Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1710/2023 от 01.03.2023

Дело № 2-1710/2023 (59RS0002-01-2022-005781-89)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года

Индустриальный районный суд города Перми

в составе председательствующего Судаковой Н.Г.,

при секретаре Неволиной Н.В.,

с участием прокурора Манохиной Ж.В.,

ответчика Митрюшиной И. И., представителя ответчика адвоката Вихаревой Н. Н. по ордеру,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми

гражданское дело по иску Белоусова А. С. к Митрюшиной И. И., Митрюшину А. А. о признании договора коммерческого найма расторгнутым, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

установил

Белоусов А.С. обратился в Индустриальный районный суд г. Перми с иском о признании расторгнутым договора коммерческого найма жилого помещения 534 (на поэтажном плане №) в <адрес>, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением № (128) по адресу: <адрес>, выселении ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – истцу принадлежит на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес> (на поэтажном плане технического паспорта 85) на основании договора купли-продажи № от 20.09.2006г. ДД.ММ.ГГГГг. АО «Пермское проектно-строительное объединение» на основании ордера на жилую площадь № была предоставлена комната № ответчикам. С этого времени между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения. В соответствии с решением Индустриального районного суда г. Перми от 15.05.2007г. ответчики приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма с момента вселения в 1996г. Спорный договор найма заключен после вступления в действие ГК РФ, т.е. ответчики приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, вселение происходило после акционирования общества. В ордере на жилую площадь (договор коммерческого найма) срок действия договора определен, указано «с заключением договора аренды сроком до 31.12.1996г.», т.е. договор найма был заключен на определенный срок с 16.05.1996г. по 31.12.1996г., т.е. сроком на 230 дней. С 01.01.1997г. продлевался на 230 дней 41 раз. Очередной срок договора найма истек 26.10.2022г. Договор найма является краткосрочным (заключен до одного года). 14.09.2022г. до истечения срока договора найма Белоусов А. С. направил в адрес ответчиков уведомление об отказе от продления договора найма на новый срок и требованием освободить занимаемую комнату. Срок действия договора истек 26.10.2022г., на следующий срок не продлен, в связи с чем ответчики утратили право пользования жилым помещением по адресу <адрес>

Истец в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Ответчик Митрюшина И.И. в судебном заседании просила в удовлетворении требований истца отказать, поскольку договор коммерческого найма является действующим. Она и ее сын Митрюшин А.А. были вселены в спорное жилое помещение на основании ордера № серии А от ДД.ММ.ГГГГ, выданного АО «Пермское проектно-строительное объединение» как члены семьи нанимателя Митрюшина А. М., работника ООО «Стройдеталь». В последующем, ДД.ММ.ГГГГ, здание, расположенное по адресу: <адрес> было отчуждено по договору купли-продажи в пользу Вайберт О.Я., который внес указанное имущество в уставный капитал ООО «Регион-Инвест», вследствие чего право собственности ООО на указанное имущество было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Далее жилое помещение было продано Белоусову А.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Не смотря на неоднократную перепродажу здания, в нем проживали и проживают граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями. Ответчики вселены в спорное жилое помещение на основании ордера, то есть на законных основаниях и проживают в указанном помещении по настоящее время. Каких-либо оснований для досрочного прекращения договора коммерческого найма, предусмотренных положениями Жилищного кодекса РФ, не имеется. В материалы дела предоставлены оригиналы Ордера и Корешка ордера серия А № от ДД.ММ.ГГГГ. Ордер и корешок ордера не являются идентичными, поскольку имеют различие по сроку действия договора найма, а именно в ордере срок не указан, в корешке ордера срок указан до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный в корешке ордера серии А № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора найма до ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан существенным условием договора. С учетом вышеизложенного, поскольку договор найма жилого помещения был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, срок договора сторонами не определен, согласно положениям гражданского законодательства признается равным 5 годам, неоднократно продлялся, является действующим до ДД.ММ.ГГГГ, а потому требования истца являются необоснованными.

Ответчик Митрюшин А.А. в судебное заседание не явился, извещался о дате рассмотрения дела надлежащим образом, в письменных возражениях по доводам заявленных требований указал, что с доводами искового заявления не согласен, Белоусов А.С. с момента приобретения части общежития в 2006 году пытается выселить их с мамой из занимаемого жилого помещения. Неоднократно подавал исковые заявления, по результатам рассмотрения которых ему в выселении было отказано. Ордер выданный на имя отца, не имеет срока, то есть выдан бессрочно. Митрюшина И.И. вселена в указанное жилое помещение на основании ордера, то есть на законных основаниях и проживает в указанном помещении по настоящее время. Из ордера № серия А от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между АО «Пермское проектно-строительное объединение» и Митрюшиным был заключен договор найма жилого помещения на комнату № общей площадью 22 кв.м., расположенную в общежитии по адресу: <адрес> Согласно положениям ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В ордере № серия А от ДД.ММ.ГГГГ сведения о сроке договора найма отсутствуют, то есть договор заключен на срок пять лет. Уведомление, направленное Белоусовым А.С. не может быть признано надлежащим основанием для расторжения договора найма, поскольку договор является действующим, был продлен на законных основаниях ДД.ММ.ГГГГ. Так как в ордере срок договора сторонами не определен, согласно положениям гражданского законодательства он признается равным 5 годам, неоднократно продлялся, является действующим до ДД.ММ.ГГГГ, а потому требования истца являются необоснованными. Митрюшина И.И., является инвалидом. Спорное жилое помещение является для нее единственным, иного жилья у нее нет, в приватизации она не участвовала.

Представитель ответчиков в судебном заседании просила в исковых требованиях Белоусова А.С. отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнительно пояснила, что в ордере № серия А от ДД.ММ.ГГГГ сведения о сроке договора найма отсутствуют, то есть договор заключен на срок пять лет. Уведомление, направленное Белоусовым А.С. не может быть признано надлежащим основанием для расторжения договора найма, поскольку договор является действующим, был продлен на законных основаниях ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет. В ордере срок договора сторонами не определен, согласно положениям гражданского законодательства он признается равным 5 годам, неоднократно продлялся, является действующим до ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, заслушав ответчика Митрюшину И.И., представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Белоусова А.С. не имеется, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 2 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ч. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что Белоусов А.С. является собственником комнаты общей площадью 22,4 кв.м. (номер на поэтажном плане 85), расположенной на 5 этаже жилого <адрес> на основании договора купли-продажи № от 20.09.2006г. (л.д. 8-10), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2012г. (л.д. 15), выпиской из ЕГРП от 28.11.2022г. (л.д. 43-45).

В соответствии с договором купли-продажи от 20.09.2006г., заключенного между Курчак М. Д. и Белоусовым А.С., продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество в виде части здания, расположенного по адресу: <адрес>, в т.ч. жилую комнату (номер согласно экспликации к поэтажному плану 85).

Договор купли-продажи от 20.09.2006г. зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2006г. №.

Согласно сведений, содержащихся в приложении № к приказу ООО «Регион-Инвест» №-р от 03.10.2005г. об упорядочении нумерации жилых помещений здания общежития по адресу: <адрес> номер жилого помещения по техническому паспорту № соответствует номеру жилого помещения согласно нумерации внутреннего пользования ОАО «ППСО» - 534 (л.д. 11-14).

Из материалов дела следует, что 16.05.1996г. АООТ «ППСО» работнику ООО «Стройдеталь» Митрюшину А. М. выдан ордер № на право вселения в комнату № общежития по <адрес> с женой Митрюшиной И. И., сыном Митрюшиным А.А.

Митрюшин А. М. состоял в трудовых отношениях с АО «ППСО» с 23.06.1992г., в связи с ликвидацией АО «ППСО» переведен в ООО «Стройдеталь», уволен 03.07.1998г., что подтверждается записями в трудовой книжке Митрюшина М. А.

В представленном истцом корешке ордера на жилую площадь в общежитии от ДД.ММ.ГГГГг. указано «с заключением договора аренды сроком до 31.12.1996г.» (л.д. 16). При этом в ордере на жилую площадь от 16.05.1996г. срок договора не указан.

Решением Индустриального районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГг., вступившим в законную силу 28.06.2007г., исковые требования Митрюшиной И. И., Митрюшина А. М. к Белоусову А. С. о признании права собственности на жилое помещение № в <адрес> в порядке приватизации по ? доли за каждым оставлено без удовлетворения. При этом судом было установлено, что между собственником помещения Белоусовым А. С. и Митрюшиными возникли правоотношения из договора коммерческого найма (л.д. 21-22).

14.09.2022г. в адрес ответчиков Белоусовым А.С. направлено уведомление о прекращении договора найма жилого помещения № и освобождении жилого помещения № по <адрес> (л.д. 17-20).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Белоусова А.С. о расторжении договора найма жилого помещения № по <адрес> в силу следующего.

Ответчиком в материалы дела представлен оригинал ордера серии А № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором срок договора найма не определен, при этом в корешке ордера от 16.05.20196г. указано» «с заключением договора аренды сроком до 31.12.1996г.». Судом установлено, что условие о сроке найма спорного помещения сторонами не согласовано.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 43 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3,422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями |и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.)

Таким образом, установленный в корешке ордера серии А № 63 от 16 мая 1996 года срок действия договора найма до 31 декабря 1996 года не может быть признан согласованным условием о сроке, поскольку при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. В оригинале ордера, каких-либо условий о сроке действия договора не имеется, толкование условий договора должно быть осуществлено в пользу ответчиков, поскольку они были вселены в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя Митрюшина A.M., контрагента стороны, подготовившей договор.

Таким образом, судом установлено, что договор найма жилого помещения был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, срок договора сторонами не определен, таким образом, договор заключен на 5 лет с учетом положений ст. 683 Гражданского кодекса РФ. Принимая во внимание, положения, содержащиеся в ст. 108 ГПК Российской Федерации процессуальный срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Таким образом, очередной срок договора найма жилого помещения истекает 16.05.2026г.

В соответствии с п. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу указанной правовой нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что истец до окончания предыдущего срока действия договора (16.05.2021г.) уведомил нанимателя об отказе от продления договора, то договор найма жилого помещения от 16.05.1996г. считается пролонгированным, в связи с чем, существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры нельзя признать расторгнутыми (прекращенными) в связи с истечением срока их действия, их следует считать продленными на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Принимая во внимание сложившиеся между сторонами отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, положения ст. 675, 683, 684 ГК РФ, суд полагает, что срок действия договора найма спорного жилого помещения до настоящего времени не истек, а договор найма считается продленным на тех же условиях и на новый срок, в связи с чем ответчики занимают жилое помещение на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, и оснований для признания их утратившими право пользования квартирой, их выселения из жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства в ней нет. При этом основания расторжения договора найма жилого помещения, предусмотренные п. 3 ст. 687 ГК РФ, отсутствуют.

Вместе с тем, истец не лишен возможности прекратить существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры, выполнив требование п. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации в установленные действующим законодательством сроки.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что по смыслу ст. 675 ГП Российской Федерации переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей. Факт возникновения между сторонами отношений по договору найма жилого помещения, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования Белоусова А. С. к Митрюшиной И. И., Митрюшину А. А. о признании договора коммерческого найма жилого помещения № в доме по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. с Митрюшиным А. М., расторгнутым, признании Митрюшиной И. И., Митрюшина А. А. утратившими право пользования указанным жилым помещением, выселении из указанного помещения оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Н.Г. Судакова