Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13962/2023 от 13.11.2023

УИД 63RS0040-01-2022-001232-79

Судья: Орлова Т.А. дело № 33-13962/2023

(2-1376/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Самара «5» декабря 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Катасонова А.В.,

судей Бредихина А.В., Серикова В.А.,

при секретаре Старостиной Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСН «Волжские Высоты» на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 20.07.2022, которым постановлено:

«Исковые требования Орлова В.В. удовлетворить.

Признать право собственности Орлова В.В. на нежилое помещение площадью № 560,3 кв.м, состоящее из комнат № расположенное на втором этаже 23-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В случае неисполнения ТСН «Волжские Высоты» решения суда добровольно в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать Товарищество собственников недвижимости «Волжские высоты» устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путем переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Предоставить Орлову В.В. право за свой счет перенести систему противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес> с проведением необходимых работ с привлечением соответствующих специалистов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бредихина А.В., пояснения представителя ТСН «Волжские Высоты» - Москвичева Е.Г. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Орлова В.В. – Давидяна Ю.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орлов В.В. обратился в суд с исковым заявлением к ТСН "Волжские высоты" о признании права собственности на земельный участок, нежилое помещение, и возложении обязанности устранить препятствия в пользовании нежилым помещением.

В обоснование требований указал, что на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Волгострой», является собственником нежилого помещения, имеющего следующие характеристики: строительный номер офисного помещения 2, этаж 2, проектная площадь 560,3 кв.м, находящимся в 23-этажном жилом доме № расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, а также долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенном под указанным многоквартирным жилым домом. Обязательства по уплате денежных средств для создания объекта долевого строительства в размере 28 015 000 рублей он выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м передано ему застройщиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжением заместителя главы городского округа - Главы Администрации Октябрьского района городского округа Самара жилому дому присвоен адрес: <адрес>. Жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с выданным Главой Администрации Октябрьского района городского округа Самара разрешением на ввод объекта в эксплуатацию RU № от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № приостановлены действия по кадастровому учету и государственной регистрации прав на нежилое помещение, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственного кадастрового учета и/ или государственной регистрации прав, а именно не представлен акт приема-передачи, подписанный после введения жилого дома в эксплуатацию или решение суда о признании права собственности на нежилое помещение. Представить в регистрирующий орган акт приема-передачи, подписанный после введения жилого дома в эксплуатацию, не представляется возможным в связи с ликвидацией застройщика, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2015, которым застройщик признан несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2018 конкурсное производство по данному делу завершено, и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности застройщика. В связи с указанными обстоятельствами, а также в связи с нахождением в комнате № системы противопожарной сигнализации, он лишен возможности оформить свое право на нежилое помещение во внесудебном порядке.

На основании изложенного, истец Орлов В.В. с учетом последующих уточнений, просил суд:

- признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью № 560,3 кв.м, состоящее из комнат № расположенное на втором этаже 23-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>;

- обязать Товарищество собственников недвижимости «Волжские высоты» устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путем переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить ему (истцу) право за свой счет перенести систему противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже жилого дома.

Определением Октябрьского районного суда г. Самары от 03.02.2023 производство по данному гражданскому делу в части иска Орлова В.В. о признании за ним права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и устранении препятствий в пользовании земельным участком, прекращено в связи с отказом истца от иска.

Судом постановлено указанное выше решение, на которое представителем ответчика ТСН «Волжские высоты» Москвичевым Е.Г. принесена апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение суда по тем основаниям, что судом не учтено, что ранее вступившим в законную силу решением суда Орлову В.В. было отказано в иске о признании права собственности на спорное нежилое помещение, а также, что судом не учтен факт нахождения в комнате № системы противопожарной автоматики, которая относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, и которая была установлена застройщиком.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.05.2023 решение Октябрьского районного суда г. Самара от 20.07.2022 оставлено без изменений.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.05.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В качестве оснований для отмены указано на то, что при рассмотрении Октябрьским районным судом г. Самара гражданского дела № 2-1414/2020, по которому принято решение, оставленное без изменений вышестоящими инстанциями, суд пришёл к выводу о том, что помещение № не было предназначено, сформировано и учтено, как самостоятельный объект недвижимости, выделенный для использования в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений жилого дома, указав, что система противопожарной автоматики входит в состав имущества в многоквартирном доме. Как указал суд кассационной инстанции, данные обстоятельства не были учены при рассмотрении настоящего дела, как и не было учтено, что в таком виде многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТСН «Волжские Высоты» - Москвичев Е.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Орлова В.В. - Давидян Ю.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменений. На дополнительные вопросы судебной коллегии пояснил, что все спорное нежилое помещение проектировалось и создавалось как единый объект, но в случае частичного удовлетворения иска, уполномоченным сотрудникам будет предоставляться доступ в помещение № 18, в котором расположена система противопожарной автоматики.

Иные стороны и лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, каких-либо заявлений и ходатайств не представили.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгострой» (застройщик) и Орловым В.В. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве № в соответствии с которым, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить 23-этажный (включая технический этаж) жилой дом № (секция 6) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, принадлежащем застройщику на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выделенного застройщику для строительства жилого дома; земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> кадастровый номер участка №, принадлежащем застройщику на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка № принадлежащем застройщику на праве собственности на основании решения суда Октябрьского района г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-1175/07 и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, принадлежащем застройщику на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Галактика»; земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> кадастровый номер №, принадлежащем застройщику на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Галактика»; земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, принадлежащем застройщику на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Галактика», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства – нежилые помещения участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства по акту.

Согласно п. 1.2 данного застройщик передает, а участник долевого строительства приобретает право на долю в строительстве, которая соответствует офисному помещению со строительным номером 2 на 2 этаже проектной площадью 560,3 кв.м.

Срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома – не позднее ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства – не позднее 6-ти месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном действующим законодательством порядке (п. 1.4).

Цена договора составляет 28 015 000 рублей (п. 2.1).

Участник долевого строительства обязан оплатить застройщику указанную в п. 2.1. договора цену объекта долевого строительства в течение пяти дней с даты заключения договора (п. 2.2).

Во исполнение вышеуказанных условий договора Орловым В.В. произведены следующие платежи. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 000 руб., согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на 10 000 000 руб., и согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на 8 015 000 руб. Всего на общую сумму 28 015 000 руб.

Распоряжением заместителя главы городского округа - Главы Администрации Октябрьского района городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № указанному жилому дому присвоен адрес: <адрес>.

Обусловленное вышеуказанным договором нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м, Орлову В.В. передано застройщиком ООО «Волгострой» в лице директора Илиева В.А. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2015 года застройщик ООО «Волгострой» признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Вышеуказанный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с выданным Главой Администрации Октябрьского района городского округа Самара разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2018 конкурсное производство по делу о банкротстве ООО «Волгострой» завершено, и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении его деятельности.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в рамках рассмотрения заявления Орлова В.В. приостановлены действия по кадастровому учету и государственной регистрации прав на вышеуказанное нежилое помещение, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственного кадастрового учета и/ или государственной регистрации прав, а именно, не представлен акт приема-передачи, подписанный после введения жилого дома в эксплуатацию или решение суда о признании права собственности на нежилое помещение.

Согласно акту обследования местонахождения пункта противопожарной автоматики от ДД.ММ.ГГГГ, при проведении обследования нежилого помещения №, площадью 20 кв.м, расположенного на 2 этаже в нежилом помещении, на которое претендует истец, по адресу: <адрес> ТСН «Волжские Высоты» обнаружена установленная застройщиком система противопожарной автоматики.

Из содержания проекта жилого квартала в границах <адрес>, выполненного ООО «Проектно-конструкторская фирма ЕВА» в 2008 году в отношении вышеуказанного многоквартирного дома, следует, что размещение пульта управления и контроля системы пожарной безопасности предусмотрено на 1 этаже жилого дома в помещении №.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО НПО «ЭкспертСтройПроект», комната №, расположенная на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> отвечает требованиям пожарной безопасности для размещения в ней системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома (пульт управления и контроля системы пожарной сигнализации). В комнате № возможно разместить систему противопожарной автоматики (пульт управления и контроля системы пожарной сигнализации). Для обеспечения выполнения требований пожарной безопасности комнаты №, как к помещению для размещения в ней системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома (пульт управления и контроля системы пожарной сигнализации) и размещения в ней системы противопожарной автоматики (пульта управления и контроля системы пожарной сигнализации) необходимо производство следующих работ: обеспечить необходимый уровень доступа; обеспечить раздельную передачу извещений о пожаре, неисправности, состоянии технических средств в помещении с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, и обеспечении контроля каналов передачи извещений; обеспечить размещение в помещении приборов приемно-контрольных и приборов управления в соответствии с требованиями нормативных документов. В соответствии с п. 5.15 СП 484.1311500.2020, пожарный пост (при его наличии) должен располагаться на первом или цокольном этаже здания. Расстояние от двери помещения пожарного поста до выхода из здания должно быть не более 25 м. В соответствии с п. 13.14.10 СП 5.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования" помещение пожарного поста или помещение с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, должно располагаться на первом или цокольном этаже здания. Допускается размещение указанного помещения выше первого этажа, при этом выход из него должен быть в вестибюль или коридор, примыкающий к лестничной клетке, имеющей непосредственный выход наружу здания. Таким образом, размещение приборов контроля и управления средствами пожарной автоматики в комнате №, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не отвечает требованиям нормативной документации по пожарной безопасности, в части отсутствия эвакуационного выхода из лестничной клетки непосредственно наружу здания. Размещение системы противопожарной автоматики (пульта управления и контроля системы пожарной сигнализации) в комнате № расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не соответствует требованиям пожарной безопасности. Размещение в помещении первого этажа № пульта управления и контроля системы пожарной безопасности предписывается проектом в разделе «Система пожарной сигнализации». Дополнительно, размещение пульта управления и контроля системы пожарной сигнализации в помещении № первого этажа отражено на схеме (выкопировка фрагмента из раздела проектных решений «Автоматическая пожарная сигнализация»). Размещение в помещении второго этажа № пульта управления и контроля системы пожарной безопасности не соответствует проекту.

Согласно письменному ответу Илиева В.А. от ДД.ММ.ГГГГ на адвокатский запрос Давидяна Ю.С., ООО «Волгострой» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В период строительства указанного жилого дома он являлся директором ООО «Волгострой». Между ООО «Волгострой» и Орловым В.А. был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, обязательства по которому сторонами были полностью исполнены. На строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, проектной организацией ООО «Проектно-конструкторская фирма «Ева» был разработан проект строительства, согласно которому пульт управления системой пожарной сигнализации предусмотрен на первом этаже в помещении охраны рядом с лифтовым холлом 1-ого подъезда. Строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с указанным проектом. При строительстве многоквартирного жилого дома пульт управления системой пожарной сигнализации был временно не по проекту смонтирован на первом этаже дома в нежилых помещениях офиса. Впоследствии на первом этаже в офисах производились ремонтные работы, и пульт управления системой пожарной сигнализации был временно перенесен в помещение второго этажа. По окончании ремонтных работ планировалось перенести пожарный пульт управления на первый этаж жилого дома в соответствии с проектом на строительство. Однако в последующем ООО «Волгострой» был признан банкротом. Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся уже конкурсным управляющим. Затем управление многоквартирным жилым домом перешло к управляющей компании и товариществу собственников недвижимости, которые оставили пульт управления системой пожарной сигнализации на прежнем месте, установленном не по проекту в чужом помещении второго этажа. В связи с вышеизложенным, пульт управления системой пожарной сигнализации, который был временно смонтирован на втором этаже многоквартирного жилого дома, застройщиком не был перенесен на первый этаж в соответствии с проектом.

Оценив вышеуказанные доказательства, установив, что права истца могут быть восстановлены только в судебном порядке, что ответчик препятствует истцу в пользовании нежилым помещением № используя его под места общего пользования, при этом, отказываясь переносить систему противопожарной автоматики, нарушает права истца как собственника, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 218, 219, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, удовлетворил исковые требования Орлова В.В., признав за ним право собственности на нежилое помещение площадью 560,3 кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на втором этаже 23-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а также обязав ответчика перенести системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> указав при этом, что в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу Орлову В.В. предоставляется право за свой счет перенести систему противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома из комнаты №, расположенной на втором этаже жилого дома, в комнату №, расположенную на первом этаже жилого дома.

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверяя решение суда первой инстанции с учётом руководящих указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела документов установлено, что требования Орлова В.В. о признании за ним права собственности на нежилое помещение площадью 560,3 кв.м, расположенное на втором этаже 23-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, основано на заключенном ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Волгострой» (застройщиком) договоре участия в долевом строительстве №, обязательства по которому Орловым В.В. как дольщиком исполнены в полном объёме путем внесения платы в счёт приобретаемого недвижимого имущества.

Фактически многоквартирный дом, в котором находится указанное нежилое помещение площадью 560,3 кв.м, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с выданным Главой Администрации Октябрьского района городского округа Самара разрешением RU №.

При этом ввод дома в эксплуатацию осуществлен в период времени, когда застройщик ООО «Волгострой» решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года был признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него велась процедура конкурсного производства, которое окончено ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении его деятельности.

Между тем, до принятия Арбитражным судом Самарской области решения о признании ООО «Волгострой» несостоятельным (банкротом), предусмотренное договором участия в долевом строительстве № нежилое помещение застройщиком в лице директора Илиева В.А. было передано Орлову В.В. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве не прошёл государственную регистрацию, нежилое помещение по акту приема-передачи после введения дома в эксплуатацию Орлову В.В. не передавалось, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии законных оснований для признания за истцом права собственности на вышеуказанное нежилое помещение.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что исходя из представленных документов следует, что Орлов В.В. действовал добросовестно, а причины, по которым он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретённое по договору имущество, обусловлены действиями застройщика, а также последующим признанием застройщика банкротом, что по объективным причинам исключает возможность устранения вышеуказанных недостатков.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что иных лиц, на законных основаниях претендующих на спорное недвижимое имущество, не выявлено, и о наличии таких лиц не сообщено суду сторонами по делу, и третьими лицами.

То обстоятельство, что в помещении №, являющемся частью нежилого помещения, общей площадью 560,3 кв.м, которое по сути представляет из себя целый этаж обособленной секции многоквартирного дома, находится приборы контроля и управления средствами пожарной автоматики, которые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, и которые в силу ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСН «Волжские Высоты» обязано надлежащим образом содержать, не является законным основанием для отказа в заявленном иске о признании за Орловым В.В. права собственности на все нежилое помещение, общей площадью 560,3 кв.м.

Вывод, сделанный Октябрьским районным судом г. Самара при рассмотрении гражданского дела № 2-1414/2020, что помещение № не было предназначено, сформировано и учтено с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельного объекта недвижимости, выделенного для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состоит в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности, по убеждению судебной коллегии не свидетельствует о том, что судом был установлен имеющий преюдициальное значение факт того, что само помещение № является общим имуществом многоквартирного дома.

В этой части судебная коллегия считает необходимым отметить, что вышеуказанные суждения сделаны Октябрьским районным судом г. Самара при рассмотрении гражданского дела № 2-1414/2020 исходя из того, что спорное помещение не поставлено на государственный кадастровый учёт как обособленный объект права.

Между тем, причины, по которым спорное помещение не было поставлено на государственный кадастровый учёт, описаны выше, и не являются последствием неправомерных действий истца, соответственно не могут служить основанием для отказа в защите нарушенного права.

Кроме того, в развитие вышеуказанных выводов, Октябрьским районным судом г. Самара сделан вывод о том, что система противопожарной автоматики входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. При этом то обстоятельство, что данная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома, сторонами по делу не оспаривалось.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общим внеочередным собранием собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования, была выбрана форма управления МКД – Товарищество Собственников Жилья, на основании которого было создано ТСН «Волжские высоты».

Из материалов дела следует, что нежилое помещение, на которое имеет право притязания истец, представляет собой целый этаж обособленной секции многоквартирного дома, куда, в том числе, входят такие помещения как лестничные клетки, и коридор.

Согласно проектной документации приборы контроля и управления средствами пожарной автоматики должны располагаться на первом этаже многоквартирного жилого дома, что в свою очередь свидетельствует о том, что согласно проектной документации помещение № застройщиком не было отнесено к общему имуществу многоквартирного дома.

То обстоятельство, что до момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию приборы контроля и управления средствами пожарной автоматики были смонтированы в помещении №, и, что именно в таком состоянии дом введён в эксплуатацию, не является законным основанием для признания данного помещения общим имуществом многоквартирного дома.

Доступ к приборам контроля и управления средствами пожарной автоматики, по убеждению судебной коллегии, может быть обеспечен без отнесения помещения, в котором они расположены, к общему имуществу многоквартирного дома.

Из пояснений представителя истца, данных им в ходе апелляционного рассмотрения дела, следует, что в случае частичного удовлетворения иска, уполномоченным сотрудникам будет предоставляться доступ в помещение №, в котором расположена система противопожарной автоматики.

Кроме того, судебной коллегией учитывается, что из технического плана спорного нежилого помещения, общей площадью 560,3 кв.м, следует, что доступ в помещении № может быть осуществлён только через иные помещения, в том числе, коридор, который входит в состав помещения, общей площадью 560,3 кв.м, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве.

На основании вышеизложенного судебной коллегией не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции производство по делу должно было быть прекращено в связи с повторность обращения истца в суд с аналогичными требованиями, а также о том, что помещение № является общим имуществом многоквартирного дома, право собственности на которое не может быть признано за отдельным лицом, и, что у застройщика, после признания его банкротом, отсутствовали полномочия на подписание акта приема-передачи нежилого помещения.

Наличие двух актов приема-передачи не исключают волю застройщика на передачу истцу нежилого помещения в собственность.

Процедура банкротства, возбужденная в отношении застройщика, препятствовала надлежащему оформлению передаче прав по договору истцу, однако, указанные обстоятельства не являются препятствием для защиты его прав в судебном порядке согласно ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу том, что при удовлетворении иска Орлова В.В. в части возложения на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путём переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома, судом первой инстанции допущено неверно применение норм материального права, выразившееся в следующем.

В соответствии с подпунктами 6 и 14 п. 2 ст. 2 Федерального Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию оформляются соответствующим разрешением, то есть документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, приборы контроля и управления средствами пожарной автоматики (далее – ППА), о которых заявлено в иске, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Системами ППА оборудуются жилые и общественные здания высотой 10 этажей и более.

Системы ППА предназначены для автоматического обнаружения возникновения очага пожара, принудительного удаления дыма из здания, тушения очага пожара и обеспечения безопасной эвакуации людей из здания при пожаре.

Система ППА входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, надлежащее содержание которого обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления. Контролирующим органом является государственный пожарный надзор.

На момент ввода в эксплуатацию система ППА была расположена в помещении № 18 второго этажа вышеуказанного многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Порядок использования объектов общего имущества многоквартирного дома определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 3 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, управляющая организация, в том числе, товарищество собственников недвижимости ограничены в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. В отношениях по предоставлению в пользование общего имущества многоквартирного дома управляющая организация (товарищество собственников недвижимости) не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу том, что для переноса приборов контроля и управления средствами пожарной автоматики необходимо принятие общим собранием собственников помещений многоквартирного дома соответствующего решения.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений указанного многоквартирного дома подобного решения не принималось.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения иска в части возложения на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путём переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в указанной части постановлено при неправильном применении норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для его отмены в указанной части в апелляционном порядке с постановкой нового решения об отказе в удовлетворении иска Орлова В.В. к ТСН «Волжские Высоты» о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путём переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома.

Руководствуясь ст.ст 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 20.07.2022 отменить в части удовлетворения иска Орлова В.В. к ТСН «Волжские Высоты» о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании нежилым помещением путём переноса системы противопожарной автоматики многоквартирного жилого дома.

В этой части постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска Орлова В.В..

В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Самара от 20.07.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСН «Волжские Высоты» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 11.12.2023.