Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-72/2024 (2-5355/2023;) ~ М-5038/2023 от 10.10.2023

Дело № 2-72/2024 (2-5355/2023)

64RS0045-01-2023-006823-07

Заочное решение

Именем Российской Федерации

25 января 2024 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Суранова А.А.,

при секретаре судебного заседания Фоменко Е.С.,

с участием представителя истца Китаниной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зеленской ФИО13 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договора купли-продажи гаража состоявшейся сделкой, сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Зеленская С.В. обратилась в Кировский районный суд города Саратова с исковым заявлением к Варнавской А.И., администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договора купли-продажи гаража состоявшейся сделкой, сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что 24 октября 1994 года между Зеленской (Андрюшиной) С.В. и Варнавской А.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - гаража из силикатного кирпича, площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора купли-продажи от 24 октября 1994 года продавец Варнавская А.И. и покупатель Зеленская (Андрюшина) С. В. пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 5 000 руб., которые Зеленская (Андрюшина) С.В. передала Варнавской А.И. в момент подписания договора, то есть 24 октября 1994 года. Варнавская А.И., в подтверждение состоявшегося между ней и Зеленской (Андрюшиной) С.В. договора купли-продажи недвижимости, передала последней ключи от ворот гаража. В результате совершенной покупки Зеленская (Андрюшина) С.В. стала владеть и пользоваться гаражом с 24 октября 1994 года. 24 марта 1997 года Андрюшина С.В. вступила в зарегистрированный брак с Зеленским М.В. и приняла фамилию мужа. Зеленский М.В. реконструировал гараж, заложив новый железобетонный блочный фундамент, возведя на нем стены из железобетонных панелей и керамзитобетонных блоков, смонтировав деревянное перекрытие по деревянным балкам, крышу накрыв шиферными листами, залив внутри гаража бетонный пол, поставив металлические ворота, сделав бетонную отмостку по всему периметру здания, проведя освещение, увеличив площадь гаража с 20 кв.м до 82 кв.м. Вскоре после заключения договора купли-продажи гаража Варнавская А.И. вместе со своей семьей переехала на новое место жительства, со слов соседей, в Заводской район города Саратова.

На момент возникновения правоотношений между Зеленской С.В. и Варнавской А.И. действовал Гражданский кодекс РСФСР и регулировались они статьей 135 ГК РСФСР, согласно которой право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором и статьей 237 ГК РСФСР, из смысла которой следует, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В договоре купли-продажи недвижимости от 24 октября 1994 года все необходимые условия соблюдены, указано местонахождение недвижимого имущества, цена продаваемого имущества, а также указаны стороны договора продавец Варнавская А.И. и покупатель Зеленская (Андрюшина) С.В.

Все обязательства по договору купли-продажи Зеленской С.В. были выполнены, она приняла в собственность гараж площадью 20 кв.м, уплатила за него оговоренную цену, в свою очередь денежные средства за гараж Варнавской А.И. получены в момент подписания договора, то есть 24 октября 1994 года.

Требования законодательства, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи гаража, сторонами сделки соблюдены, в связи с чем, Зеленская С.В. считает, что после оплаты денежных средств за гараж, у нее возникло право собственности на него до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие 01 января 1995 года. Оформить право собственности на гараж в настоящее время Зеленская С.Ю. не имеет возможности, в связи с изменениями в законодательстве.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просит суд признать договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, от 24 октября 1994 года заключенный между Варнавской А.И. и Зеленской (Андрюшиной) С.В., состоявшейся сделкой; сохранить нежилое помещение – гараж площадью 82 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии; признать за Зеленской С.В. право собственности на гараж.

Определением Кировского районного суда города Саратова от 25 января 2024 года производство по гражданскому делу по исковому заявлению Зеленской С.В. к Варнавской А.И о признании договора купли-продажи гаража состоявшейся сделкой, сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращено в связи со смертью ответчика Варнавской А.И

Представитель истца Китанина Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

От представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» поступил отзыв на исковое заявление, просит в удовлетворении исковых требований Зеленской С.Ю. отказать в полном объеме.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела, в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 24 октября 1994 года между Зеленской (Андрюшиной) С.В. и Варнавской А.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - гаража из силикатного кирпича, площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора купли-продажи от 24 октября 1994 года продавец Варнавская А.И. и покупатель Зеленская (Андрюшина) С. В. пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 5 000 руб., которые Зеленская (Андрюшина) С.В. передала Варнавской А.И. в момент подписания договора, то есть 24 октября 1994 года. Варнавская А.И., в подтверждение состоявшегося между ней и Зеленской (Андрюшиной) С.В. договора купли-продажи недвижимости, передала последней ключи от ворот гаража.

В результате совершенной покупки Зеленская (Андрюшина) С.В. стала владеть и пользоваться гаражом с 24 октября 1994 года.

24 марта 1997 года Андрюшина С.В. вступила в зарегистрированный брак с Зеленским М.В. и приняла фамилию мужа.

Зеленский М.В. реконструировал гараж, заложив новый железобетонный блочный фундамент, возведя на нем стены из железобетонных панелей и керамзитобетонных блоков, смонтировав деревянное перекрытие по деревянным балкам, крышу накрыв шиферными листами, залив внутри гаража бетонный пол, поставив металлические ворота, сделав бетонную отмостку по всему периметру здания, проведя освещение, увеличив площадь гаража.

22 ноября 2023 года Зеленская С.В. обратилась в комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением по вопросу выкупа земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, либо заключения договора аренды указанного земельного участка, в связи с нахождением на нем принадлежащего ей сарая и погреба из красного кирпича под ним.

Письмом от 25 декабря 2023 года комитет по управлению имуществом города Саратова уведомил Зеленскую С.В. о том, что порядок предоставления в собственность, аренду земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, если земельный участок предстоит образовать, граждане обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка с приложением схемы расположения земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются, в том числе и документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, утвержденным приказом Росреестра от 02 сентября 2020 года № П/0321. В случае обращения заинтересованного лица с соответствующим заявлением и документами, предусмотренными действующим законодательством, органом местного самоуправления будет рассмотрен вопрос о возможности предоставления земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.

Определением Кировского районного суда города Саратова от 09 ноября 2023 года по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления юридически значимых обстоятельств, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «»Перовое Бюро Экспертиз».

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «»Перовое Бюро Экспертиз» от 05 декабря 2023 года № 221_1Б/23, в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, имеются нарушения статьи 16 «Требования к обеспечению механической безопасности здания или сооружения» Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламента о безопасности зданий и сооружений», при котором исключается предельное состояние строительных конструкций и основания по прочности и устойчивости …, характеризующееся: 1) разрушением любого характера», а именно: в части подшивки потолков досками деревянными, имеются разрушения (излом) досок подшивки, гниение (поражение плесенью) досок подшивки.

Имеется угроза жизни и здоровью граждан.

Права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушаются.

Препятствия для эксплуатации и обслуживания действующих инженерных коммуникаций отсутствуют.

<адрес> нежилого помещения – гаража, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом реконструкции составляет 72 кв.м.

Безопасная эксплуатация указанного выше нежилого помещения возможна при условии ремонта подшивки потолков, при условии их полной замены.

Фактическое местоположение исследуемого объекта недвижимости – гаража, расположенного с адресными ориентирами: <адрес>, напротив <адрес>, на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости находится на территории, не разграниченной муниципальной собственности.

Проанализировав представленное заключение, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является ясным, полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется. Эксперт обладает профессиональными качествами, указанными в Федеральном законе от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо сомнений в квалификации эксперта, его заинтересованности в исходе дела у суда не имеется. Экспертиза проведена с соблюдением всех требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. В данном случае, заключение эксперта является бесспорным доказательством по делу, с точки зрения относимости, допустимости и достоверности данного доказательства.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в суде эксперт общества с ограниченной ответственностью «Первое Бюро Экспертиз» Шуваев М.А. подтвердил выводы своего заключения, ответил на все поставленные перед ним судом и участником процесса вопросы.

Эксперт показал, что с учетом представленных стороной истца дополнительных доказательств (фотоматериалов спорного объекта недвижимости), подтверждающих ремонт подшивки потолков, их полной замены в поврежденных местах, безопасная эксплуатация указанного выше нежилого помещения возможна. Угроза жизни и здоровью граждан при данных обстоятельствах отсутствует.

Согласно частям 1 и 2 статьи 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Оснований для проведения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы не имеется, поскольку каких-либо противоречий в заключении судебной экспертизы не содержится, экспертом по поставленным судом вопросам были сделаны подробные выводы, которые ясны и дополнительных разъяснений для суда не требуют.

В силу требований статей 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что самовольно произведенная реконструкция спорного нежилого помещения соответствует строительным, санитарно – гигиеническим и другим нормам, действующим на территории Российской Федерации, возведение самовольной постройки и сохранение гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При самовольной реконструкции нежилого помещения способом защиты нарушенного права является признание права собственности в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Принимая во внимание приведенные выше положения Закона, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению заявленных истцом требований в части сохранения в реконструированном состоянии нежилого помещения – гаража площадью 72 кв.м (с учетом проведенной по делу судебной экспертизы), расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, поскольку иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

На момент возникновения правоотношений между Зеленской С.В. и Варнавской А.И. действовал Гражданский кодекс РСФСР и регулировались они статьей 135 ГК РСФСР, согласно которой право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором и статьей 237 ГК РСФСР, из смысла которой следует, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу части 2 статьи 44 ГК РСФСР сделки граждан между собой на сумму свыше ста рублей, за исключением сделок, указанных в статье 43 настоящего Кодекса, и иных сделок, указанных в законодательстве Союза ССР или РСФСР, должны совершаться в письменной форме.

Согласно пункту 2 статьи 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР», собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом.

Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом другому лицу, использовать имущество в качестве предмета залога или обременять его иным способом, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Он может использовать имущество для осуществления любой предпринимательской или иной деятельности, не запрещенной законом.

В силу пункта 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР», гражданин или другое лицо, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретают право собственности на имущество, приобретенное им по основаниям, не противоречащим закону, на вещи, созданные или существенно переработанные им, на продукцию, плоды и иные доходы, полученные им от использования принадлежащего ему имущества, а также от использования природных ресурсов или иного имущества, хотя и не принадлежащего данному лицу, но предоставленного ему в соответствии с законом или договором для этих целей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В договоре купли-продажи недвижимости от 24 октября 1994 года все необходимые условия соблюдены, указано местонахождение недвижимого имущества, цена продаваемого имущества, а также указаны стороны договора продавец Варнавская А.И. и покупатель Зеленская (Андрюшина) С.В.

Все обязательства по договору купли-продажи Зеленской С.В. были выполнены, она приняла в собственность гараж, уплатила за него оговоренную цену, в свою очередь денежные средства за гараж Варнавской А.И. получены в момент подписания договора, то есть 24 октября 1994 года.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что реконструированный гараж не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, в договоре купли-продажи недвижимости от 24 октября 1994 года все необходимые условия соблюдены, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Зеленской С.Ю. в полном объеме.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно представленному обществом с ограниченной ответственностью «Первое Бюро Экспертиз» счету на оплату № 221 от 07 декабря 2023 года, расходы на проведение по ходатайству стороны истца судебной экспертизы составляют 35000 руб.

До настоящего времени оплата судебной экспертизы истцом не произведена.

Таким образом, с Зеленской С.Ю. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Первое Бюро Экспертиз» подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

признать договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, от 24 октября 1994 года, заключенный между Варнавской ФИО14 и Зеленской (Андрюшиной) ФИО15, состоявшейся сделкой.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение – гараж площадью 72 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Зеленской ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на нежилое помещение – гараж площадью 72 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с Зеленской ФИО17 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Первое Бюро Экспертиз» (ОГРН 1226400001057) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.А. Суранов

Мотивированное заочное решение суда в окончательной форме изготовлено 01 февраля 2024 года.

Судья А.А. Суранов