Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4035/2022 от 21.03.2022

Судья: Галиуллина Л.Г.                 Гр. дело № 33-4035/2022

(№ 2-2798/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 апреля 2022 г.                          г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе:

председательствующего Неугодникова В.Н.

судей Навроцкой Н.А., Соболевой Ж.В.,

при ведении протокола помощником судьи Давыдовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Блинкова А.В. – Першиной Е.В. на решение Железнодорожного районного суда города Самары от 29.11.2021, которым постановлено:

«Исковые требования Блинкова А.В. к ООО «ЖСК Восток» о понуждении к заключению договора аренды оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Неугодникова В.Н., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Блинков А.В. обратилась в суд с иском к ООО ЖСК «Восток», просил обязать заключить договор аренды принадлежащих истцу нежилых помещений, начиная с 03.02.2020 на условиях, указанных в просительной части искового заявления.

В обоснование требований истец указала, что является собственником нежилых помещений, расположенных на подземных этажах многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а именно: нежилого помещения № Н219, общей площадью 836,5 кв.м., 2 подвальный этаж, поз. 9, 57, 67, с кадастровым номером №; нежилого помещения № Н218, общей площадью 915,6 кв.м., 1 подвальный этаж, поз. 9, 50, 82, 90, с кадастровым номером №.

Ранее собственниками указанных нежилых помещений являлись Банишева О.В. и Пахомов В.В., которые ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды № передали нежилые помещения ТСЖ «Никитинское-2», которое осуществляло управление домом, для использования в качестве проезжей части собственников многоквартирного жилого дома к своим парковочным местам.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ с ТСЖ «Никитинское-2» в пользу Блинкова А.В. взыскана задолженность по арендной плате за использование нежилых помещений в период с 03.02.2017 по 03.02.2020 в размере 1 130 000 рублей.

Кроме того, истец указывает, что, не смотря на то, что нежилые помещения используются исключительно в качестве проезжей части к парковочным местам собственников жилого дома, бремя содержания имущества и оплата коммунальных услуг лежит на истце, в то время как ранее ТСЖ «Никитинское-2» указанные нежилые помещения брало в аренду у прежних собственников.

Поскольку в настоящее время управление домом осуществляет ООО ЖСК «Восток», в мае 2021 истец обратился к Обществу с предложением о заключении аналогичного договора аренды на принадлежащие ему нежилые помещения, который заключен с ТСЖ «Никитинское-2», ссылаясь на целевое и фактическое использование таких помещений, в ответ на которое ООО ЖСК «Восток» пояснило о готовности заключения такого договора только в судебном порядке.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Блинкова А.В. – Першина Е.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

При этом указал, что согласно протоколу решения № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а также договором управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖСК «Восток» приняло на себя после ТСЖ «Никитинское-2» обязательства в части поставки коммунальных услуг жильцам, организации начисления и платы за содержание и ремонт имущества. В связи с этим считает, что ООО «ЖСК «Восток» является правопреемником ТСЖ «Никитинское-2» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и обязано ежемесячно уплачивать Блинкову А.В. как собственнику плату за пользование помещениями. Несмотря на то, что ТСЖ «Никитинское-2» до настоящего времени не ликвидировано, сослался на то, что фактически хозяйственную деятельность Товарищество не осуществляет.

Ссылается на то, что в соответствии с протоколом решения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖСК «Восток» является уполномоченным лицом жильцов в отношении с третьими лицами по делам, связанным с управлением и обслуживанием многоквартирного дома.

Считает вывод суда о том, что договор управления МКД не содержит полномочий на заключение договора аренды, по мнению ответчика, противоречит содержанию договора управления, а также решения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает, что уклонение ответчика от заключения договора аренды является злоупотреблением правом как с его стороны, так и со стороны третьих лиц, которые безвозмездно пользуются чужим имуществом.

Представитель ответчика ООО «ЖСК «Восток» – Носова Е.В. в заседании судебной коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Указала, что правопреемником ТСЖ«Никитинское-2» Общество не является, оснований для заключения договора аренды не имеется. Принадлежащие истцу нежилые помещения фактически являются проездом в паркинге. Ответчик данным проездом не пользуется, его не обслуживает.

Третьи лица Бурнаева И.Ю., Куров Н.Ю., Черненок М.А., Баженов А.М.. Крапивко В.Я. в заседании судебной коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы также возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Считали, что оснований для заключения договора аренды принадлежащих истцу нежилых помещений и оплаты арендной платы за счет взносов собственников помещений МКД не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 4).

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Материалами дела установлено, что собственниками нежилых помещений ком. №9, 57, 67 2 подвального этажа на отметке -6,6, а также ком. № 9, 50, 82, 90 1 подвального этажа на отметке -3,3, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес> являлись Пахомов В.В. и Андреева Т.Д., право общей долевой собственности на указанные помещения за которыми признано на основании решения Железнодорожного районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Андреева Т.Д. с согласия Пахомова В.В. продала свои доли нежилых помещений №Н218 и №Н219Банищевой О.В.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи долю в праве собственности на нежилые помещения ком. №9, 57, 67 2 подвального этажа на отметке -6,6, ком. № 9, 50, 82, 90 1 подвального этажа на отметке -3,3, расположенные по адресу: <адрес>, Банищева О.В. передала в собственность Конахиной Е.В.

В настоящее время нежилые помещения Н218 и Н219, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности Блинкову А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Блинковым А.В., Пахомовым В.В. и Конахиной Е.В., в соответствии с условиями которого покупатель принял на себя права и обязанности предыдущих собственников в отношении приобретенных объектов.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в период владения спорными нежилыми помещениями Банищевой О.В., Пахомовым В.В. между ними как арендодателями и ТСЖ «Никитинское-2» как арендатором был заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 3 504,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ком. №9, 50, 82, 90 на отметке -3,3 и № 9, 57, 67 на отметке -6,6.

Целевым назначением указанного нежилого помещения является его использование под проезжаю часть.

В соответствии с пунктом 2.2.14 Договора арендатор обязался своевременно производить перечисление арендных и иных платежей по договору.

Пунктом 3.1 Договора установлена сумма арендной платы за помещение в размере 30 000 рублей.

Арендная плата не включает в себя коммунальные платежи, вместе с тем, оплата коммунальных платежей по содержанию помещения возлагается на арендатора (пункт 3.1.1 Договора).

Срок действия настоящего договора, а равно срок аренды определен сторонами с даты подписания акта приема-передачи помещения по 01.05.2014 включительно.

Ранее ТСЖ «Никитинское-2» обращалось в Железнодорожный районный суд г. Самары с иском к Блинкову А.В. о взыскании задолженности за содержание указанных выше нежилых помещений, коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт, а также пени. Блинков А.В. обратился со встречным иском к ТСЖ «Никитинское-2» о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ТСЖ «Никитинское-2» были удовлетворены только частично, с Блинкова А.В. в пользу Товарищества были взысканы только задолженности по оплате взносов за капитальный ремонт и пени за нарушение срока оплаты взносов за капитальный ремонт. Встречные исковые требования Блинкова А.В. частично, с ТСЖ «Никитинское-2» в его в пользу была взыскана задолженность по арендной плате.

Таким образом, указанным выше решением суда установлено, что нежилые помещения по акту приема-передачи арендодателю не возвращены, используются жильцами под проезжаю часть, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банищевой О.В., Пахомовым В.В. и ТСЖ «Никитинское-2» является пролонгированным и действующим в отношении нового собственника нежилых помещений Блинкова А.В.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Никитинское-2» признано несостоятельным (банкротом) с введением в отношении него конкурсного производства.

Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ собственниками решено выйти из ТСЖ «Никитинское-2», ранее осуществляющего управление МКД, избрать способ управления МКД – управляющая организация, с назначением в качестве такой организации ООО ЖСК «Восток».

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> осуществляет Управляющая компания ООО ЖСК «Восток», что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренда принадлежащих истцу нежилых помещений не имеется.

При этом судом обосновано были отклонены доводы истца о правопреемстве между ТСЖ «Никитинское-2» и ООО ЖСК «Восток».

В силу статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:

1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора;

2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом;

5) в других случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 58 ГК РФ права и обязанности юридического лица переходят к иному юридическому лицу в случае реорганизации.

Вместе с тем, такие основания в данном случае отсутствуют.

При этом переход к вновь избранной управляющей организации прав и обязанностей по договорам, заключенным прежней управляющей организацией, ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержит.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ни протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №1 от ДД.ММ.ГГГГ, ни договор управления, заключенный с ООО ЖСК «Восток», не содержит положений о том, что управляющая компания является уполномоченным лицом жильцов в отношении с третьими лицами по делам, связанным с управлением и обслуживанием многоквартирного дома.

Согласно условиям договора управления от ДД.ММ.ГГГГ целью создания управляющей компании является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД и решение вопросов пользования таким имуществом, предоставление коммунальных и иных услуг собственникам, а также членам его семьи, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам и иным лицам (пункт 2.1).

К обязанностям ООО ЖСК «Восток» согласно договору относятся заключение договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД со сторонними организациями (пункт 3.1.2); организация работ по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений (пункт 3.1.6); организация работ по взысканию задолженности по оплате с жилых и нежилых помещений (пункт 3.1.7); заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг относящемуся к общедомовому имуществу (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, обслуживание газового оборудования) (пункт 3.1.14) и др.

Более того, указанные обстоятельства в любом случае не могут служить основанием для возложения на ответчика обязанности по заключению договора аренда принадлежащих истцу нежилых помещений, поскольку обязанность управляющей организации по заключению договора аренды имущества, необходимого собственникам помещений для пользования принадлежащими им помещениями законом не предусмотрена.

Из представленной в материалах дела выписки из ЕГРН в отношении принадлежащих истцу нежилых помещений Н218 и Н219, расположенных по адресу: <адрес>, усматривается наличие обременений в виде сервитута в пользу отдельных лиц.

Кроме того, суд обосновано исходил из того, что ни решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ни договором управления не предусмотрено право ООО ЖСК «Восток» на распоряжение средствами собственников помещений многоквартирного дома путем заключения с третьими лицами договоров аренды имущества, тогда как возложение на управляющую организацию обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг такое право само по себе не предполагает.

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, решение о заключении договора аренды принадлежащих истцу нежилых помещений не принималось.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ТСЖ «Никитинское-2» с прежними собственниками спорных нежилых помещений Банищевой О.В., Пахомовым В.В. по собственной инициативе, в связи с чем оснований для возложения на ООО ЖСК «Восток» обязанности по заключению аналогичного договора не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции, поскольку оно основано на верном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию истца с постановленным решением по основаниям, которые являлись предметом судебного рассмотрения. Эти доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда города Самары от 29.11.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Блинкова А.В. – Першиной Е.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: