Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5684/2020 от 27.05.2020

Судья: Гутрова Н.В.                 гр. дело № 33-5684/2020

(гр. дело № 2-1363/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 июня 2020г.             г.о.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Занкиной Е.П.

судей: Головиной Е.А., Шельпук О.С.

при секретаре: Латыповой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сапрыкиной Н.В. на решение Кировского районного суда г. Самары от 04 марта 2020г., которым постановлено: «В удовлетворении исковых требований Сапрыкиной Н.В. к Бобину А.С. о признании договора участия в долевом строительстве от 14.12.2019г. состоявшимся, признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Головиной Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сапрыкин Н.В. обратилась в суд с иском к Бобину А.С. о признании договора состоявшимся, признании права собственности.

В обоснование своих требований Сапрыкина Н.В. указала, что 21.05.2013г. заключен договор аренды земельного участка № 797 между ФИО1 (арендатор) и министерством строительства Самарской области (арендодатель), относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – строительство авторемонтного предприятия, с кадастровым номером №, площадью 1959 кв.м, по адресу: <адрес>. В 2015г. проектная документация была разработана и изготовлена ООО «АРТА-М». 22.02.2017г. застройщику ФИО1 выдано разрешение на строительство № 63-301000-20-2017 министерством строительства Самарской области для строительства авторемонтного предприятия, данным разрешением на строительство определен застройщик и технический директор – ФИО1 13.03.2017г. вся проектная документация по указанному объекту строительства прошла негосударственную экспертизу, в результате которой было выдано ООО «Проектный институт Средволгогипроводхоз» положительное заключения негосударственной экспертизы № 63-2-1-2-0005-17 объекта капитального строительства- авторемонтного предприятия по адресу<адрес>. 17.02.2018г. права и обязанности по договору аренды земельного участка № 797 перешли от арендатора ФИО1 к новому арендатору Бобину А.С. в результате заключения между ними договора уступки прав требования № 1 по договору аренды земельного участка № 797 от 21.05.2013г. Договор уступки прав требования № 1 от 17.02.2018г. по договору аренды земельного участка № 797 от 21.05.2013г. после подписания и заключения его сторонами был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. 11.12.2019г. в соответствии с выпиской из ЕГРН новый арендатор и он же застройщик – Бобин А.С. зарегистрировал объект недвижимости: нежилое здание, количество этажей 1-5, 5 на отметке +17,20: 1 этаж, состоящий из комнат 101-128 общей площадью 792,28кв.м; 2этаж, состоящий из комнат 201-214 общей площадью 796,37кв.м; 3этаж, состоящий из комнат 301-314 общей площадью 796,34 кв.м; 4этаж, состоящий из комнат 401-414 общей площадью 796,34кв.м; 5 этаж, состящий из комнат 501-515 общей площадью 794,97кв.м; 5этаж на отметке +17,200, состоящий из комнат 601-604 общей площадью 111,24кв.м, общей площадью 43ё13,3кв.м, кадастровый номер №, степень готовности объекта незавершенного строительства – 95%, расположенное по адресу: <адрес>. 14.12.2019г. между Сапрыкиной Н.В. (участник) и Бобин А.С. (застройщик) заключен договор №1 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре срок своими силами и (или) с привлечением других лиц завершить строительство на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1959кв.м, авторемонтного предприятия с кадастровым номером №, площадью 4313,3кв.м по указанному адресу, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания по передаточному акту. Характеристики нежилого здания являются проектной и подлежит уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом площади нежилого здания уточняются по данным технической инвентаризации. В соответствии с п. 1.5 договора застройщик обязуется обеспечить окончание строительства и ввод нежилого здания в эксплуатацию не позднее 20.12.2019г., в силу п. 2.1 договора цена договора равна 35 000 000руб., указанная цена нежилого здания является окончательной. Оплата участником цена договора произведена в полном объеме, что подтверждается справкой от 14.12.2019г. застройщика Бобина А.С. В силу п. 4.3.1 договора застройщик обязан организовать строительство нежилого здания в соответствии с требованиями СНиП, проектной и разрешительной документацией, техническими условиями, и обеспечить ввод нежилого здания в эксплуатацию в установленный договором срок. Договором №1 участия в долевом строительстве от 14.12.2019г. застройщик обязан обеспечить окончание строительства и ввод нежилого здания в эксплуатацию не позднее 20.12.2019г. В связи с тяжелым финансовым положением застройщика указанные обязательства застройщиком не выполнены. Кроме того, застройщик предъявил дополнительные требования к участнику долевого строительства о доплате дополнительной суммы в размере 10 000 000руб. для ввода в эксплуатацию фактически построенного объекта и отказался регистрировать договор в Управлении Росреестра по Самарской области. В настоящее время Бобин А.С. уведомил истца о том, что все строительно-монтажные работы по указанному объекту недвижимости выполнены в полном объеме, процент готовности – 100%. Построенный объект соответствует действующим пожарным, санитарным, строительно-техническим нормам и СНиП, а также градостроительным нормам. Построенный объект недвижимости не нарушает права третьих лиц. Застройщик Бобин А.С. сообщил, что в связи с возникновением дополнительных расходов по строительству указанного объекта требуется доплата в размере 10 000 000руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Сапрыкина Н.В. просила признать договор участия в долевом строительстве от 14.12.2019г. состоявшимся, признать право собственности на нежилое здание, степень готовности объекта незавершенного строительства: 95%, общей площадью 4313 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Сапрыкина Н.В. просит решение суда отменить.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Макаров А.Л. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, вынести по делу новое, которым удовлетворить заявленные требования истца в полном объеме.

В заседании судебной коллегии представитель Борякова А.В. по доверенности Батраева Ю.А. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить вынесенное решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327-1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 2 ст. 165 ГК РФ, ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 8, 16 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из материалов дела следует и судом установлено, что 21.05.2013г. между министерством строительства Самарской области и ФИО1 заключен договор № 797 аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> площадью 1959кв.м. (л.д. 14-16).

22.02.2017г. министерство строительства Самарской области выдало ФИО1 разрешение на строительство № 63-301000-20-2017 авторемонтного предприятия по адресу: <адрес> в пределах земельного участка с кадастровым номером №. Наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: производственное здание, общей площадью 182кв.м, 2 этажа; административное здание, общей площадью 4313,32 кв.м, 5 этажей; КТП-Т-400/6/0,4кВ, площадью застройки 5,25кв.м; ДГ, Азимут АД10-Т400, площадью застройки3,75кв.м, срок действия разрешения – до 22.07.2019г. (л.д. 98-102)

17.02.2018г. между ФИО1 (арендатор) и Бобиным А.С. (новый арендатор) заключен договор №1 уступки прав требования по договору аренды земельного участка № 797 от 21.05.2013г., по условиям которого арендатор передает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 797 от 21.05.2013, заключенному между арендатором и министерством строительства Самарской области. Договор аренды заключен на неопределенный срок. Права и обязанности передаются в отношении аренды следующего земельного участка: адрес: <адрес>; разрешенное использование: под строительство авторемонтного предприятия; площадь: 1959 +/- 15,49кв.м; кадастровый номер – №; категория земель – земли населенных пунктов. – Указанный договор уступки прав требований зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области (л.д. 17-19).

Согласно выписке из ЕГРН от 11.12.2019г. право собственности Бобина А.С. на объект незавершенного строительства – нежилое здание, площадью 4312,3кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером №, степень готовности 95%, зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 72-73)

14.12.2019г. между Бобиным А.С. (застройщик) и Сапрыкиной Н.В. (участник) заключен договор №1 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре своими силами и (или) с привлечением других лиц завершить строительство авторемонтного предприятия – нежилого здания с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4313,3кв.м, по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания по передаточному акту. Застройщик обязуется обеспечить окончание строительства и ввод указанного нежилого здания в эксплуатацию не позднее 20.12.2019г. Цена договора равна 35 000 000 руб. Уплата участником застройщику цены договора, указанной в п. 2.1 договора, произведена в полном размере путем передачи наличных денежных средств застройщику до заключения настоящего договора. Факт передачи денежных средств, указанных в п. 2.1 настоящего договора, участником долевого строительства застройщику подтверждается справкой застройщика. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику нежилого здания участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента государственной регистрации настоящего договора ни одна из сторон не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность – условия настоящего договора обязательны для сторон с момента его подписания сторонами. (л.д. 115-128)

Согласно справке от 14.12.2019г., подписанной Бобиным А.С., Сапрыкиной Н.В. по договору №1 участия в долевом строительстве от 14.12.2019г. нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 4313,3кв.м, по адресу: <адрес>, оплачены денежные средства в сумме 35 000 000руб. (л.д. 128).

Установив, что договор №1 участия в долевом строительстве от 14.12.2019г. между Бобиным А.С. и Сапрыкиной Н.В. в установленном действующем законодательством порядке не зарегистрирован, доказательств уклонения Бобина А.С. от регистрации указанного договора в установленном законом порядке ответчиком не представлено, требования о регистрации указанной сделки истцом не заявлены, также не представлено суду доказательств, подтверждающих уведомление ответчиком истца о завершении строительно-монтажных работ в указанном нежилом здании, а также доказательств, подтверждающих требование ответчика к истцу о доплате 10 000 000руб. за ввод в эксплуатацию указанного нежилого здания, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Сапрыкиной Н.В. не имеется.

В апелляционной жалобе Сапрыкина Н.В. ссылается на то, что судом при разрешении спора не определена правовая природа заключенного договора, а также не дана надлежащая правовая квалификация его условий, хотя договор и поименован сторонами как договор долевого участия, суду надлежало установить настоящую природу договора и разрешить спор на основании норм, подлежащих применению в сложившихся правоотношениях.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникают у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Из смысла заключенного между Бобинным А.С. и Сапрыкиной Н.В. договора № 1 участия в долевом строительстве от 14.12.2019г., усматривается, что фактически между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а именно, нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 4313,3 кв.м., по адресу: <адрес>, подлежащего передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

Данных о том, что указанный объект был введен Бобинным А.С. в эксплуатацию не имеется.

Из чего судебная коллегия делает вывод, что здание, указанное в спорном договоре от 14.12.2019г. (площадью 4313,3 кв.м., по адресу: <адрес>) как объект недвижимого имущества не существует.

Кроме того, судебной коллегией также отмечается, что разрешение на строительство было выдано на имя ФИО1 со сроком действия до 22.07.2019г., иного суду апелляционной инстанции представлено не было.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Применительно к возникшему спору таких обстоятельств не установлено, поскольку истец инвестировал денежные средства в приобретение недвижимого имущества в будущем, право собственности Бобина А.С. (продавца) на спорное недвижимое имущество, как на объект права – законченное строительством и введенное в эксплуатацию нежилое здание, в ЕГРН не было зарегистрировано, таким образом, объект недвижимого имущества, являющийся предметом договорных отношений, истцу не передавалось.

Доводы стороны истца о том, что судом первой инстанции не было учтено того, что за БобинымА.С. зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости до заключения договора от 14.12.2019г., по мнению судебной коллегии, противоречит Выписке из ЕГРН от 11.12.2019г., согласно которой за ответчиком зарегистрировано право на объект со степенью готовности 95%, который предметом договорных отношений между сторонами не являлся.

Каких-либо доказательств, удостоверяющих выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, истцом не представлено.

Из абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" усматривается, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, заявляя иск о признании за ней права собственности на не завершенный строительством объект, избрала ненадлежащий способ защиты.

Учитывая, что отсутствие в судебном акте надлежащей правовой оценки, по мнению суда апелляционной инстанции, не повлекло принятия судом неправильного решения, ввиду чего, не является основанием для его отмены.

При таких обстоятельствах постановленное по делу решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 04 марта 2020г. года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сапрыкиной Н.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: