Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3988/2022 ~ М-3562/2022 от 25.08.2022

                       категория 2.129

91RS0002-01-2022-006460-65

Дело № 2-3988/2022

    Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

       06 декабря 2022 года                                             город Симферополь

Киевский районный суд гор. Симферополя Республики Крым в составе:

       председательствующего судьи – Пронина Е.С.,

       при секретаре – Пертия Н.Х.,

           с участием представителя истца ФИО8, представителя           ответчика ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, третьи лица АНО «Фонд защиты вкладчиков», Администрация <адрес> Республики Крым, ИП ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки, возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Киевский районный суд <адрес> Республики Крым с исковым заявлением, в котором просит: прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства готовностью 91 % - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №; обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона объектов недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли продажи недвижимости, согласно Разделу 1 которого, ФИО1 продал, а ФИО4 купил    объект незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3.1 Договора общая стоимость объектов недвижимости составляет 22 000 000 рублей, из которых     7 000 000 рублей оплачивается в день подписания договора, 3 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 12 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.5 Договора, с момента передачи объектов недвижимости по настоящему договору купли-продажи и до их полной оплаты, объекты недвижимости находятся в залоге у продавца. В ЕГРН имеются сведения об ипотеке, как обременении имущества (с регистрационными номерами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), возникшей в силу закона при государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1 продал, а ФИО4 купил объект незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно выписке из ЕГРН правообладателем объекта незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также земельного участка площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, является ФИО4. Истец в полном объеме произвел оплату по вышеуказанному договору, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 500 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей,                № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей, с учетом того, что в момент подписания Договора истец ответчику передал 7 000 000 рублей. Однако, несмотря на исполнение стороной покупателя своих обязательств по сделке, в части полной оплаты стоимости квартиры, продавец, действий по прекращению установленного обременения, не совершил, в связи с чем истец обратился в с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ предстаивтель истца настаивала на удовлетворении заявленных требований, представитель ответчика (адвокат по назначению) не возражал против отмены обременения, указав на отсутствие оснований для возложения на регистрационный орган обязанности погасить запись о регистрации обременения (ипотеки), третьи лица в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что подтверждается соответствующими почтовыми отправлениями, приобщенными к материалам настоящего дела.

Кроме того, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Киевского районного суда <адрес> в сети «Интернет».

В соответствии со ст. 117, 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело по существу, с учетом надлежащего извещения сторон и третьих лиц о данном судебном заседании.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

По результатам изучения материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли продажи недвижимости, согласно Разделу 1 которого, ФИО1 продал, а ФИО4 купил    объект незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 3.1 Договора общая стоимость объектов недвижимости составляет 22 000 000 рублей, из которых     7 000 000 рублей оплачивается в день подписания договора, 3 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 12 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.5 Договора, с момента передачи объектов недвижимости по настоящему договору купли-продажи и до их полной оплаты, объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

В ЕГРН имеются сведения об ипотеке, как обременении имущества (с регистрационными номерами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), возникшей в силу закона при государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1 продал, а ФИО4 купил объект незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем объекта незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также земельного участка площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, является ФИО4.

Истец в полном объеме произвел оплату по вышеуказанному договору, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 500 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей,                         № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей, с учетом того, что в момент подписания Договора истец ответчику передал 7 000 000 рублей.

Однако, несмотря на исполнение стороной покупателя своих обязательств по сделке, в части полной оплаты стоимости квартиры, продавец, действий по прекращению установленного обременения, не совершил.

На заявление покупателя (истца) о прекращении зарегистрированной ипотеки в отношении приобретенных в собственность объектов недвижимости по основаниям исполнения своих обязательств, Госкомрегистр осуществил приостановление и последующий отказ регистрационных действий в виду отсутствия заявления залогодержателя (ответчика).

Залог недвижимого имущества (ипотека) является обременением этого имущества, а спор о признании залога (ипотеки) прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО6, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности принудительного обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя залог утрачивает обеспечительную функцию, следовательно, подлежит прекращению.

Согласно п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По правилам статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с ч. 6 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», изменения в сведения Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации ипотеки вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке в случае, если не выдана закладная при поступлении совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Поскольку обязательства, в целях обеспечения исполнения которых, были наложены обременения, исполнены, оснований для сохранения этих обременений не имеется.

Таким образом, поскольку ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, что нарушает права залогодателя, суд, руководствуясь ст. ст. 164, 165, 304, 352, 488 ГК РФ, положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», учитывая разъяснения приведенные в п. 2 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приходит к выводу о законности требований истца о погашении записи об ипотеке в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с исполнением перед залогодержателем в полном объеме обязательств и отсутствием возможности в административном порядке погасить запись об ипотеке ввиду того, что продавцы уклоняются от таковых действий.

При этом, суд полагает необходимым указать, что само по себе решение суда о прекращении ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, является самостоятельным основанием к погашению регистрационной записи об ипотеки возникшей в связи с исполнением сделки купли-продажи (с регистрационными номерами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем оснований к указанию в резолютивной части решения суда сведений о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующие регистрационные записи, фактически будет свидетельствовать о преждевременности заявленных притязаний, в том числе, и с учетом дискреционных полномочий органа исполнительной власти, осуществляющего регистрацию прав в отношении объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, рассмотрев всесторонне, полно и объективно заявленные требования, выяснив действительные обстоятельства дела, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о наличии правовых оснваоний для частичного удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                             РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО1, третьи лица АНО «Фонд защиты вкладчиков», Администрация <адрес> Республики Крым, ИП ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки, возложении обязанности совершить определенные действия – удовлетворить частично.

Прекратить ипотеку, как обременение имущества (с регистрационными номерами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), возникшую в силу закона при государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1 продал, а ФИО4 купил объект незавершенного строительства готовностью 91% - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В остальной части заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

        Судья                                                                                     Е.С. Пронин

       Решение в окончательной форме изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.