Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7414/2022 от 10.06.2022

Судья: Чернякова Е.В.

                             Апел. гр./дело: 33-7414/2022

Номер дела суда первой инстанции 2-379/2022

                 Апелляционное определение

г. Самара 14 июля 2022г.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Навроцкой Н.А.,

судей Хаировой А.Х., Ефремовой Л.Н.,

при секретаре Саблиной М.В.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Данилиной И.М. на решение Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 24 марта 2022 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Данилиной И.М. к Тереховой Н.Л. о признании договора купли-продажи незаключенным – отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

объяснения истца Данилиной И.М. и ее представителя Мелехиной Т.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы истца,

возражения Вагизовой А.А. (представителя ответчика Тереховой Н.Л.) против доводов жалобы истца,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец – Данилина И.М. (ДД.ММ.ГГГГ г. рождения) обратилась в суд с иском к ответчику Тереховой Н.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности, ссылалась на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ. истец Данилина И.М. (продавец) заключила с ответчиком Тереховой Н.Л.(покупателем) договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

В нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., ответчик Терехова Н.Л. не передала истцу денежные средства за покупку квартиры в сумме 1 300 000 руб.

Сделка купли-продажи прошла регистрацию в Управлении Росреестра Самарской области, однако денежные средства в размере 1 300 000 руб. не передавались истцу до настоящего времени, каких-либо платежных документов или расписок о получении денежных средств за квартиру не имеется.

Ответчик уклоняется от своих обязательств по оплате полной стоимости купленного ею вышеуказанного имущества.

Поскольку договор купли-продажи в части оплаты покупки не исполнен, денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана, то поэтому истец Данилина И.М. продолжает проживать в квартире и оплачивает коммунальные услуги.

По мнению истца, ответчиком Тереховой Н.Л. допущено существенное нарушение условий договора, заключающееся в неисполнении обязательств по передаче денежных средств.

Истец Данилина И.М. не получив по договору сумму в размере 1 300 000 руб., в значительной степени лишилась того, на что вправе была бы рассчитывать при заключении договора, то есть имеются все основания для расторжения договора.

Истец Данилина И.М. (с учетом уточнения требований) просила суд договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. признать незаключенным.

Представитель истца Данилиной И.М. - уточненные исковые требования поддержала, утверждая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит всех существенных условий. Передача денежных средств не может быть подтверждена показаниями только ответчика, без представления каких-либо письменных доказательств о фактической передаче денежных средств покупателем Тереховой Н.Л. продавцу Данилиной И.М. Иных допустимых и относимых доказательств передачи Данилиной И.М. денежных средств, суду ответчиком Тереховой Н.Л. не представлено. В нарушение существенных условий договора, содержание п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указано, что «Указанное имущество продано за 1 300 000 рублей, которые продавец получил от покупателя в полном объеме до подписания настоящего договора». Не может быть доказательством как свидетельства фактической передачи денежных средств от покупателя продавцу. Так как данный текст выполнен печатным шрифтом, не подписан покупателем и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным или безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом. Предмет сделки покупатель Терехова Н.Л. фактически не приняла, так как после сделки с ДД.ММ.ГГГГ. не имела намерений это сделать. Продавец Данилина И.М. продолжает пользоваться квартирой, личные вещи и мебель не вывезла, постоянно проживает в квартире, зарегистрирована по месту жительства по этому адресу и не прекращала оплачивать коммунальные платежи за квартиру <адрес>. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит указание на передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости, что является нарушением существенных условий договора, и продавец Данилина И.М. продолжает проживать в квартире и не выезжала из квартиры. Истец Данилина И.М. иного жилья не имеет, денежных средств не имеет, чтобы купить жилое помещение. К существенным условиям в договоре следует отнести перечень проживающих лиц ( при наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч.1 ст.558 ГК РФ). О незаключенности договора купли-продажи свидетельствует и тот факт, что в случае, если в ходе переговоров предложено согласовать какое-то условие, но согласовано оно не было. Такое условие является существенным. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не включен пункт о проживающих лиц и зарегистрированных в указанной квартире, с указанием их прав на пользование помещением при продаже квартиры. Ответчику Тереховой И.М. достоверно было известно, что у Данилиной И.М. нет близких родственников и другого жилья, и она не намеревалась выезжать из квартиры. Ответчик Терехова Н.Л. убедила истца Данилину И.М. подписать договор купли-продажи с условием, что та будет осуществлять уход за бабушкой Данилиной И.М. и только после ее смерти, ответчик Терехова Н.Л. сможет пользоваться квартирой. Истец Данилина И.М. включила выгодоприобретателем по договору страхования жизни от ДД.ММ.ГГГГ, в который внесла изменения ДД.ММ.ГГГГ. и указала ответчика Терехову Н.Л. - вместо племянницы по мужу ФИО1

Ответчик Терехова Н.Л. иск не признала, представила письменные возражения, утверждая, что она занимается риэлтерской деятельностью. В ДД.ММ.ГГГГ года к ней обратилась Данилина И.М. с просьбой помочь продать квартиру по адресу: <адрес>, в которой она проживала, объяснив, что она хочет объединиться с ФИО2 (с внучатой племянницей), которая продает дом в селе Бахилово. Ответчик предложила купить квартиру истца, сделав распечатку по стоимости квартиры на ДД.ММ.ГГГГ, цена составила 1 300 000 руб., на что истец Данилина И.М. согласилась. Договорились пойти на сделку в МФЦ на <адрес>, так как там меньше очередь, чем в МФЦ на <адрес>. В первой половине дня она зашла к истцу Данилиной И.М. с деньгами для расчета перед сделкой, которая пересчитала деньги 5 пачек: 2 пачки по 5 000 руб. в каждой пачке по сто купюр и 3 пачки по 1 000 рублей и в каждой пачке по сто купюр, общая сумма 1 300 000 рублей. Истец Данилина И.М. оставила деньги дома, и они пошли в МФЦ пешком, в МФЦ они заказали напечатать договор купли-продажи. Истец Данилина И.М. дважды прочитала договор купли-продажи, оформитель спрашивала несколько раз Данилину И.М. вам все понятно, вы получили деньги от покупателя, согласны с условиями договора. Данилину И.М. предупредили, что все разговоры записываются на аудиопленку и, если Данилина И.М. передумает, то в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи, она может расторгнуть сделку. Получив документы о регистрации права собственности на квартиру, Данилина И.М. попросила пожить еще, так как покупатель передумал покупать дом и надо искать другого покупателя, а в дом <адрес>, она не может переехать, так как в нем никто не живет, и он давно не отапливается. Она согласилась, чтобы истец Данилина И.М. временно пожила в квартире, договорились, что она будет оплачивать коммунальные платежи. В марте к коммунальным платежам она добавила 3 000 руб., так как продажа дома затянулась, Данилина И.М. согласилась. В сентябре Данилина И.М. не захотела платить 3 000 руб. и вообще за коммунальные платежи, так как не она является собственником квартиры. Она предложила Данилиной И.М. заключить договор аренды, но та отказалась. Тогда в ДД.ММ.ГГГГ года она пришла с дочерью, и сказали, что весной будут продавать квартиру. В феврале ДД.ММ.ГГГГ. к ним пришла судебная повестка о том, что Данилина И.М. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи ничтожным, в рамках этого дела наложен арест на квартиру, чтобы она не могла продать ее. В суде она узнала, что она мошенница и Данилина И.М., и как будто передала квартиру в собственность взамен на ее пожизненное содержание с иждивением, и что денежную сумму в размере 1 300 000 рублей она как будто ей не передавала. В суде Данилина И.М. заявляла, что деньги в размере 500 000 рублей (за сделку от ДД.ММ.ГГГГ) ей якобы тоже не передавались, но, если бы деньги не передавались, то истец никогда бы больше к ней не обратилась, как к риелтору о продаже однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> Расписку о получении денег в обоих случаях она не просила с истца Данилиной И.М., так как доверяла ей. Они живут в одном доме и в одном подъезде, с ДД.ММ.ГГГГ и ранее она помогала истцу Данилиной И.М. проводила сделки. В ДД.ММ.ГГГГ Данилина И.М. после смерти супруга самостоятельно вступала в наследство по адресу: <адрес>, где стала собственником 1/3 доли, чтобы выкупить доли у других наследников, Данилина И.М. с ее помощью продала однокомнатную квартиру по адресу: <адрес> за 1 630 000 рублей, по 800 000 рублей отдала долевым собственникам, чтобы выкупить их доли. Ее вознаграждение по сделке составило 30 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Данилина И.М. стала единоличным собственником двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ у нее с Данилиной И.М. была сделка купли-продажи квартиры (прямой обмен), они купили ее двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, а истец купила у них однокомнатную квартиру по адресу: <адрес> в одном подъезде. Разницу в цене наличными деньгами в сумме 500000 рублей истец Данилина И.М. также получила наличными деньгами. Данилина И.М. знает о совершенной сделки ДД.ММ.ГГГГ, с этого момента действий по приостановке или отмене регистрационных действий Данилина И.М. не совершала. Данилина И.М. самостоятельно делала завещательные распоряжения племянницам на квартиру и вклады, а также самостоятельно их отменяла, то есть была способна совершать юридически значимые действия. Данилина И.М. также оплачивает коммунальные платежи за квартиру, где в графе собственник - с ДД.ММ.ГГГГ указана ответчик Терехова Н.Л. Оплачивая коммунальные платежи, Данилина И.М. не могла не понимать последствия совершенного договора, а значит, она получала деньги в полном объеме и претензий к ней по поводу денег не предъявляла.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

    В апелляционной жалобе истцом Данилиной И.М. ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения по тем основаниям,

что судебное разбирательство в первой инстанции проведено с нарушением требований гражданского процессуального закона, не всесторонне, необъективно, не в полном объеме в нарушение принципов состязательности и равноправия сторон,

что суд сделал неправильные выводы и вынес необоснованное и незаконное решение, в основном принимая во внимание письменные пояснения ответчика Тереховой Н.Л.,

что письменные пояснения ответчика Тереховой Н.Л., в которых содержится ложь и отсутствуют письменные доказательства, подтверждающие фактическую передачу денежных средств в размере 1 300 000 руб. от ответчика Тереховой Н.Л. - истцу Данилиной И.М.,

что фактическая передача денежных средств может подтверждаться только либо платежными какими-либо документами (выпиской из банка, расписками в письменной форме и т.п.) в данном случае, никаких письменных доказательств ответчиком Тереховой Н.Л. не представлено,

что суд не учитывает пожилой возраст Данилиной И.М., ее юридическую неграмотность и фактические обстоятельства дела,

что сделка является незаключенной, поскольку фактической передачи недвижимого имущества (квартиры № ) не состоялось, истец Данилина И.М. ключи ответчику Тереховой Н.Л. от квартиры не передавала и ответчик их не требовала,

что другого жилья у истца Данилиной И.М. не было и нет,

что если бы денежные средства Тереховой Н.Л., были переданы Данилиной И.М., то истец пробрела бы себе другое жилье,

что за ДД.ММ.ГГГГ. истец Данилина И. потеряла самых близких людей (умер муж, сын и родной брат) и ответчик Терехова Н.Л, воспользовалась такой ситуацией, окружила истца вниманием и заботой и уговорила истца совершить сделку по обмену с двухкомнатной квартиры № на квартиру № (однокомнатную) в этом же доме и в этом же подъезде (не выплатив при этом ей доплату за двухкомнатную квартиру, оформив обмен через продажу), неоднократно обманула истца,

что сотрудница МФЦ ничего не объясняла, договор не дали прочитать, а только указали где подписать, аудиозаписи при совершении сделки не велись,

что никаких денежных средств не передавалось, а только были обещания что ответчик Терехова Н.Л. будет ухаживать за истцом Данилиной И.М., а истец Данилина И.М. будет проживать в квартире №, и после смерти истца, квартира № перейдет к ответчику Тереховой Н.Л.,

что суд отказал Данилиной И.М. в вызове свидетелей, что является нарушением права истца представлять доказательства по делу.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 части 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Данилиной И.М. (продавец) и ответчиком Тереховой НЛ. (покупатель) заключен договор купли-продажи о нижеследующем: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: квартиру, общей площадью 32 кв.м, этаж 8, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Стороны оценивают квартиру в размере 1 300 000 рублей.

Подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в пункте 3 которого указано, что оплата покупателем стоимости квартиры по договору производится до подписания договора купли-продажи и оплата получена продавцом в полном объеме, истец Данилина И.М. подтвердила факт полной оплаты стоимости отчуждаемого имущества.

Право собственности ответчика Тереховой Н.Л. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке.

В нарушение положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец не представила доказательств, опровергающих исполнение ответчиком условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд правильно признал несостоятельными доводы представителя истца о не доказанности факта передачи денежных средств по договору купли-продажи квартиры и отсутствия письменных доказательств оплаты (расписки).

Так, согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Недвижимое имущество передано продавцом покупателю и принято последним, что отражено в п.10 договора, являющегося одновременно передаточным актом.

Из договора купли-продажи следует, что расчет по договору состоялся до его подписания.

Регистрационная запись в ЕГРН о праве собственности ответчика произведена.

Наличие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия о произведенной оплате за квартиру снимает необходимость представлять иные доказательства для подтверждения передачи денежных средств продавцу Данилиной И.М.

Вместе с тем, надлежащих доказательств о неполучении истцом от ответчика денежных средств за проданную квартиру, стороной истца не представлено.

Другим решением Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 30.09.2020г., вступившим в законную силу 21.01.2021г. установлено, что сделка реально исполнена сторонами, наличие у сторон иной воли, чем на совершение сделки купли-продажи, истец Данилина И.М. не доказала, спорная сделка не содержит признаков безвозмездности и является возмездной.

Судом установлено, что Данилина И.М. при заключении договора купли-продажи квартиры осознавала характер совершаемых ею юридических действий.

Согласно пояснениям истца Данилиной И.М., она хотела переехать из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, чтобы легче было ее убирать.

Кроме того, истец не оспаривала свою подпись в договоре купли-продажи, таким образом, подписав договор купли-продажи, Данилина И.М. подтвердила факт произведенных расчетов до подписания договора и получения денежных средств от покупателя.

Оплачивая коммунальные услуги с момента продажи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ год, истец не могла не видеть, что в квитанциях собственником квартиры значится ответчик Терехова Н.Л.

Однако в течении почти трех лет с момента продажи квартиры, требований к ответчику о взыскании денежных средств за квартиру, либо признании договора купли-продажи незаключенным, не заявляла, что также свидетельствует об исполнении обязательств по договору.

Доводы представителя истца о том, что не доказано наличие у покупателя Тереховой Н.Л. финансовой возможности для покупки недвижимости, суд признал несостоятельными, поскольку законом не предусмотрена обязанность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества доказывать наличие и источники денежных средств для приобретения имущества.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи не исполнен, и Данилина И.М. продолжает проживать в квартире, суд правильно не принял во внимание, поскольку решением Центрального районного суда г.Тольятти, Данилина И.М. выселена из вышеуказанной квартиры.

Факт передачи спорного имущества ответчику Тереховой Н.Л. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается как содержанием самого договора купли-продажи, так и тем, что покупателю переданы ключи от квартиры, в которую она имела свободным доступ до того момента, пока истец Данилина И.М. (продавец) не поменяла замки на входной двери квартиры.

Несостоятельными суд признал доводы стороны истца о признании указанной сделки ничтожной в связи с тем, что в договоре не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: не указаны лица, имеющие право проживания в жилом помещении.

Согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Однако, в п.6 договора купли-продажи указано, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц.

Доказательств тому, что истец Данилина И.М. относится к категории лиц, сохраняющих в соответствии с законом или договором право проживания в жилом помещении после его отчуждения, не имеется.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Данилиной И.М. следует отказать полностью.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца Данилиной И.М. о необходимости отмены решения суда и принятии нового решения, направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Таким образом, апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

     ОПРЕДЕЛИЛ:

     ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 24 ░░░░░ 2022░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░. ░░░░░░) ░ ░░░░░░░ 3 ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: