Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-718/2018 ~ М-613/2018 от 12.10.2018

Дело № 2-718/2018г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2018г. п.Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего, судьи Георгиенко Л.В.,

при секретаре Колесниковой З.К.,

с участием представителя истца адвокат Тюменев К.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стрельцова А.В. к Лысенко Т.Ф. третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «ФКП «Росреестра», в лице Филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Ростовской области

о регистрации сделки и признании права собственности на недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок),

УСТАНОВИЛ:

12 октября 2018г. (вх.№01-11/15082) истец Стрельцов А.В. обратился с указанным иском в суд, обосновав его следующим.

На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости (земельного участка с находящимся на нем жилым домом) от 20 мая 2000г. заключенного истцом и ответчиком Лысенко Т.Ф. последняя продала, а истец приобрел недвижимое имущество, расположенное по адресу *******, а именно, земельный участок площадью 2014кв.м. с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 58,6 кв.м.

Истец уплатил за имущество всего *******., в том числе ******* за жилой дом и ******* за земельный участок, передав деньги продавцу при подписании договора, а продавец передал имущество, являющееся предметом сделки в пользование истца, что подтверждается указанным договором, имеющим силу передаточного акта.

С указанного времени истец владеет приобретенным по договору купли-продажи имуществом.

Однако, после заключения договора продавец по договору купли-продажи Лысенко Т.Ф. выехала за пределы Орловского района, место жительства её истцу неизвестно, по указанной причине истец не смог зарегистрировать переход права собственности на указанную недвижимость.

Кроме того, право собственности за ответчиком в Едином государственном реестре прав не было зарегистрировано, право собственности ответчика возникло до вступления в силу соответствующего закона о регистрации.

Согласно техническому паспорту от 19 июня 2018г. жилой дом имеет площадь всех частей здания 62,4кв.м., общую площадь 58,6кв.м., жилую площадь 41,4 кв.м.

Согласно справке Орловского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» от 27 июня 2018г. увеличение общей площади жилого дома произошло за счет ранее не учтенной площади веранды. В настоящее время площадь веранды исключается из общей площади жилого дома.

После проведения межевания и постановки на кадастровый учет земельный участок имеет кадастровый номер ******** и площадь 2000кв.м.

Истец ссылается на положения ст.218 ГК РФ, разъяснения, данные в пункте 58 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010г., полагает, что за ним может быть признано право собственности, так как договор купли-продажи был оформлен надлежащим образом, сторонами исполнен.

Истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по основаниям сделки купли-продажи, заключенной 20 мая 2000г. и признать за истцом право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному выше адресу.

В судебное заседание истец Стрельцов А.В. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен. Представитель истца адвокат Тюменев К.Б. в судебное заседание явился, полагал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Ответчик Лысенко Т.Ф. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена по последнему известному адресу (на л.д.55) заявлений, ходатайств в суд не поступило.

Представитель третьего лица на стороне ответчиков, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено (уведомление на л.д.51). В суд представлен отзыв на исковое заявление (на л.д.44-45,46-47).

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП «Росреестра», в лице Филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено (уведомление на л.д.54). В суд представлен отзыв на исковое заявление (на л.д.38-40).

При таких обстоятельствах, суд посчитал возможным, на основании ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив доказательства по делу, приходит к следующим выводам.

В обоснование иска истцовой стороной представлен удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с находящимся на нем жилым домом) от 20 мая 2000г. №2064 (на л.д.5-6), из которого следует, что Лысенко Т.Ф. продала, а истец Стрельцов А.В. оплатил и принял земельный участок площадью 2014кв.м. с расположенным на нем жилым домом, общей полезной площадью 58,6кв.м., жилой площадью 41,4кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: кухней летней саманной ошелеванной, сараем саманным, сараем саманным обложенным, уборной деревянной, погребом выложенным кирпичом, колодец, расположенные по адресу *******.

Как следует из договора купли-продажи, жилой дом принадлежит продавцу на основании регистрационного удостоверения от *******г. ********, земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю № ******* от *******г.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.131, ст.164 ГКРФ сделки связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях предусмотренных законом подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, заявленному по данному основанию (ч. 3 ст. 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения, приведенные в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 63 вышеприведенного постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010г., если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Обсуждая доводы истцовой стороны, суд руководствуется следующим.

Из представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств следует, что 20 мая 2000г. ответчица Лысенко Т.Ф. продала, а истец Стрельцов А.В. купил жилой дом общей площадью 58,6кв.м., жилой площадью 41,4кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: кухней летней саманной ошелеванной, сараем саманным, сараем саманным обложенным, уборной деревянной, погребом выложенным кирпичом, колодец, и земельный участок площадью 2014 кв.м., расположенные по адресу *******.

Материалами дела подтверждается, что продавец получил от покупателя денежные средства (оплату по договору) в размере ******* рублей в день заключения договора купли-продажи, а покупатель принял недвижимое имущество.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.

В соответствии с п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из представленного договора купли-продажи следует, что договор имеет силу передаточного акта, и передаточный акт отдельно сторонами не составляется.

В силу ч.3 ст.154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

Согласно п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАСРФ от 29 апреля 2010г. №10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

Договор купли-продажи от20 мая 2000г. между Стрельцовым А.В. и Лысенко Т.Ф. в силу требований ст.550 ГК РФ, следует признать заключенным, никем из сторон или третьих лиц договор не оспорен.

Как видно из материалов дела продавец по договору купли-продажи Лысенко Т.Ф. после заключения договора выехала за пределы Орловского района, ее место нахождения истцу не было известно. Данный факт подтверждается отметкой в договоре купли-продажи о том, что продавец снята с регистрационного учета (см. л.д.5), адресной справкой о том, что Лысенко Т.Ф. снята с регистрационного учета 12 мая 2000г. (на л.д.31), справкой администрации Красноармейского сельского поселения о том, что Лысенко Т.Ф. на территории данного сельского поселения не проживает (на л.д.29).

Сведения об адресе убытия ответчика (новом адресе места жительства) поступили по запросу суда после принятия рассматриваемого иска к производству суда и не могли быть известны истцу.

В соответствии с договором купли-продажи от 20 мая 2000г. истец полностью исполнил свои обязательства, передал денежные средства ответчику, а ответчик передала истцу недвижимое имущество и документы на него, тем самым подтвердив заключение сделки и ее добровольность.

Кроме того, будучи осведомленной о предъявленном иске ответчик Лысенко Т.Ф., возражений относительно иска, в том числе относительно заключенной сделки не представила.

Как видно из материалов дела и подтверждается представленной третьими лицами информацией (на л.д.38-40,44-45) право собственности продавца Лысенко Т.Ф. на жилой дом и земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем, зарегистрировать переход права к истцу не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, суд полагает обоснованными доводы истцовой стороны о том, что у истца имелись препятствия в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, в том числе и ввиду выезда продавца за пределы Орловского района Ростовской области.

В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01 января 2017г. государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ). Ранее действовавший Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) частично действует и полностью прекратит действие с 01 января 2020г.

В ст.1 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п.п.3,5).

Согласно п.1 и п.3 ст.69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении.

Аналогичные нормы содержались в Законе №122-ФЗ.

В п.60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010г. разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из вышеприведенных положений следует, что существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Поэтому, в силу положений законодательства, правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В п.1 ст.432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст.ст.550, 554, 555 ГК РФ).

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным. Отсутствие государственной регистрации права продавца на указанное в договоре купли-продажи имущество само по себе на заключенность договора не влияет.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом.

Согласно техническому паспорту от 19 июня 2018г. (на л.д.7-11) жилой дом, расположенный по адресу ******* имеет общую площадь всех частей здания (комнат и помещения вспомогательного использования) – 62,4кв.м., общую площадь жилого помещения – 58,6кв.м., жилую площадь – 41,4кв.м.

Согласно справке Орловского отделения Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» от 29 апреля 2015г. (на л.д.19), общая площадь – 62,4кв.м. жилого дома по адресу ******* указанная в техническом паспорте от 19 июня 2018г. не соответствует площади указанной в договоре купли-продажи ******** от 20 мая 2000г. которая составляла 58,6 кв.м. Увеличение общей площади жилого дома на 3,8кв.м. за счет ранее не учтенной площади веранды. На момент инвентаризации общая площадь жилого дома с учетом веранды составила 62,4кв.м.. Общая площадь жилого дома без учета веранды составляет – 58,6 кв.м. В настоящее время на основании ст.15 ЖК РФ площадь балконов, лоджий, веранд и террас исключается из общей площади жилого дома (квартиры).

Согласно сведений из ЕГРН (на л.д.11) от 21 марта 2015г. по адресу ******* находится земельный участок кадастровый номер ******** земли населенных пунктов площадью 2000кв.м.

С учетом изложенного, суд полагает, возможным удовлетворить исковые требования, при этом суд приходит к выводу, что с учетом изложенных обстоятельств для защиты прав истца будет достаточным признать за истцом право собственности на жилой дом литер А, одноэтажный, площадью всех частей здания 62,4 кв.м., общей площадью 58,6кв.м., жилой площадью 41,4кв.м. и на земельный участок кадастровый номер ******** площадью 2000кв.м., расположенные по адресу *******, поскольку в рассматриваемой ситуации иной способ защиты права истца отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Стрельцова А.В. к Лысенко Т.Ф. третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «ФКП «Росреестра», в лице Филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Ростовской области о регистрации сделки и признании права собственности на недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок), удовлетворить полностью.

Признать за Стрельцовым А.В. право собственности на жилой дом литер А, одноэтажный, площадью всех частей здания 62,4 кв.м., общей площадью 58,6 кв.м., жилой площадью 41,4кв.м. и на земельный участок кадастровый номер ******* площадью 2000кв.м., расположенные по адресу *******.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 декабря 2018г.

Председательствующий: