Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3476/2024 ~ М-2346/2024 от 23.04.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09.08.2024                         город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Мишиной К.Н.,

при секретаре судебного заседания Габоян К.С.,

с участием истца Гончарова И.О.,

третьих лиц Гончарова О.В., Атаманова Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3476\2024 (УИД 38RS0001-01-2024-002529-76) по иску Гончарова Ильи Олеговича к Комину Алексею Николаевичу о признании ипотеки прекращенной,

УСТАНОВИЛ:

Истец Гончаров И.О. в обоснование иска указал, что квартира по адресу: ..., ..., ... принадлежит ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи от **.

На момент приобретения квартиры он являлся несовершеннолетним, расчеты за квартиру производились его отцом Гончаровым О.В.

В настоящее время он решил подарить квартиру отцу. Однако, при обращении в МФЦ за регистрацией перехода права, обнаружил, что на квартире имеется обременение в виде ипотеки в пользу Комина А.Н. Обременение зарегистрировано **.

Обратившись к отцу за разъяснениями и изучив имеющиеся у отца документы, он обнаружил, что квартира по адресу: ..., ..., ... приобреталась при посредничестве агентства недвижимости «Вернисаж».

ФИО7 являлся продавцом квартиры по договору от **. От лица Комина А.Н. по доверенности действовал Атаманов Д.С., являющийся сотрудником АН «Вернисаж».

В силу пункта 3 договора стоимость квартиры составляла 420 000 рублей, из них: 354 000 рублей покупатель уплатил продавцу до заключения договора, оставшуюся сумму в размере 66 000 рублей покупатель обязался выплатить продавцу в срок до **, выплачивая не менее 2 869,60 рублей ежемесячно.

Также пунктом 3 договора предусмотрено, что согласно статье 488 Гражданского кодекса Российской Федерации квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате стоимости квартиры.

Обязательства по оплате стоимости квартиры были выполнены его отцом в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются расписками представителя продавца Комина А.Н. – Атаманова Д.С. от ** на сумму 354 000 рублей и от ** на сумму 66 000 рублей. В расписках указано, что денежные средства получены от него. Однако, фактически их выплачивал его отец.

Не обладая юридическими познаниями, они не знали о необходимости обращения в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Вопрос о снятии обременения возник лишь, когда он захотел подарить квартиру отцу. Он выяснил, что для снятия обременения необходимо совместное заявление залогодатели и залогодержателя.

Он пытался обратиться через соцсети к ответчику с просьбой снять обременение. Однако, он ему не ответил. В связи с чем, он вынужден обращаться с настоящим иском в суд.

Полагает, что оснований для сохранения залога в пользу Комина А.Н. не имеется, поскольку все обязательства перед ним по договору выполнены.

В связи с фактическим исполнением обязательств по возврату долга, необходимость в залоге отпала.

С момента приобретения квартиры прошел длительный период времени – почти 19 лет, никаких претензий Комин А.Н. никогда не предъявлял.

Он является залогодателем и самостоятельно разрешить вопрос без участия залогодержателя не может. В силу закона регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки.

В связи с обращением в суд, Гончаров И.О. просит признать прекращенным залог (ипотеку) квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., номер записи государственной регистрации № от **.

В судебном заседании истец Гончаров И.О. на иске настаивал, поддержал изложенные в нем доводы и требования.

В судебном заседании ответчик Комин А.Н. участия не принимал, извещался по всем известным суду адресам.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Гончаров О.В. иск поддержал, просил его удовлетворить. Пояснил, что он является отцом истца. В момент сделки его сын являлся несовершеннолетним. Поскольку у него не хватало денежных средств на приобретение спорной квартиры, часть денег ему дало в займ Агентство недвижимости «Вернисаж», с которым он рассчитывался в течение двух лет. За квартиру Комину А.Н. передана вся сумма, одна, из которых оплачена АН «Вернисаж». Комин А.Н. с момента продажи квартиры к ним претензий не имел, в квартире не появлялся.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Атаманов Д.С. иск поддержал, пояснив, что он работал в момент совершения сделки специалистом Агентства недвижимости «Вернисаж». Расчет за квартиру с Коминым А.Н. произведен в полном объеме, претензий от него никогда не поступало. Денежные средства в сумме 66 000 рублей Комину А.Н. передавались агентством недвижимости «Вернисаж».

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Росреестра по Иркутской области представителя не направило, о его дате и времени извещено надлежаще. Представитель Управления Гармаева Ю.С., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела, в котором представитель просила рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы иска, изучив материалы дела, суд считает исковые требования по настоящему делу подлежащими удовлетворению.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что предметом спора является квартира по адресу: ..., ..., ... (далее по тексту – спорная квартира, спорное жилое помещение), которая в настоящее время на праве собственности принадлежит истцу Гончарову И.О.

** между Коминым А.Н. (по договору – продавец) и Гончаровым И.О. (по договору – покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, в собственность Гончарова И.О. перешла указанная квартира. Помимо этого, между сторонами подписан передаточный акт. Гончаров И.О. действовал с согласия своего отца Гончарова О.В., поскольку на момент сделки являлся несовершеннолетним. Переход права собственности на спорное жилое помещение зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской.

На момент приобретения квартиры Гончаров И.О. являлся несовершеннолетним, только достиг возраста 18 лет, поэтому расчеты за квартиру производились его отцом Гончаровым О.В.

ФИО7 являлся продавцом квартиры по договору от **. От лица Комина А.Н. по доверенности действовал Атаманов Д.С., являющийся сотрудником Агентства недвижимости «Вернисаж».

Пунктом 3 договора определено сторонами, что стоимость квартиры составляла 420 000 рублей, из них: 354 000 рублей покупатель уплатил продавцу до заключения договора, оставшуюся сумму в размере 66 000 рублей покупатель обязался выплатить продавцу в срок до **, выплачивая не менее 2 869,60 рублей ежемесячно.

Также пунктом 3 договора предусмотрено, что согласно статье 488 Гражданского кодекса Российской Федерации квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате стоимости квартиры.

Ипотека (залог) спорной квартиры зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации № от **. Ипотека зарегистрирована сроком действия с ** по ** в пользу Комина А.Н.

Обязательства по оплате стоимости квартиры были выполнены отцом Гончарова И.О. в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются расписками представителя продавца Комина А.Н. – Атаманова Д.С. от ** на сумму 354 000 рублей и от ** на сумму 66 000 рублей. В расписках указано, что денежные средства получены от него.

Таким образом, оплата стоимости спорной квартиры произведена Комину А.Н. в полном размере в сумме 420 000 рублей. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Помимо этого, факт получения займа в сумме 66 000 рублей подтверждается договором займа № от **, заключенным между ООО «Агентство недвижимости «Вернисаж» и Гончаровым О.В., а также графиком погашения займа за период с ** по **, в котором указаны даты и суммы взносов, подписи заемщика Гончарова О.В. и представителя займодавца АН «Вернисаж».

Сторона истца ссылается в иске, что, не обладая юридическими познаниями, они не знали о необходимости обращения в Росреестр с заявлением о снятии обременения. Вопрос о снятии обременения возник лишь когда истец захотел подарить квартиру отцу. Он выяснил, что для снятия обременения необходимо совместное заявление залогодатели и залогодержателя. Он пытался обратиться через соцсети к ответчику с просьбой снять обременение. Однако, он ему не ответил. В связи с чем, он вынужден обращаться с настоящим иском в суд.

Истец полагает, что оснований для сохранения залога в пользу Комина А.Н. не имеется, поскольку все обязательства перед ним по договору выполнены.

В связи с фактическим исполнением обязательств по возврату долга, необходимость в залоге отпала.

С момента приобретения квартиры прошел длительный период времени – почти 19 лет, никаких претензий Комин А.Н. никогда не предъявлял.

Он является залогодателем и самостоятельно разрешить вопрос без участия залогодержателя не может. В силу закона регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки.

Разрешая спор по существу, и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из следующего.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту сокращенно – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от ** №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как указано в пункте 11 статьи 53 Федерального закона от ** №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ** №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Статья 25 указанного Закона предусматривает, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Суд соглашается с позицией истца в той части, что в настоящее время прекратить обременение права собственности на спорную квартиру, иным способом, кроме как путем признания обременения в виде ипотеки квартиры прекращенным не представляется возможным по причине уклонения другой стороны сделки от совершения юридически значимых действий.

Обременение в виде ипотеки (залога) спорной квартиры в настоящее время нарушает права истца, поскольку он, являясь собственником жилого помещения, желает распорядиться ею по своему усмотрению.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Гончарова И.О. о признании прекращенным залога (ипотеки) квартиры, общей площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: ..., ..., ..., зарегистрированного на основании договора купли-продажи от **, заключенного между Коминым А.Н. и Гончаровым И.О., зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости в пользу Комина А.Н. ** за номером государственной регистрации №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:    

Исковые требования Гончарова Ильи Олеговича к Комину Алексею Николаевичу о признании ипотеки прекращенной, - удовлетворить.

Прекратить залог (ипотеку) квартиры, общей площадью 32,8 кв.м., расположенной по адресу: ..., ..., ..., зарегистрированный на основании договора купли-продажи от **, заключенного между Коминым Алексеем Николаевичем и Гончаровым Ильей Олеговичем, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в пользу Комина Алексея Николаевича ** за номером государственной регистрации №.

Настоящее решение является основанием для погашения записи регистрации залога, зарегистрированного в пользу Комина Алексея Николаевича от ** за номером государственной регистрации № об обременении права собственности в виде ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., принадлежащей на праве собственности Гончарову Илье Олеговичу.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья К.Н. Мишина

Мотивированное решение принято судом в окончательной форме 12.08.2024.