Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1196/2024 ~ М-452/2024 от 22.03.2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара                             18 апреля 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А..

с участием административного истца Колеганова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
№ 3а-1196/2024 по административному исковому заявлению Колеганова В.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка, площадью 2850 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, который намерен выкупить. В проекте договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 2 175 633 рубля. Согласно отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет 1 147 077 рублей 24 коп. Установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца, как потенциального покупателя объекта.

В судебном заседании административный истец просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в административном иске, дополнив, что ошибся в части оспаривания архивной кадастровой стоимости, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость не пересматривалась.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области» администрация муниципального района Кинельский Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимого имущества, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость служит налоговой базой для налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и налога на имущество физических лиц (статьи 375 и 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу Колеганову В.В. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес> площадью 2850 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства общежития. Право собственности на земельный участок не разграничено. Из проекта договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 21.02.2024, между продавцом администрацией муниципального района Кинельский Самарской области и покупателем Колегановым В.В., выкупная стоимость в размере 2 175 633 рубля, то есть в размере кадастровой стоимости.

21.01.2023 в ЕГРН внесена информация об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 175 633 рубля.

Суд полагает, что права и законные интересы административного истца затрагиваются оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, как пользователя объектом, обладающего преимущественным правом выкупа земельного участка без проведения торгов, цена которого определяется в размере не более кадастровой стоимости (ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера выкупной цены объекта.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 16.03.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 48-ф-24 от 11.03.2024 независимой оценочной организации ООО «Центр независимой оценки» об определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 147 077 рублей 24 коп.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объекта и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой стоимости, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях его выкупа, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.03.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск Колеганова В.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по почтовому адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 147 077 рублей 24 коп.

Датой подачи заявления в суд считать 16.03.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 27.04.2024.

Судья                            И.А. Щетинкина