Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1291/2018 ~ М-696/2018 от 10.07.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1291/2018 по административному исковому заявлению Клюшниковой В.А. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

с участием представителя Клюшниковой В.А. по доверенности Сафонова А.В.,

у с т а н о в и л:

Клюшникова В.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просила восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 6 июня 2011 года в размере равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных нежилых помещений, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца по доверенности Сафонов А.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, Администрация г.о. Тольятти - письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III¹ Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Клюшникова В.А. является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 234 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 235,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 233,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 235,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 23,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 235,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 22,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 165,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 80,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 63,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 117,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 449,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 20,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 24,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 592,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных нежилых зданий определена по состоянию на 6 июня 2011 года и составляет:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3821904 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3867672 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3867672 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3821904 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3867672 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3867672 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3844784 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 389056 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 3844784 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 366168 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 984080 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2700504 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1327368 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1029856 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1922392 рубля;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7346288 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 320400 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 202209,34 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 9680624 рубля.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Относительно спорных нежилых зданий пропущен срок для обращения в суд с административными требованиями, восстановить который просит административный истец.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований Клюшникова В.А. представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 20 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом Союза специалистов оценщиков «Федерация Специалистов оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером № – 884896 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № - 968857 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № – 971855 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № – 952069 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № – 973634 рубля; нежилого здания с кадастровым номером № – 916457 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 925098 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 172852 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 982071 рубль; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 172852 рубля; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 500 329 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 465 331 рубль; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 717 735 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 130 029 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 241 505 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2463 322 рубля; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 276 377 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 172 852 рубля; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2038 558 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 6 июня 2011 года, дата составления отчета 20 апреля 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных нежилых зданий определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – сегмент рынка рекреационных объектов, расположенных в г. Тольятти для единых объектов недвижимости.

На страницах 90-94 отчета приведён анализ рынка рекреационной недвижимости г. Тольятти за май 2011 года, на основании материалов аналитических исследований, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Территориальное Агентство оценки» и исследования оценщика. На страницах 94-96 приведён анализ ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, что свидетельствует о выполнении оценщиком пункта 11г ФСО №7.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, а также затратным подходом.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках расчета стоимости объектов затратным подходом оценщик произвел расчет стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости методом регрессионного анализа, стоимость земельного участка составила 45711 657 рублей.

Затем для расчета стоимости объектов капитального строительства оценщиком рассчитана стоимость затрат на создание объектов капитального строительства по сборнику «Укрупненные показатели восстановительной стоимости».

Определена прибыль предпринимателя в размере 24%, рассчитан физический износ, признаков функционального и внешнего устаревания по оцениваемым объектам не выявлены. Затем для определения стоимости объектов оценки оценщиком от стоимости единого объекта недвижимости была вычтена стоимость земельного участка.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом, на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, а затем определена стоимость объекта капитального строительства как разница стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости была определена методом регрессионного анализа.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в базе данных «Территориального агентство оценки «АДОН». В качестве объектов-аналогов было отобрано 12 единых объектов недвижимости - турбазы и санатории, на праве собственности, расположенные <адрес>. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.

Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на расстояние до центра города (качественное значение), на общее физическое состояние построек.

Для определения величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, оценщиком от стоимости единого объекта недвижимости была вычтена стоимость земельного участка.

Затем оценщиком были согласованы результаты, полученные в результате применения двух подходов, и определена итоговая рыночная стоимость объектов оценки.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Согласно статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых зданий является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд 10 июля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Клюшниковой В.А. удовлетворить.

Восстановить Клюшниковой В.А. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 234 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 884896 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 968857 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 235,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 971855 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 233,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 952069 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 973634 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 236 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 916457 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 235,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 925098 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 23,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 172852 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 235,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 982071 рубль.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 22,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 172852 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 500329 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 165,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 465331 рубль.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 80,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 717735 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 63,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 130029 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 117,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 241505 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 449,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 2463322 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 20,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 276377 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 24,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 172852 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 592,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 2038558 рублей.

Датой обращения Клюшниковой В.А. в суд считать 10 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина