Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2279/2022 от 11.04.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2022 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Саломатина А.А.,

при секретаре Михальчук И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2279/2022 по иску Зинковского Андрея Николаевича к ООО «Газпром трансгаз Самара», ПАО «Газпром» о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что на основании договора купли-продажи №... от 08.08.2019г. и акта приема-передачи от 04.09.2019г. он приобрел земельный участок с кадастровым №..., расположенный в границах участка: адрес, адрес площадь 430 523 кв.м., кадастровая стоимость 394 548 498,12 рублей, категория земель: земли населенных пунктов; вид использования: для производственной и жилой застройки, право собственности зарегистрировано 05.11.2019г.

Истец указывает, что на момент покупки в правоустанавливающих документах было зарегистрировано одно ограничение (обременение) права – «Охранная зона кабельной канализации волоконно-оптической связи (ВОЛС) «Тольятти-Сызрань» в пользу ОАО «Мегафон», при этом выписка ЕГРН от 05.11.2019г. также не содержала сведений об иных ограничениях прав на земельный участок.

В последующем истца стало известно, что с 09.09.2019г. установлена новая Зона с особыми условиями использования территории – «охранная зона газопровода к газораспределительной станции 91», с ограничением прав на земельный участок на 52 523 кв.м. Охранная зона установлена в связи с нахождением на земельном участке линейного объекта газопровода, принадлежащего ПАО «Газпром».

19.11.2019г. истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о выкупе земельного участка, однако 19.12.2019г. от ответчика поступил отказ по существу требований.

С учетом изложенного, истец просил суд обязать ответчика заключить с ним соглашение о выкупе земельного участка с кадастровым №..., площадью 430 523 кв.м., адрес, адрес соответствии с условиями, изложенными в соглашении о выкупе.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что в настоящее время земельный участок невозможно использовать по назначению, так как он занят линейными объектами – нефтепроводом, газопроводом, кабелем, ЛЭП. Истец также пояснил, что ответчик самовольно использует участок для извлечения прибыли, поскольку с предыдущим собственником земельного участка договор аренды ответчик не заключал. Отвечая на вопрос суда Зинковский А.Н. пояснил, что данный земельный участок был им приобретен за 5 331 000 рублей для осуществления коттеджной затройки.

Представитель ответчика ООО "Газпром Трансгаз Самара" Фролова Н.В., Скачкова Л.В., действующие на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, просили суд иск оставить без удовлетворения, по основаниям, изложенным в возражении на иск.

Представители ответчик ПАО «Газпром» в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие суду не представили.

Представители третьих лиц Администрация Сызранского района Самарской области, Собрание представителей Сызранского района, Администрация городского поселения Междуреченск в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие суду не представили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что основании договора купли-продажи №1 от 08.08.2019г. и акта приема-передачи от 04.09.2019г. истец приобрел земельный участок с кадастровым №..., расположенный в границах участка: адрес, пгт Междуреченск, з-д ЖБК, площадь 430 523 кв.м., кадастровая стоимость 394 548 498,12 рублей, категория земель: земли населенных пунктов; вид использования: для производственной и жилой застройки, право собственности зарегистрировано 05.11.2019г. Согласно п. 1 договора, стоимость земельного участка, приобретенного истцом составила 5 331 000 рублей. (т. 1 л.д. 41).

В качестве основания в иске истцом указывается на то обстоятельство, что на момент приобретения истцом спорного земельного участка в правоустанавливающих документах не него отсутствовала информация об ограничении, поскольку сведения о спорной охранной зоне были внесены в Единый государственный реестр недвижимости с 16 сентября 2020 года и, по мнению истца, внесение в ЕГРН соответствующих сведений об охранных зонах после даты приобретения спорного земельного участка в собственность истца, свидетельствуют о возникновении у ответчика корреспондирующей обязанности по осуществлению выкупа у истца спорного земельного участка по мотивам невозможности использования его в соответствии с видами разрешенного использования.

Суд полагает, что указанные доводы истца основаны на неправильном толковании норм права.

Так, из предоставленных суду документов достоверно усматривается, что, в соответствии с данными ООО «Газпром трансгаз Самара» о взаимном расположении объектов АО «Газпром» и земельного участка с кадастровым №... в границах муниципального района *** находятся подземные объекты трубопроводного транспорта ПАО «Газпром» - газопровод газораспределительной станции 91. Указанный линейный объект введен в эксплуатацию 30 июня 1987 года в порядке, установленном законодательством российской Федерации.

Суд в рассматриваемом споре также учитывает следующее.

Так, земельный участок с кадастровым №..., расположенный по вышеуказанному адресу находится большей частью в границах охранных зон и зон минимальных расстояний газопровода объекта повышенной опасности - подземного газопровода - отвода к газораспределительной станции 91 (диаметр 500 мм, рабочее давление 55 кг/см2). Данный газопровод находится в собственности ПАО «Газпром» и во владении и эксплуатации ООО «Газпром трансгаз Самара» на основании последовательно и ежегодно заключаемых договоров аренды имущества, что в свою также подтверждается представленными ответчиком документами.

Газопровод - отвод к газораспределительной станции 91 был построен в соответствии с проектной документацией и нормативными требованиями, действовавшими в период строительства и введен в эксплуатацию в 1987 году государственной приемочной комиссией в установленном законодательством Российской Федерации порядке, между тем, спорный земельный участок как объект права сформирован лишь в 2006 году, то есть по прошествии 19 лет с момента окончания строительства и ввода в эксплуатацию газопровода, находящегося на данном земельном участке. Указанный магистральный газопровод-отвод является частью единой системы газоснабжения, которая в свою очередь, является составной частью федеральной системы газоснабжения, имеющей статус федеральной энергетической системы, деятельность которой регулируется государством, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, что также находит свое подтверждение в статье 5 Федерального закона № 69-ФЗ от 31.03.1999г. «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее - Закон № 69-ФЗ).

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» магистральные газопроводы и другие объекты, на которых получается, используется, перерабатывается, образуется, хранится, транспортируется, уничтожается газ, относятся к категории опасных производственных объектов.

Газопровод-отвод, согласно Закона № 116-ФЗ, внесен в реестр опасных производственных объектов, что подтверждается свидетельством о регистрации опасных производственных объектов А53-02649 (том №... л.д. №...), выданным Средне-Поволжским управлением Ростехнадзора РФ. Как опасный производственный объект, газопровод определяется совокупностью опасных производственных факторов перекачиваемой среды: взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого газа, которые могут повлечь разрушение газопровода или его элемента, разлет металла и грунтов, возгорание продукта при разрушении газопровода, открытый огонь и термическое воздействие пожара, взрыв газовоздушной смеси, обрушение и повреждение зданий, строений, сооружений, установок, пониженную концентрацию кислорода, дым, токсичность продукции.

Для предотвращения указанных последствий статьей 28 Закона № 69-ФЗ были, а также статьями 42, 56, 90, 104, 105 Земельного кодекса РФ установлены зоны с особыми условиями использования территории (далее по тексту ЗОУИТ) в виде охранных зон и зон минимальных расстояний газопровода, которые определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Данные ЗОУИТ распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, и ограничивают или запрещают размещение на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

Согласно пункту 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежали и по настоящее время не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Земельным кодексом РФ, не требуется. При этом, у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Наличие охранной зоны объектов системы газоснабжения не зависит от волеизъявления собственника земельного участка или организации, эксплуатирующей линейный объект, охранная зона и зона минимальных расстояний устанавливаются не для целей использования земельного участка собственником линейного объекта, а для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения, а также защиты жизни и здоровья граждан.

Судом установлено, что размеры охранной зоны и зоны минимальных расстояний газопровода на момент введения его в эксплуатацию были определены Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 12.04.1979 № 341 «Об усилении охраны магистральных трубопроводов» и СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы», утвержденными постановлением Госстроя СССР от 30.03.1985. С момента ввода газопровода-отвода в эксплуатацию фактически имела место полоса земельного участка, регламентированная нормами федерального законодательства, объективно необходимая для безопасной эксплуатации опасного производственного объекта - охранная зона газопровода-отвода и зона минимального расстояния опасного производственного объекта, которые не подлежат уменьшению менее установленных нормативными актами пределов.

Принимая во внимание вышеизложенное и то, что указанные ЗОУИТ возникли задолго до формирования земельного участка с кадастровым №... как объекта недвижимого имущества, а также до приобретения права собственности истцом, указанная зона с особыми условиями использования территорий не может нарушить прав истца как собственника земельного участка.

Истец в заявленных требованиях определяет цену земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.

Судом по ходатайству истца определением от 06.07.2022г. по делу назначена судебная экспертиза, по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта №.../С-326 от 04.10.2022г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... по состоянию на 08.08.2019г. и на настоящее время без учета охранной зоны газопровода-отвода к ГРС-91 составляет 68 719 942 рубля, по состоянию на 20.09.2022г. 51 552 054 рубля. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... по состоянию на дата и на настоящее время с учетом ограничений в использовании, установленных девятью частями земельного участка с учетными номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... и частью участка без учетного номера (ограничения, связанные с охранной зоной нефтепровода), а также ограничениями, установленными п. 7.14 (таблица 4) СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП дата-85* составляет по состоянию на дата – 10 820 480 рублей, по состоянию на 20.09.2022г. – 8 115 360 рублей. Использование земельного участка с кадастровым №... по целевому назначению в соответствии с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования с учетом охранной зоны газопровода-отвода ГРС-91, зон минимально допустимых расстояний, наземных объектов, входящих в состав трубопровода и иных обременений, в том числе установленных девятью частями земельного участка с вышеуказанными учетными номерами и частью участка без учетного номера, а также ограничениями, установленными п. 7.14 СП 36.133320.2012 «Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП дата-85* возможно на 6, 7628 Га – 15,7 % от общей площади земельного участка.

Судом указанное заключение принимается в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно объективно, выводы, изложенные в исследовательской части заключения логически не противоречивы, последовательны. Заключение дано специалистом, имеющим соответствующие образование, опыт экспертной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, являющимся лицом, не заинтересованным в исходе дела. Выводы экспертного заключения сторонами не оспаривались и признавались, оснований не доверять заключения эксперта у суда не имеется.

При рассмотрении заявленного спора суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований и полагает необходимым отметить, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», установлены критерии оценки публичного доступа к информации об ограничении использования земельного участка.

Так, согласно части 37 статьи 26 Закона № 324-03 публичный доступ считается обеспеченным, если соблюдалось, в числе прочих, хотя бы одно из следующих условий:

- сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории отображены на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных правил землепользования и застройки или в документации по планировке территории;

- правообладатель земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, был уведомлен об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны;

- сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории указаны в градостроительном плане земельного участка,

Установлено, что границы охранных зон и зон минимальных расстояний газопровода-отвода к ГРС-91, отображены на схеме территориального планирования муниципального района *** с 25.03.2010 года и генеральном плане городского поселения адрес с 17.12.2013.

Следует учитывать, что схема территориального планирования муниципального района ***, генеральный план городского поселения адрес размещены на всех официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также информационных системах обеспечения градостроительной деятельности как областного, так и муниципального значения. Также установлено, что на момент регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым №... сведения об охранной зоне газопровода-отвода к ГРС-91 внесены в ЕГРН, сведения о газопроводе к ГРС-91, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ, внесены в ЕГРН 19.04.2006 при регистрации права собственности, запись регистрации 63-63-01/029-2006-769.

На основании вышеизложенного, достоверно установлено, что данные сведения о наличии соответствующих ограничений в использовании земельного участка являлись на дату совершения сделки (и на дату рассмотрения настоящего гражданского дела) общедоступными.

Суд также не может не учитывать, что в границах земельного участка истца расположены наземные элементы газопровода-отвода: контрольно-измерительные колонки, стойки RBS транкинговой системы ОТЕ. Обособленные земельные участки, на которых расположены указанные наземные элементы, в составе единого землепользования с кадастровым №..., площадью 1 991 кв.м, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и земли иного специального назначения, являются собственностью Российской Федерации и находятся во владении и пользовании ПАО «Газпром» сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка №... 26.12.2006. Фактическое положение трассы газопровода обозначено на местности опознавательными знаками с указанием километража, наименованием газопровода и телефоном обслуживающей организации, что также подтверждается представленными в материалы дела доказательствами со стороны ответчика.

Конституция Российской Федерации гарантирует право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1), а также право частной собственности, которое охраняется законом (статья 35, часть 1). Ограничения права частной собственности, осуществленные в публичных интересах, требуют достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Эффективной тому гарантией выступает установление надлежащих юридических процедур ограничения права собственности, непосредственно обеспечивающих такой баланс и предусматривающих возмещение убытков, причиненных собственникам этим ограничением.

Одним из таких способов возмещения убытков собственнику земельного участка и объектов недвижимого имущества, которые невозможно использовать в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования территории, как указывалось ранее является выкуп указанных объектов, предусмотренный пунктом 7 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, в силу прямого указания ч. 2 ст. 25 Федерального Закона № 342-ФЗ от 03.08.2018г. положения пунктов 7 - 12, 14 - 17 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются также на случаи, если использование земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешенным использованием невозможно в связи с их нахождением в границах зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 27 настоящей статьи, или в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), при соблюдении следующих условий:

- земельный участок приобретен или предоставлен и (или) иной объект недвижимого имущества создан до дня установления зоны с особыми условиями использования территории и ее границ или до дня ввода в эксплуатацию магистрального или промышленного трубопровода, в целях предупреждения негативного воздействия которого установлены минимальные расстояния до магистрального или промышленного трубопровода, либо после дня установления такой зоны или после дня ввода в эксплуатацию магистрального или промышленного трубопровода при условии, что в правоустанавливающих документах на указанные земельный участок и (или) иной объект недвижимого имущества отсутствовала информация об ограничениях, установленных в границах таких зоны, минимальных расстояний.

При этом, в рассматриваемом случае судом достоверно установлен факт создания магистрального газопровода задолго до даты формирования спорного земельного участка, принадлежащего истцу.

Более того, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при реализации своего права добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 13 июля 2021 года N 35-П и др.).

С учетом изложенного пункт 7 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации направлен на обеспечение необходимого баланса частных и публичных интересов, а также на защиту правомерных интересов собственника как добросовестного участника гражданских правоотношений, обоснованно рассчитывавшего на возможность использования своего имущества в соответствии с его правовым режимом, существовавшим на момент приобретения.

Кроме того, суд считает, что в рассматриваемом споре истец не доказал невозможность использования земельного участка и, как следствие, необходимости заключения соглашения о выкупе земельного участка, поскольку приобретая указанный участок, истец не мог не знать о наличии особого режима его использования, с учетом уже имеющихся на момент его покупки ограничений. Также представленными в материалы дела сведениями установлено, что газопровод на местности обозначен опознавательными знаками и при заключении договора купли-продажи истец не мог не знать о наличии указанных знаков и имеющихся отметок.

Более того, суд не может не отметить также и то, что истцом указанный земельный участок приобретен за 5 331 000 рублей, что следует из представленного договора купли-продажи (том №... л.д. №...), между тем, в требовании о понуждении к заключению соглашения о выкупе истцом указана кадастровая стоимость земельного участка в размере 394 548 498,12 рублей, что значительно превышает сумму по договору купли-продажи и фактически, с учетом проведенной судебной экспертизы не соответствует действительным данным, поскольку кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом её определения (массовым характером), в то время как установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что общая площадь земельного участка составляет 430 523 кв.м., при этом, значительная часть площади земельного участка – 126 892,18 кв.м. не имеет ограничений и обременений в использовании, обусловленных охранной зоной и зоной минимальных расстояний газопровода (что судом учитывается при решении вопроса об обоснованности исковых требований, предъявленных именно к ООО «Газпром трансгаз Самара»), истцом суду, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлены доказательства в обоснование доводов о наличии у него реальных намерений на использование всей площади земельного участка, в отношении спорного земельного участка действуют иные охранные зоны, установленные в том числе, в отношении иных юридических лиц, суд полагает, что указанное не лишает истца его права использовать земельный участок согласно виду его разрешенному использованию.

С учетом вышеуказанного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Зинковского Андрея Николаевича (ИНН №...) к ООО «Газпром трансгаз Самара» (ИНН 6315000291), ПАО «Газпром» (ИНН 7736050003) о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2022 года.