Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-10194/2023 ~ М-8445/2023 от 14.09.2023

Дело № 2-10194/2023

УИД: 50RS0002-01-2023-009926-20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2023 года Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зыряновой А.А.,при секретаре Мурадовой К.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10194/2023 по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ООО «СЗ «Исторический район» о взыскании строительных недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились с иском к ответчику, с учётом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят суд признать недействительным п.2.2 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты>, расходы на устранение недостатков в размере <данные изъяты>, неустойку за каждый день просрочки исполнения претензии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, неустойку за каждый день просрочки исполнения претензии с ДД.ММ.ГГГГ и до фактического исполнения решения суда по <данные изъяты> в день, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф, судебные расходы на проведение заключения в размере <данные изъяты>, на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>,

В обоснование заявленных требований указано, что истцы на основании договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ответчиком приобрели в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.3 ДДУ передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ, квартира по акту приема-передачи была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ. В адрес ответчика была направлена претензия о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, которая оставлена без удовлетворения.

Также ответчиком была уменьшена площадь квартиры. В соответствии с п.2.1 ДДУ общая площадь квартиры составляет 59,8 кв.м, однако в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ после проведения обмеров фактическая площадь квартиры составляет 59,7 кв.м, что на 0,1 кв.м меньше, указанной в ДДУ и оплаченной истцом.

Стоимость 1 кв.м квартиры составляет <данные изъяты> = <данные изъяты>/ площадь <адрес>,80 кв.м, то есть с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию <данные изъяты>

Пункт 2.2 ДДУ предусматривает отсутствие взаиморасчетов между сторонами в случае изменения площади менее чем на 5% от указанной общей приведенной площади объекта, однако такой пункт нарушает права истцов и является недействительным.

В ходе эксплуатации квартиры истцами был выявлен ряд строительных недостатков, стоимость устранения которых составляет <данные изъяты>, в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В судебное заседание истцы не явились о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, в котором просил снизить размера неустоек и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Суд, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, истцы на основании договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ответчиком приобрели в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно статье 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

          В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 2.3 ДДУ передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ, квартира по акту приема-передачи была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес ответчика была направлена претензия о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, которая оставлена без удовлетворения. Таким образом, за период просрочки обязательств по передаче объекта долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составляет <данные изъяты> С учетом периода просрочки и размера неустойки, суд не находит оснований к ее уменьшению

В соответствии с п.2.1 ДДУ общая площадь квартиры составляет 59,8 кв.м, однако в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ после проведения обмеров фактическая площадь квартиры составляет 59,7 кв.м, что на 0,1 кв.м. меньше, указанной в ДДУ и оплаченной истцом.

Общая стоимость квартиры рассчитывается из цены одного квадратного метра в <данные изъяты>

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В исковом заявлении истец указывает, что пункт 2.2 ДДУ предусматривает отсутствие взаиморасчетов между сторонами в случае изменения площади менее чем на 5% от указанной общей приведенной площади объекта, однако такой пункт нарушает права истцов и является недействительным. В действительности, пунктом 2.2. ДДУ установлено соглашение сторон не признавать изменение площади квартиры, если оно менее на 5% общей площади, существенными изменениями объекта долевого строительства. Оспариваемым истцом пунктом договора предусмотрено изменение цены договора при отличии фактической площади квартиры от проектной как в большую так и в меньшую сторону, независимо от разницы в площади. Пунктом 4.5 ДДУ регламентирован расчет, исходя из стоимости одного квадратного метра в <данные изъяты> за один квадратный метр, помноженную на изменение площади. Таким образом, поскольку фактическая площадь квартиры истца меньше на 0,1 кв.м. от площади по договору с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 0,1 кв.м. * на <данные изъяты> = <данные изъяты>

В ходе эксплуатации квартиры истцами был выявлен ряд строительных недостатков, стоимость устранения которых, согласно заключения специалиста, составляет <данные изъяты>, в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Статьёй 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 указанного Закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Истцами в материалы гражданского дела представлено внесудебное заключение специалиста относительно качества строительства квартиры. Согласно заключению специалиста объект долевого строительства, переданный истцу имеет недоделки и повреждения, перечень которых приведен в мотивировочной части заключения, стоимость их устранения составляет <данные изъяты>

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С целью разрешения спора, по ходатайству ответчика судом была назначена строительно - техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ЭК Аксиома».

Согласно выводам эксперта ООО «ЭК Аксиома», объект долевого строительства имеет строительные недостатки, перечень которых представлен экспертом в мотивировочной части экспертного заключения. Причиной образования выявленных экспертом строительных недостатков является некачественное производство работ в процессе строительства жилого дома. Стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных дефектов жилого помещения истца составляет <данные изъяты>, остаточная стоимость материалов, подлежащих замене при устранении недостатков составляет <данные изъяты>

Суд принимает за основу данное заключение, которое изготовлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», производившие экспертизу эксперты имеют соответствующую квалификацию и значительный стаж работы. Заключение эксперта оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Сомнений в правильности и обоснованности заключения не имеется, противоречия отсутствуют, выводы ясны и понятны, при определении размера подлежащих взысканию в пользу истца денежных средств суд основывается на данном экспертном заключении.

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов по устранению недостатков в размере <данные изъяты> в равных долях каждому истцу.

На основании абз. 5 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Статьей 22 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что требования потребителя, в том числе о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

На основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истцами заявлено требование о взыскании неустойки за каждый день просрочки исполнения претензии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, применив положения ст. 333 ГК РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Истцами также заявлено требование о взыскании неустойки за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда.

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена (например, п. 6 ст. 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

При разрешении требования о взыскании неустойки за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда, учитывая вышеприведенные разъяснения, суд приходит к выводу о правомерности заявленного требования.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в этой части на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которым моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда; компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков (ст. 15).

Принимая во внимание, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истцов, и учитывая степень вины ответчика, требования разумности, соразмерности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда в размере по <данные изъяты> в пользу каждого из истцов.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ N 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд полагает возможным уменьшить штраф до <данные изъяты>.

На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истцов подлежат также взысканию расходы по проведению заключения специалиста в размере <данные изъяты> Истцами заявлено о взыскании судебных расходов на оплаченные юридические услуги представителя в сумме <данные изъяты> Суд, руководствуется положениями ст. 100 ГК РФ, характером правоотношения, сложностью гражданского дела и взыскивает с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

Поскольку истцы освобождены от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ она подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета в размере <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве и взыскать с ООО «СЗ «Исторический район» в пользу ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке излишне уплаченные денежные средства по договору <данные изъяты>

Взыскать с ООО «СЗ «Исторический район» в пользу ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, расходы на устранение недостатков в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, неустойку за каждый день просрочки исполнения претензии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> по <данные изъяты>, неустойку за каждый день просрочки исполнения претензии с ДД.ММ.ГГГГ и до фактического исполнения решения суда по <данные изъяты> в день в равных долях, компенсацию морального вреда в размере по <данные изъяты> каждому, штраф в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, судебные расходы на проведение заключения в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому;

В части взыскания заявленных сумм, превышающих взысканные, признания недействительным пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве истцу - отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Исторический район» в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области госпошлину в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение составлено 11.12.2023.

Судья                                      А.А. Зырянова