Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-525/2016 ~ М-427/2016 от 22.07.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2016 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 525/16 по иску ООО «Промкриоген» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 29.06.2016 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промкриоген» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ об отклонении заявления ООО «Промкриоген» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты>, - равной его рыночной стоимости в размере 7 130 706 рублей, и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

    В обоснование своих требований истец указал, что Общество является собственником выше указанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии с приложением № 2 постановления Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. в размере 35 753 766,99 руб. по состоянию на 25.11.2013 года. Однако, рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 7 130 706 руб. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом было отказано, полагают данное решение необоснованным, и просят возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представитель ООО «Промкриоген» Зацепина Т.И., действующая на основании доверенности № №., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель Управлении Росреестра по Самарской области – Фролова О.В., действующая на основании доверенности № № г., заявление не признала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, мэрии г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В соответствии с п.4 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

    Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля Луконина В.Ю., изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Промкриоген» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

        Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «Промкриоген» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 7 130 706 рублей.

    Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии с приложением № 2 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», по состоянию на 25.11.2013 г. и составляла 35 753 766,99 руб.

    К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Промкриоген» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № №, выполненный <данные изъяты>, и положительное экспертное заключение на него № №, эксперта <данные изъяты>.

    Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Промкриоген» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. Отказ от использования полученных результатов расчета стоимости доходным подходом не обоснован, несмотря на проведение расчетов указанным подходом. Существенная разница в результатах сравнительного и доходного подхода никак не объяснена (п. 11 ФСО № 1). Выбор объектов – аналогов не обоснован – из 12 используемых в выборке для анализа рынка отобраны 3 аналога (п. 22 ФСО № 7). Исходные источники информации содержат информацию о нахождении 2-х из 3-х выбранных объектов-аналогов на 2-ой линии от дороги. Данная информация никак не оценена и не рассмотрена при внесении корректировок.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – Луконин В.Ю., который подтвердил все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дал следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснил, что в оценке есть три подхода: затратный, сравнительный и доходный. По стандартам оценки оценщики должны рассчитывать стоимость всеми возможными подходами, а затем обоснованно отказаться от неподходящих. Оценка рыночной стоимости земельного участка не может быть осуществлена затратным подходом, обоснование этому содержится на странице 35 отчета. В отчете были применены сравнительный и доходный подходы. В доходном подходе расчет производится через доходы объекта оценки, но оценщик посчитал некорректным использовать его результат, так как он был слишком низким и не укладывался в диапазон цен, который составляет от 1 500 рублей до 2 500 рублей за 1 кв.м. Согласование результатов приведено на странице 53 отчета.

На замечание Комиссии о том, что выбор объектов – аналогов не обоснован – из 12 используемых в выборке для анализа рынка отобраны 3 аналога, оценщик пояснил, что выборка аналогов происходит из архивов баз данных. В первоначальной выборке присутствовало 12 аналогов, других предложений найдено не было. Затем оценщик «отсеял» аналоги, несоответствующие объекту оценки по ценообразующим факторам. Использованные в отчете объекты аналоги (стр. 38-40) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности: назначение, одинаковую категорию, расположены в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области. Введены корректировки на торг и на площадь. В комментарии к расчету описан процесс внесения поправок и корректировок, приведено их обоснование (страницы 36-38 отчета).

По третьему замечанию Комиссии оценщик указал, что Комиссия не проверяла информацию о расположении аналогов относительно красной линии, в отличие от оценщика. Все данные были им проверены в процессе интервьюирования. Кроме того, нахождение участков на красной линии несильно влияет на итоговую рыночную стоимость, поскольку участки предназначены для производства.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «Промкриоген» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № №, выполненный <данные изъяты>, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с описанием состава, имущественных прав, основных количественных и качественных характеристик, перечнем использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, анализ рынка объекта оценки, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением <данные изъяты>, замечания на которое Комиссией не представлено.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Промкриоген» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Промкриоген» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 29.06.2016 года № 16/12с-7 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере ее рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 09.06.2016 г. заявления ООО «Промкриоген».

Руководствуясь ст.180, ст. 227 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Промкриоген» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Промкриоген».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 09.06.2016 г., поданного ООО «Промкриоген» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

    Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.08.2016г.

    Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь