Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1376/2022 ~ М-759/2022 от 15.03.2022

УИД 16RS0047-01-2022-002145-84

Дело №2-1376/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июня 2022 года д. 3, ул. Шоссейная, г. Казань

Кировский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.Р.Андреева,

при секретаре судебного заседания Ю.В. Минуллиной,

с участием представителя истца, представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Надежды Александровны Плющевой к Денису Анатольевичу Александрову о признании существенным нарушением договора купли-продажи и изменении условия о цене имущества в сторону увеличения, внесении изменений в передаточный акт и договор купли-продажи, взыскании убытков,

установил:

Н.А. Плющева (далее по тексту – истец) обратилась в суд с вышеуказанным иском к Д.А. Александрову (далее по тексту – ответчик), в котором просит суд признать существенными нарушения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком в отношении зданий с кадастровыми номерами № и в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, и изменить условие о цене имущества (п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) в сторону увеличения, дополнительно на сумму 700000 рублей; внесении изменений в передаточный акт и договор купли продажи объектов недвижимости, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком:

- в п.1 договора вместо слов общей площадью 40,5 кв.м., указать общей площадью 52 кв.м. Вместо слов общей площадью 14,4 кв.м., указать общей площадью 24 кв.м. Такие же изменения произвести в передаточном акте;

- в п. 3 договора вместо слов 600000 рублей, указать 950000 рублей. Вместо 200000 рублей, указать 550000 рублей. Вместо 1300000 рублей указать 2000000 рублей;

обязать ответчика дополнительно оплатить 700000 рублей и взыскать с ответчика 17208 рублей убытков за проведение контрольных замеров объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи предметом договора обозначены: 1) земельный участок (категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство), общей площадью 540 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> 2) садовый дом № (назначение: нежилое), 1-этажный, общей площадью 40,5 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> 3) баня (назначение: нежилое), 1-этажный, общей площадью 14,4 кв.м., с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>.

Отчуждаемые по договору купли-продажи объекты недвижимости в силу произведенных улучшений имеют противоречия между содержанием фактических данных и данными, содержащимися в договоре купли-продажи и передаточном акте, которые были переданы в Управление Росреестра по РТ в части указания площади и типа объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации.

Так, объект с кадастровым номером № (дом - 40,5 кв.м.), разногласие со сведениями, содержащимися в Росреестре, составляют - 10 кв.м.,поскольку фактически общая площадь объекта с учетом улучшений составляет - 50 кв.м.

Объект с кадастровым номером № (баня), разногласие со сведениями, содержащимися в ЕГРН, составляют - 9,6 кв.м., а также в определении типа объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации. На сегодняшний день данный объект в силу произведенных улучшений должен быть зарегистрирован, как хозяйственный блок общей площадью 24 кв.м.

Наличие имеющихся противоречий между фактическими данными отчуждаемых объектов недвижимости и данными, содержащимися в Управлении Росреестра по Республике Татарстан, в части указания площади и типа отчуждаемых объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по факту являются основанием для приостановления, а в случае их не устранения, последующего отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора (п. 6, п. 49 ст. 26 и ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Подписанный сторонами договор купли-продажи недвижимости в силу Закона «О государственной регистрации недвижимости» не может быть зарегистрирован в ЕГРН на основании предоставления недостоверных сведений.

Также договором и передаточным актом кроме пристроенной к дому кухни и пристроенной к бане веранде (указанные выше) не учтены следующие улучшения: 1) терраса с лестницей 7 кв.м.; 2) погреб капитальный, из кирпича и бетона (внутри дома) 4 кв.м.; 3) теплица армированная, из оцинкованной стали 18 кв.м.; 4) забор из профнастила26 м.

Не учтенные договором купли-продажи улучшения объектов недвижимости, достроены в ДД.ММ.ГГГГ, по факту значительно увеличивают площадь, комфорт и, что немаловажно стоимость всех объектов договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, используются в ежедневной хозяйственной деятельности.

Объекты не вошедшие в кадастровый паспорт, за которые продавец просит «оплату - неотделимы (неделимые вещи, выступающие в обороте, как единый объект вещных прав п.1 ст.133 ГК РФ) без ущерба от объектов договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Перечисленные объекты недвижимости не вошли в кадастровый паспорт объектов договора купли-продажи по причине ухода за тяжело болеющим супругом Плющевым Е.В.

Таким образом, цена договора будет значительно выше, если включить эти объекты в стоимость договора.

Подписывая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, истец обратила внимание ответчика на перечисленные выше объекты и просила за них доплатить.

В день передачи денег и Передаточного акта (ДД.ММ.ГГГГ), ответчик попросил ключи от дома и входной двери на садовый участок для того, чтобы показать своим детям.

Поскольку истец является инвалидом 2 группы и нуждается в ежедневном употреблении лекарств в следствии перенесенного инсульта, ДД.ММ.ГГГГ она позвонила ответчику для того, чтобы забрать лекарства, зубной протез (стоимостью 30 тысяч рублей), некоторые вещи и строительный инструмент, которые находились на тот момент в доме.

На встрече ДД.ММ.ГГГГ, истец еще раз упомянула ответчику о доплате за объекты, находящиеся на участке, которые существенно увеличивают цену договора, либо она вернет ему деньги в случае, если он откажется от доплаты.

Ответчик категорически отказался от доплаты, а также отказался от возврата денег, которые он передал истцу по договору, а также неправомерно удержал ключ от входа на садовый участок (ключ в единственном экземпляре был передан ответчику ДД.ММ.ГГГГ), мотивируя тем, что после передачи денег и Передаточного акта, дом считается его собственностью.

Осуществив препятствие, ответчик тем самым нарушил право истца, как собственника на указанные объекты недвижимости, которые до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 абзац 3 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от ДД.ММ.ГГГГ №).

На основании изложенного истец просил суд удовлетворить её требования.

В ходе рассмотрения дела представитель истца неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просит суд признать существенными нарушения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком в отношении зданий с кадастровыми номерами № и в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, и изменить условие о цене имущества (п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) в сторону увеличения, дополнительно на сумму 350842 рублей; внести изменения в передаточный акт и договор купли продажи объектов недвижимости, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком:

- в п.1 договора вместо слов общей площадью 40,5 кв.м., указать общей площадью 52 кв.м. Вместо слов общей площадью 14,4 кв.м., указать общей площадью 24 кв.м. Такие же изменения произвести в передаточном акте;

- в п. 3 договора вместо слов 600000 рублей, указать 775 421 рублей. Вместо 200000 рублей, указать 375 421 рублей. Вместо 1300000 рублей указать 1 475 421 рублей;

обязать ответчика дополнительно оплатить 350 842 рубля и взыскать с ответчика 17208 рублей убытков за проведение контрольных замеров объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец в суд не явился, причина неявки суду не известна.

В суде представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик в суд не явился, причина неявки суду не известна.

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представители третьих лиц в суд не явились, причина неявки суду не известна.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании части 1 статьи 551Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого истец продала, а ответчик купил земельный участок(категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство), общей площадью 540 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и садовый дом № (назначение: нежилое), 1-этажный, общей площадью 40,5 кв.м, с кадастровым номером №,находящийся по адресу: <адрес>, баня (назначение: нежилое), 1-этажный, общей площадью 14,4 кв.м. с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: <адрес>

Согласно пункту 3 указанного договора купли-продажи объектов недвижимости, цена указанного земельного участка с кадастровым номером № составляет 500000 рублей, цена указанного садового дома с кадастровым номером № составляет 600000 рублей, цена указанной бани с кадастровым номером № составляет 200000 рублей. Указанные объекты недвижимости продаются за 1300000 рублей.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи объектов недвижимости, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.Кроме того, данное обстоятельство подтверждается распиской о получении истцом от ответчика денежных средств в размере 1300000 рублей, в счет оплаты земельного участка, дома и бани в СНТ «Наука», уч. 2, и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела представителем истца.

Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по данному делу был подписан передаточный акт, согласно которому ответчик принял вышеуказанное недвижимое имущество.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора, поэтому истец вправе была определить при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества любую цену на отчуждаемое имущество, как соответствующую его рыночной стоимости, так и ниже рыночной стоимости. Продажа объектов недвижимости по цене ниже рыночной стоимости не влечет недействительности договора.

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Условие заключенного Н.А. Плющевой и Д.А. Александровым договора, определяющее общую стоимость объектов недвижимости, не противоречит статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд,исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости, в оспариваемом договоре присутствуют, поэтому основания для признания договора незаключенным по данному основанию отсутствуют.

В пунктах 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, и установлено право суда в случае несоблюдения этих требований отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу части 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Разрешая настоящий спор, суд исходя из собранных по делу доказательств, исходит из того, что оспариваемая сделка содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи, фактически договор купли-продажи исполнен, породил за собой юридические последствия.

Кроме того, суд отмечает тот факт, что в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом и её представителем не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о расхождении в площади вышеуказанных помещений, а также их стоимости. При этом в ходе рассмотрения дела представитель истца ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения расхождения фактической площади помещений и площади помещений, указанной в договоре купли-продажи, а также определения их стоимости, не поддержал.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец, будучи собственником вышеуказанного недвижимого имущества, выразила свою волю на отчуждение своего имущества посредством заключения договора купли-продажи, не усматривает оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор купли-продажи и передаточный акт.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования отказано, производные от него требования о взыскании денежных средств и убытков также подлежат отклонению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, понесенные судебные расходы относятся на истца и возмещению ответчиком не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска Надежды Александровны Плющевой к Денису Анатольевичу Александрову о признании существенным нарушением договора купли-продажи и изменении условия о цене имущества в сторону увеличения, внесении изменений в передаточный акт и договор купли-продажи, взыскании убытков, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Кировский районный суд города Казани Республики Татарстан в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2022 года.

Судья А.Р. Андреев