Судебный акт #1 (Определение) по делу № 13-113/2022 от 11.05.2022

дело № 13-113/2022

(№ 2-609/2021)

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 июля 2022 года город Бирск

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Коровиной О.А., при секретаре Шамсутдиновой И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ПАО Сбербанк об изменении порядка исполнения решения суда в части обращения взыскания на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л :

ПАО Сбербанк обратилось в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда. В обоснование заявления указано, что определением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 года утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по исковому заявлению ПАО Сбербанк в лице филиала Уральский банк ПАО Сбербанк к Литвинову А.А. о взыскании ссудной задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество.

Исполнение мирового соглашения обеспечивается: залогом объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 60,3 кв. м, с кадастровым номером № и земельного участка площадью 325 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Начальная продажная цена: 1 800 000 руб. при реализации залогового объекта недвижимости в виде продажи с публичных торгов.

В связи с неисполнение мирового соглашения, банком получены исполнительные листы на принудительное исполнение мирового соглашения, на основании которых Бирским МОСП УФССП России по РБ было возбуждено исполнительное производство №-ИП от 21.10.2021.

В настоящее время определение суда не может быть исполнено, в связи с существенным снижением рыночной стоимости заложенного имущества. На основании отчета № от 04.04.2022 рыночная стоимость заложенного имущества – жилой дом составляет 1 021 000 руб., земельный участок составляет 279 000 руб., в общем 1 300 000 руб.

Просили изменить порядок исполнения определения Бирского межрайонного суда от 18.05.2021 года, а именно установить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 1 040 000 руб.:

земельный участок, площадью 325 кв. м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома и надворных построек, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером: № составляет 223 200 руб.

- жилой дом, назначение: жилое, площадью 60,3 кв. м, количество этажей: 1, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № в общем 816 800 руб.

В судебное заседание представитель заявителя не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

В судебное заседание заинтересованные лица Литвинов А.А., Бирское МОСП УФССП по РБ не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Указанные в части первой настоящей статьи заявления рассматриваются в судебном заседании.

Судом установлено, что определением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 года утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по исковому заявлению ПАО Сбербанк в лице филиала Уральский банк ПАО Сбербанк к Литвинову А.А. о взыскании ссудной задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество.

Исполнение мирового соглашения обеспечивается: залогом объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 60,3 кв. м, с кадастровым номером № и земельного участка площадью 325 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Начальная продажная цена: 1 800 000 руб. при реализации залогового объекта недвижимости в виде продажи с публичных торгов.

В связи с неисполнение мирового соглашения, банком получены исполнительные листы на принудительное исполнение мирового соглашения, на основании которых Бирским МОСП УФССП России по РБ было возбуждено исполнительное производство №-ИП от 21.10.2021.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом, заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.

В заявлении об изменении способа и порядка исполнения решения суда банк просит суд установить начальную стоимость предмета залога в виде жилого дома и земельного участка в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости имущества определенной на основании отчета об оценке ООО «Мобильный оценщик» № от 04.04.2022.

Суд считает, что различие в размере стоимости, определенной судебным решением и в отчете ООО «Мобильный оценщик» № от 04.04.2022 года является значительным, стоимость имущества уменьшена на 35 % за столь небольшой промежуток времени.

При проведении оценки оценщик должен руководствоваться Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также стандартами оценочной деятельности.

Подпунктом "е" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 установлено, что в отчете об оценке должна быть приведена информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки.

Суд считает, что представленный банком отчет от 04.04.2022 года не отвечает приведенным выше требованиям.

При составлении отчета специалистом ООО «Мобильный оценщик» не производился осмотр жилого помещения, не учитывались многие характеристики жилого дома, в том числе, планировка и внутренняя отделка жилого дома, высота потолков, наличие коммуникаций и другие характеристики конструктивных элементов объекта оценки.

Из содержания отчета следует, что методология исследования в отношении земельного участка и жилого дома основана на использовании сравнительного подхода, оценка проведена на основании проведенного самим же банком осмотра и представленных банком фотографий.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При сравнительном методе любое отличие условий продажи оцениваемого объекта с объектами-аналогами должно быть учтено и внесены корректировки.

При проведении оценки оценщик использовал характеристики земельного участка и жилого дома на основании предоставленной банком информации, а также фотографий.

С учетом изложенного суд полагает, что определенная в отчете ООО «Мобильный оценщик» рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> в размере 1 039 200 руб. не может быть признана достоверной.

Суд считает, что заявителем не представлены доказательства, соответствующие требованиям статей 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.203, 203.1, 434 ГПК РФ, судья

О П Р Е Д Е Л И Л :

В удовлетворении заявления ПАО Сбербанк об изменении порядка исполнения решения суда в части обращения взыскания на недвижимое имущество – отказать.

На определение может быть подана частная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 15 дней через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья:    подпись.             О.А. Коровина

Копия верна. Судья:          О.А. Коровина

Подлинник определения находится в деле

№ 13-113/2022 Бирского межрайонного суда РБ