Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8/2023 (2-758/2022;) от 30.06.2022

Производство № 2-8/2023

УИД 44RS0026-01-2021-001927-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2023 г. г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Гаевого Д.Д., при секретаре Смуровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к Смирнову О.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

у с т а н о в и л:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд с настоящим иском к Смирнову О.В., мотивируя его тем, что согласно заключенному между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом и Смирновым О.В. договору аренды земельного участка от 06.12.2004 № 1.4472.3 ответчику передан земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» площадью 396,16 кв. м, находящийся по адресу (имеющий ориентиры): <адрес> для использования в целях эксплуатации магазина, для завершения строительства второго этажа нежилого здания с размещением парикмахерской, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка. Срок аренды Участка установлен с 09.08.2004 по 09.02.2005. По прошествии срока Договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в настоящее время является действующим. По условиям Договора, установлен размер арендной платы за весь период аренды 6 405,48 руб., арендная плата по Договору, заключенному на срок 1 год и более, вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала путем перечисления на соответствующий расчетный счет. Арендная плата является регулируемой ценой, в связи с чем, изменяется в соответствии с действующим федеральным, региональным и местным законодательством. Для арендатора установлена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени из расчета 1/300 действующей за время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 30.03.2009 было подписано дополнительное соглашение к Договору, согласно которому изменено наименование Арендодателя на Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ежеквартальная арендная плата установлена в размере 11 467,02 руб., изменена ставка пени с 1/300 на 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 09.04.2014 было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым установлен первоначальный размер пени (1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки). 04.08.2015 было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым предмет договора уточнен в части площади арендуемого земельного участка, а именно площадь 421 кв. м. – с распространением данного условия с 02.07.2015. Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.12.2018 по делу № А31-11364/2018 с Арендатора взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.12.2017 в размере 108 716,56 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 13.10.2016 по 14.02.2018 в размере 12 714,18 руб. Уведомлениями Управления от 25.07.2019 № 02-62исх-1737/19 и от 23.04.2020 № 02-62исх-969/20 Арендатор извещен о размере арендной платы на 2019 и 2020 годы. С 27.11.2020 Смирнов О.В. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. В настоящее время Арендатором недобросовестно выполняются условия Договора, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в размере 273 850,53 руб. Также Арендатору были начислены пени в соответствии с условиями Договора, за период с 15.02.2018 по 08.12.2020 в размере 58 046,55 руб. Определением МССУ № 13 Димитровского судебного района г. Костромы от 20.07.2021 по делу № 2-200/2021 отменен судебный приказ о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени. Истец просил взыскать со Смирнова О.В. в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в размере 273 850,53 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.02.2018 по 08.12.2020 в размере 58 046,55 руб., а всего взыскать 331 897,08 руб.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, а именно в связи с представлением ответчиком сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка, получением заключения судебной экспертизы об определении размера рыночной стоимости аренды земельного участка, подтверждением ответчиком внесения арендной платы на общую сумму 163951,64 руб., и частичным погашением ранее присужденной задолженности, а также задолженности за весь 2018 г., входящей ранее в сумму настоящего иска. Окончательно истец просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 в размере 165014,47 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.02.2018 по 08.12.2020 в размере 47768,95 руб., основываясь на первоначальном отчете № 334-03/19, выполненном ООО «Центр оценки», об определении рыночной стоимости годовой арендной платы.

Представитель истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы по доверенности Смирнов В.А. в суде уточненные исковый требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Смирнов В.А. в суде не оспаривал факт образования задолженности по арендной плате за указанный истцом период, вместе с тем, настаивал на применении при определении размера арендной платы её стоимости, рассчитанной в заключении судебной экспертизы, был согласен с размером задолженности в сумме 138533,14 руб. и пени 46964,39 руб., указанными в справочном расчете № 2, приобщенном истцом к заявлению об уточнении исковых требований.

Выслушав лица, участвующие в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г.Костромы от 09.08.2004 № 2376, между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом (арендодатель) с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Смирновым О.В. (арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка от 06.12.2004 № 1.4472.3 (далее – Договор).

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подп. «б» п. 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы, утвержденного постановлением администрации г. Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

Согласно Договору, Арендатору передан земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» площадью 396,16 кв. м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий ориентиры): <адрес> для использования в целях эксплуатации магазина, для завершения строительства второго этажа нежилого здания с размещением парикмахерской, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка. Передача состоялась по акту приема-передачи от 09.08.2004. Согласно п. 2.1 Договора срок аренды Участка установлен с 09.08.2004 по 09.02.2005.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, Договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в настоящее время является действующим.

В соответствии с п. 3.1 Договора, размер арендной платы за весь период аренды 6 405,48 руб.

Из п. 3.2 Договора следует, что арендная плата по Договору, заключенному на срок 1 год и более, вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала путем перечисления на соответствующий расчетный счет.

По смыслу п. 3.3 Договора и с учетом абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, арендная плата является регулируемой ценой, в связи с чем, изменяется в соответствии с действующим федеральным, региональным и местным законодательством.

В соответствии с п. 5.3 Договора, для арендатора установлена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени из расчета 1/300 действующей за время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

30.03.2009 было подписано дополнительное соглашение к Договору, согласно которому изложены в другой редакции разделы 3, 4, 5, 6, 7. В частности изменено наименование Арендодателя на Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ежеквартальная арендная плата установлена в размере 11 467,02 руб. Изложен в другой редакции п. 5.3 Договора, согласно которому изменена ставка пени с 1/300 на 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

09.04.2014 было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым п. 5.3 Договора изложен в первоначальной редакции (1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки).

04.08.2015 было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым предмет договора уточнен в части площади арендуемого земельного участка, а именно площадь 421 кв. м. – с распространением данного условия с 02.07.2015.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.12.2018 по делу № А31-11364/2018 с Арендатора взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.12.2017 в размере 108 716,56 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 13.10.2016 по 14.02.2018 в размере 12 714,18 руб.

Уведомлениями Управления от 25.07.2019 № 02-62исх-1737/19 и от 23.04.2020 № 02-62исх-969/20 Арендатор извещен о размере арендной платы на 2019 и 2020 годы, размер которой в квартал 2019 года составил 25 775 руб., в квартал 2020 года – 26 806 руб.

С 27.11.2020 Смирнов О.В. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Длительное время Смирновым О.В. недобросовестно выполняются условия Договора, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01.01.2018 по 30.09.2020.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, в рамках которой были поставлены вопросы о стоимости арендной платы по Договору за 2019 г. (начиная с 26.03.2019) и за 2020 г. Согласно этому экспертному заключению, выполненному ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», размер годовой арендной платы на 2019 г. составляет 99300 рублей в год, на 2020 г. – 75800 рублей.

Вместе с тем, анализ действующего законодательства, в том числе регионального, положений договора аренды, с внесенными в него изменениями, позволяет сделать вывод о наличии ограничений в отношении применения экспертной оценки в качестве основы для определения арендной платы к двум следующим подряд периодам (2019 и 2020 годы).

Так, в соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2009), размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области. По смыслу данного пункта и в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой ценой, то есть ценой, которая изменяется на основании нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами публичной власти. В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Порядок № 251-а) утверждены Правила определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена. Постановлением Администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а в Порядок № 251-а внесены изменения, вступившие в силу с 01.06.2018, в соответствии с которыми размер арендной платы впредь подлежит определению одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации; 3)по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Случаи, когда арендная плата с 01.06.2018 подлежит определению на основании кадастровой стоимости, перечислены в пунктах 3, 4, 6, 7, 8 Порядка № 251-а. При этом, в соответствии с пунктами 4, 6, 7 Порядка № 251-а, размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога, ставка которого определяется в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а в соответствии с пунктом 8 Порядка № 251-а размер арендной платы напрямую устанавливается в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка. Пункт 5 Порядка № 251-а устанавливает случаи, когда арендная плата определяется на основании ставок арендной платы или в соответствии с методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (подпункт 2 пункта 2 Порядка № 251-а).

Согласно пункту 1.1 Договора, земельный участок был предоставлен в аренду ответчику в целях эксплуатации магазина, для завершения строительства второго этажа нежилого здания с размещением парикмахерской. Таким образом, исходя из цели предоставления (назначения участка) и вида разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы подлежит определению исключительно в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 и пунктом 9 Порядка № 251-а, то есть, по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом, положениями пунктов 2, 3 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а (переходные положения к Порядку № 251-а), определено: - установить, что арендная плата по заключенным до 01.06.2018 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (в редакции настоящего постановления): 1) в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 01.06.2018 до 31.12.2020, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке; 2) в случаях определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков в период с 01.06.2018 до 31.12.2019, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с учетом произведения следующих коэффициентов индексации за период, начиная со второго года применения результатов определения кадастровой стоимости: за 2014 год в размере 1,06; за 2015 год в размере 1,06; за 2016 год в размере 1,072; за 2017 год в размере 1,06. - установить, что до перерасчета арендной платы в соответствии с положениями пункта 2 настоящего постановления арендная плата по заключенным до 01.06.2018 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, определяется в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (в редакции, действующей до 01.06.2018). Из подпункта 2 пункта 11 Порядка № 251-а следует, что арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением рыночной стоимости ежегодной арендной платы, но не чаще одного раза в три года. В соответствии с абзацами первым – третьим пункта 10 Порядка № 251-а, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент индексации, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения абзаца первого настоящего пункта не применяются в случаях, указанных в пунктах 4-8 Порядка № 251-а. Коэффициент индексации ежегодно устанавливается распоряжением администрации Костромской области в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социальноэкономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области. Информация об установлении коэффициента индексации размещается на официальном сайте департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в течение трех рабочих дней со дня принятия указанного распоряжения администрации Костромской области. Коэффициент индексации при расчете арендной платы за год, в котором утверждены соответствующие результаты определения кадастровой стоимости, а также в первый год применения таких результатов для определения величины арендной платы за земельный участок, не применяется.

Из изложенного следует, что для целей определения размера арендной платы, которая является регулируемой ценой, значение имеет только рыночный размер ежегодной арендной платы по состоянию на дату составления независимым оценщиком соответствующего отчета об оценке, который может быть изменен этим же способом (путем составления отчета об оценке), но не ранее, чем через три года. Таким образом, применение рыночной стоимости арендной платы, рассчитанной экспертом, при определении арендной платы за 2020 г. является не приемлемым. Размер арендной платы на 2020 г. подлежит определению путем перемножения рыночного ежегодного размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценке, изготовленного независимым оценщиком (в данном случае экспертом по состоянию на 2019 г. в размере 99300 рублей) на коэффициент индексации со значением 1,04, установленный распоряжением администрации Костромской области от 09.12.2019 № 262-ра (абзацы первый – второй пункта 10 Порядка № 251-а).

Суд согласен с доводом истца о том, что приоритет имеет нормативный способ определения размера арендной платы, то есть, в соответствии с нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Костромской области (Порядком № 251-а), учитывая, что исходный размер ежегодной рыночной арендной платы на дату составления отчета об оценке (с 26.03.2019), полученный экспертным путем, известен, он составляет 99300 рублей; за 2020 г. размер годовой арендной платы рассчитывается, как 99300 х 1,04 = 103272 рубля.

Применяя экспертную оценку при определении годовой арендной платы за 2019 г., и проиндексированную на коэффициент 1,04 рыночную оценку по заключению судебного эксперта при определении годовой арендной платы за 2020 г., суд, с учетом подтвержденных произведенных ответчиком погашений, определяет размер задолженности Смирнова О.В. как 159137, 14 руб., что согласуется с представленным истцом справочным расчетом № 1, приложенным к заявлению об уточнении исковых требований.

При решении вопроса о взыскании пени за просрочку оплаты по договору аренды суд приходит к следующему:

Пунктом 5.3 Договора аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения от 09.04.2014) установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно исковому заявлению Арендатору начислены пени за просрочку платежей за период с 15.02.2018 по 08.12.2020 в размере 47463,29 руб.

Расчет пени представлен в справочном расчете № 1, выполненном истцом, он судом проверен, принимается как правильный.

В связи с указанными обстоятельствами иск Управления суд удовлетворяет частично, а именно в части задолженности в сумме 159137, 14 руб., в части пеней- в сумме 47463,29 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в установленном законом порядке, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Учитывая, что истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Уточненные исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы со Смирнова О.В., <данные изъяты>, задолженность по договору аренды земельного участка от 06.12.2004 № 1.4472.3 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 в размере 159137,14 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.02.2018 по 08.12.2020 в размере 47463,29 руб., а всего взыскать 206600 рублей 43 копейки.

В остальной части иска Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы отказать.

Взыскать со Смирнова О.В. в доход бюджета муниципального образования городской округ г.Кострома госпошлину в размере 5266 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г.Костромы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Гаевый Д.Д.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 27 февраля 2023 г.

Судья      Д.Д. Гаевый