентов (риелторов) агентства недвижимости «Агентство Перемен». В соответствии с условиями предварительного договора истец исполнила возложенные на нее обязательства, денежные средства в размере 70 000 руб. были переведены ФИО8, выступающей от имени продавца. Для получения кредитных денежных в ПАО Сбербанк средств истец обратилась в ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № на проведение оценки. ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» входит в собственный реестр аккредитованных ПАО Сбербанк оценочных организаций. После заключения предварительного договора истцом производились все необходимые действия для заключения в будущем основного договора купли-продажи. После проведения оценки и подтверждения результатов оценки было бы обеспечено ипотечное кредитование истца в ПАО Сбербанк. Какие-либо препятствия для привлечения указанных оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации или внутренними правилами ПАО Сбербанк отсутствовали. Продавец в лице представителей агентства недвижимости, начал препятствовать проведению оценки и, следовательно, заключению основного договора купли-продажи. Самостоятельно ответчик игнорировала любые обращения истца по вопросам заключения основного договора купли-продажи. Непосредственные действия по воспрепятствованию оценке выразились в отказе предоставления допуска эксперту на осмотр квартиры. Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступила телеграмма о приглашении ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, но ни ответчик, ни его представитель в указанную дату не явились. Поскольку ответчик уклонилась заключить с истцом основной договор купли-продажи, на стороне ответчика возникло обязательство уплатить истцу двойную сумму задатка, что предусмотрено п. 4 предварительного договора. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика и третьего лица направлено требование о возврате задатка. Более того, истцу стало известно, что при наличии заключенного предварительного договора, в мае 2023 года на сервисе объявлений «Авито» было размещено объявление о продаже указанного объекта недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании доводы иска поддержал, заявленные требования просил удовлетворить в полном объеме.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась судом в порядке, предусмотренном законом.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась судом в порядке, предусмотренном законом.

Третье лицо в судебное заседание не явилась, извещалась судом в порядке, предусмотренном законом.

Положениями ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду предоставлено право рассмотреть дело в порядке заочного производства, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Рубцовой Т.Н. (продавец) и Бортниковой Е.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, площадью 43,2 кв.м., расположенной по адресу <адрес> (л.д. 13-15).

Согласно п. 1 предварительного договора, стороны обязуются в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в будущем, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи.

Цена отчуждаемого имущества составляет 3 740 000 руб., что установлено п. 3 предварительного договора.

Пункт 4 предварительного договора предусматривает в качестве гарантии заключения в будущем основного договора внесение задатка в размере 70 000 руб. В случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 3 календарных дней с момента отказа от своих обязательств, но не позднее истечения срока указанного в п. 1 договора.

В соответствии с п. 5 предварительного договора цену недвижимости имущества покупатель оплачивает денежными средствами следующим образом: 70 000 руб. в качестве задатка при подписании договора, 3 040 000 руб. при подписании договора купли-продаи путем внесения на счет продавца, 630 000 руб. оплачивает за счет кредитных средств, предоставленных покупателю путем внесения на блокированный счет ООО «Домклик» (перечисление на счет продавца денежной суммы в размере 630 000 руб. осуществляется в течение от 1 рабочего дня до 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество).

Факт внесения задатка в размере 70 000 руб. подтверждается рукописной отметкой продавца в предварительном договоре (л.д. 15), чеками по операции (л.д. 26-27).

Как указано в исковом заявлении одним из источников оплаты цены по договору купли-продажи истцом являлись кредитные денежные средства. Для целей получения кредитных средств на покупку квартиры истец обратился в ПАО Сбербанк. Заключение кредитного договора и договора об ипотеке производится банками при условии проведения оценки будущего объекта недвижимости.

Так истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на проведение оценки № с ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» (л.д. 28-30).

ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» входит в собственный реестр аккредитованных ПАО Сбербанк оценочных организаций, чьи отчеты об оценке принимаются ПАО Сбербанк при рассмотрении вопроса об одобрении ипотечного кредитования (л.д. 31).

Для проведения оценки объекта недвижимости истец неоднократно обращалась к продавцу и ее представителям для согласования даты осмотра и обеспечения доступа эксперта в жилое помещение, что подтверждается представленной перепиской (л.д. 32-40, 43).

Доступ в жилое помещение расположенное по адресу <адрес> для проведения фотофиксации с целью подготовки отчета об оценке предоставлен не был, о чем сообщает генеральный директор ООО «Краевая Гильдия Оценщиков» (л.д. 44).

Вместе с тем, ответчиком в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ была направлена телеграмма о приглашении покупателя Бортниковой Е.В. во исполнение заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сделку по купли-продажи квартиры по адресу <адрес>. Дата сделки ДД.ММ.ГГГГ. Место встречи для подписания основного договора купли-продажи <адрес> ПАО Сбербанк в 15.00 часов (л.д. 41).

В судебном заседании был допрошен свидетель Бортникова Ж.Р., которая пояснила, что истец, Бортникова Е.В. приходится ей матерью, истец имела намерение купить спорную квартиру. Для заключения основного договора купли-продажи свидетель совместно с истцом и представителем истца приехали в офис Сбербанк России в назначенные дату и время, но со стороны продавца никто не явился.

В установленный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи имущества между сторонами не был заключен.

Истцом почтовым отправлением в адрес ответчика и электронным письмом в адрес представителя агентства недвижимости было направлено требование о возврате задатка (л.д. 45-51).

Требование истца оставлено без удовлетворения, что подтверждается электронной перепиской (л.д. 52-55).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 этой же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка – предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу указанной правовой нормы также, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не может влечь возложение на нее негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Суду не представлены доказательства того, что Рубцова Т.Н. предпринимала какие-то действия для заключения основного договора. Со стороны истца прослеживается намерение в приобретении объекта недвижимости, а именно: Бортникова Е.В. внесла сумму задатка в размере 70 000 руб., во исполнение условий получения кредитных денежных средств заключила договор оценки объекта недвижимости, неоднократно обращалась к ответчику с намерением согласовать дату осмотра объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, явилась в назначенные ответчиком дату и время для заключения основного договора.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что истец Бортникова Е.В. выражала свою заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ответчик Рубцова Т.Н. уклонялась от совершения действий направленных на оценку объекта недвижимости, направленных на исполнение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, на подписание основного договора купли-продажи не явилась, представителя не направила. Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору либо отсутствия вины в неисполнении обязательств ответчиком в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору, поэтому находит требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка законными и обоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., уплаченной по чеку от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56).

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Рубцовой Татьяны Николаевны, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) в пользу Бортниковой Елены Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) 140 000 руб. двойной суммы задатка, а также 4 000 руб. в возмещение государственной пошлины.

Ответчик вправе подать в Свердловский районный суд г. Перми заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                                                            Н.В. Мангасарова

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 27.04.2024.