Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-289/2024 (2-3925/2023;) ~ М-3432/2023 от 29.11.2023

Дело №

59RS0№-10

    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2024 года <адрес> край                 

Кунгурский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Лутченко С.А.,

при секретаре ФИО6,

с участием представителя истцов: ФИО1, ФИО3, – ФИО8,

представителя ответчика – ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о признании недействительным пункта 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительным пункта 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ; о взыскании с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО1 компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры по адресу <адрес> сумме 156504 руб. 25 коп.; в пользу ФИО4 компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры в сумме 156504 руб. 25 коп.; в пользу ФИО3 компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры в сумме 156504 руб. 25 коп.

Заявленные требования истцы обосновывает тем, что они являлись собственниками квартиры площадью 73,2 кв.м в многоквартирном доме по адресу <адрес>.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками также до ДД.ММ.ГГГГ.

Между истцами: ФИО1, ФИО4 и Кунгурским муниципальным округом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о возмещении за жилое помещение №, по которому указанные истцы получили компенсацию за ? долю квартиры площадью 73,2 кв.м в многоквартирном доме по адресу <адрес> сумме по 789250 рублей.

Между истцом ФИО3 и Кунгурским муниципальным округом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о возмещении за жилое помещение №, по которому указанный истец получила компенсацию за ? долю квартиры площадью 73,2 кв.м в многоквартирном доме по адресу <адрес> сумме 789250 рублей.

При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Согласно отчету ООО «Компания «Центр недвижимости» № компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры по адресу <адрес> составляет 626017 рублей.

Соответственно, компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/4 доли квартиры по адресу <адрес> составляет 156504 рубля 25 копеек.

Данные денежные средства являются расходами и подлежат взысканию с ответчика.

Истцы в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы представителю ФИО8, который на иске настаивал, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО7 с исковыми требованиями не согласна, представила письменные возражения по заявленным требованиям, указав, что между истцом и администрацией было заключено соглашение, согласно которому была определена выкупная стоимость жилого помещения. Соглашение не признано недействительным. Обязательства по нему исполнены.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п.16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25.

В силу ст.ст.39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с ДД.ММ.ГГГГ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

На основании ч.1 ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Судом установлено:

Истцы являлись собственниками квартиры площадью 73,2 кв.м в многоквартирном доме по адресу <адрес>.

Согласно акту обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу /л.д.18-19/.

На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией <адрес> края принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, собственникам жилых помещений предписано принять меры по отселению из дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и сносу жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.20-21/

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом <адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (Администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № /л.д.13-15/.

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать Администрации недвижимое имущество в собственность, 1/2 долю в праве собственности на <адрес>, в городе <адрес>, кадастровый №, площадью 73,2 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 1578500 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом <адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (Администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № /л.д.16-18/.

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственник обязуется передать Администрации недвижимое имущество в собственность, 1/4 долю в праве собственности на <адрес>, в городе <адрес>, кадастровый №, площадью 73,2 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 789250 руб.

B возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки предусмотренные Жилищным Кодексом РФ в том числе ст. 32 при изъятии аварийных жилых, помещений путем выкупа. Стороны определили, что в выкупную стоимость за жилое помещение включены: рыночная стоимость жилого помещения (включая долю в праве на земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме), услуги риэлтора, рыночная стоимость переезда). Не затронутые настоящим Соглашением убытки и/или компенсации, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дополнительно включению в условия соглашения или принудительному взысканию в судебном порядке не подлежат (пункт 2.3 Соглашения).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Компания «Центр Недвижимости», в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 626017 руб. К моменту первой приватизации многоквартирный дом, по адресу: <адрес> требовал как минимум 1 капитальный ремонт /л.д.25-65/

Данный отчет судом принимается в качестве относимого и допустимого доказательства при определении размера возмещения истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Отчет об оценке содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика мотивированы, основаны на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях, их обоснованность ответчиком не опровергнута. Оценщик имеет специальное образование, соответствующую квалификацию. Оснований не доверять выводу, указанному в отчете, у суда не имеется.

Иного расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено, ходатайства о назначении экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Вопреки доводам ответчика, по мнению муда, истец, как слабая сторона указанного соглашения, не может быть лишен права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме, которая в силу прямого указания закона включается в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков. Истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, поскольку судом установлено, что при вынесении вышеуказанного решения, вопрос о выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешен, что нарушает права истца.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение исполнено и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения пункта 2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истцов на получение соответствующей компенсации.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным пункт 2.3. соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН 5917101383) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по <адрес>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры площадью 73,2 кв.м по адресу <адрес> сумме 156504 рубля 25 копеек /Сто пятьдесят шесть тысяч пятьсот четыре рубля 25 копеек/.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН 5917101383) в пользу ФИО4 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в городе Кунгуре и <адрес>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры площадью 73,2 кв.м по адресу <адрес> сумме 156504 рубля 25 копеек /Сто пятьдесят шесть тысяч пятьсот четыре рубля 25 копеек/.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО3 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД <адрес>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры площадью 73,2 кв.м по адресу <адрес> сумме 156504 рубля 25 копеек /Сто пятьдесят шесть тысяч пятьсот четыре рубля 25 копеек/.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кунгурский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:          С.А.Лутченко