Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3586/2020 от 20.02.2020

Судья: Вельминова И.Н. № 33-3586/2020

Гр. дело № 2-2558/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июня 2020 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Житниковой О.В.,

судей – Неугодникова В.Н., Евдокименко А.А.,

при секретаре Середкиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-Н» – Нешпор Николая Геннадьевича на решение Железнодорожного районного суда города Самары от 16.12.2019, которым постановлено:

«Прекратить право требования объекта долевого участия (доли) Егоровой Г.В. в отношении двухкомнатной квартиры в секции №*, номер этажа: 13, номер объекта: №*, проектная (планируемая) площадь: 37, 83 кв.м., местоположение: *** (Договор участия в долевом строительстве от 05.04.2016г. № Р/78-1/03 запись государственной регистрации: №* от 28.04.2016 г.)».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Неугодникова В.Н., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Егерев А.М. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Самарской области с учетом последующих уточнений просил прекратить право требования объекта долевого участия (доли) Егоровой Г.В. в отношении двухкомнатной квартиры в секции №*, номер этажа: 13, номер объекта: №* проектная (планируемая) площадь: 37,83 кв.м., местоположение: *** (Договор участия в долевом строительстве от 05.04.2016 № р/78-1/03, запись государственной регистрации: №* от 28.04.2016).

В обоснование требований указал, что в 03.07.2019 определением Арбитражного суда Самарской области за ним признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры на 13 этаже секции 3, строительный №*, общей площадью 62,50 кв.м. по ***.

Вместе с тем, новым застройщиком ООО «Прогресс-Н» и Егоровой Г.В. 05.04.2016 был заключен договор № Р/78-1/03 участия в долевом строительстве в отношении того же жилого помещения, 20.12.2018 произведена его государственная регистрация

Истец считает, что застройщик не сможет выполнить обязательства по договору № Р/78-1/03 от 05.04.2016, заключенного с Егоровой Г.В. по передаче объекта долевого строительства, поскольку имущественное право на получение данного объекта в собственность признано за ним. Право требования истца возникло на основании решения суда, вступившего в законную силу. При этом в ЕГРН сохраняется запись о регистрации договора долевого участия, который фактически не может быть исполнен ответчиком при наличии определения Арбитражного суда Самарской области, а также данная запись препятствует регистрации права собственности на спорный объект за ним, и существует угроза нарушения его прав со стороны ответчиков. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, в связи с чем истец обратился в суд.

03.09.2019 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО «Прогресс-Н», Егорова Г.В., Министерство строительства Самарской области, конкурсный управляющий ООО «Монтэк».

18.09.2019 судом исключено из числа ответчиков Управление Росреестра по Самарской области и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора; ООО «Прогресс-Н» и Егорова Г.В. исключены из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены в качестве ответчиков.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе директор ООО «Прогресс-Н» Нешпор Н.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований

Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не учтено, что ООО «Прогресс-Н» при удовлетворении прав требований дольщиков руководствовался условиями конкурса и списками дольщиков, в которых истец отсутствует. По условиям конкурса ООО «Прогресс-Н» получило право по своему усмотрению распоряжаться квадратными метрами сверх площади необходимой для исполнения условий конкурса. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области, не являются достаточным основанием для удовлетворения требований истца. Истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, не состоит в отношениях со сторонами, в связи с чем не может заявлять требование о признании права отсутствующим, не может выдвигать возражения относительно договора участия в долевом строительстве. Спорный объект не имеет индивидуально-определенные характеристики, не учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не является объектом гражданского права.

Кроме того, не согласился с выводами суда о том, что обязательство перед истцом возникло раньше. Указал, что заключенный с истцом договор, в отличие от договора, заключенного с ответчиком, не прошел государственной регистрации, в связи с чем считает, что истец имеет право требования от застройщика возмещения убытков. При наличии действующего, исполняемого сторонами договора, удовлетворение требования о прекращении права требования на объект невозможно.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причину неявки не сообщил.

Ответчик Егорова Г.В. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала. Также указала, что отсутствуют доказательства того, что истец обращался за государственной регистрацией права собственности на незавершенный строительством объект, а также, что заключенный между ООО «Прогресс-Н» и Егоровой Г.В. договор нарушает прав истца. Кроме того, указывает на то, что сторонами дела, рассмотренного Арбитражным судом Самарской области, на определение по которому ссылается в своем решении Железнодорожный районный суд г. Самары, являются Егерев А.М. и ООО «Монтек», тогда как ООО «Прогресс-Н» правопреемником ООО «Монтек» не является.

Представитель истца Егерева А.М. – Филиппов В.С. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить без изменения решение от 16.12.2019. Считает не обоснованными доводы жалобы о том, что ООО «Прогресс-Н» не является правопреемником ООО «Монтек», поскольку это не влияет на права заявителя, исполнившего в полном объеме обязательства по договору. Ответчик в настоящее время ведет завершение строительства спорного объекта. Считает, что мена застройщика не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств. Относительно того, что данные требования не могут быть заявлены не владеющим собственником указал, что определением Арбитражного суда Самарской области за истцом признано право собственности в объекте незавершенного строительства в виден спорной квартиры. Поскольку обязательство перед истцом возникло раньше, считает, что именно он вправе требовать передачи спорного объекта, тогда как Егорова Г.В. вправе требовать возмещения убытков. Относительно доводов о том, что договор, заключенный с истцом, не прошел государственной регистрации указал, что отсутствие регистрации не лишает истца как добросовестного участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства, требовать от застройщика выполнения договора.

Представители третьих лиц Министерства строительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, представители органа опеки – Отдела опеки и попечительства Железнодорожного и Октябрьского районов г. Самара в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены, причину неявки не сообщили.

В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, признав причину неявки неуважительной.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Из материалов дела следует, что Егерев А.М. имеет право требования к ООО «Монтэк» на основании договора №78/3 от 06.07.2010, заключенного с ООО «Инвестстрой-2000» в отношении объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры на 13 этаже секции 3, строительный №*, общей площадью 62, 50 кв.м. по ***

30.01.2014 в соответствии с постановлением арбитражного суда кассационной инстанции ООО «Монтэк» приняло на себя обязанности ООО «Инвестстрой-2000» по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта по адресу: *** согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика №1 от 17.01.2005 и договору от 24.10.2006.

10.06.2014 ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. 13.12.2018 конкурсное производство завершено.

03.07.2019 Арбитражным судом Самарской области удовлетворены требования Егерева А.М. о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры на 13 этаже секции 3, строительный №*, общей площадью 62,50 кв.м. по ***

Вместе с тем, на основании постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 №54 в период 2013-2015 в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, по результатам конкурса от 26.01.2015 ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6 490,10 кв.м, с кадастровым №*:18, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: ***, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с пунктом 2.4. данного протокола по лоту №4 ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

По итогам конкурса министерством строительства Самарской области издан приказ №154 от 27.02.2015 о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н».

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

05.04.2016 между ООО «Прогресс-Н» и Егоровой Г.В. заключен договор участия в долевом строительстве № Р/78-1/03 на указанный выше объект.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП, Егоровой Г.В. оплата произведена полностью с использованием кредитных средств и материнского (семейного) капитала, в связи с чем, имеет место обременения в виде залога.

Указанные обстоятельства явились предметом рассмотрения дела в Арбитражном суде Самарской области, где вступившим в законную силу постановлением за Егеревым А.М. признано право собственности на указанный спорный объект.

К участию в деле были привлечены ООО «Прогресс-Н» и Егорова Г.В.

В соответствии с частью 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2019 по делу № А55-19659/2009 имеют для сторон преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

При этом, ООО «Прогресс-Н», как профессиональный участник отношений по строительству, являясь застройщиком проблемного объекта долевого строительства, должен был действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, несет само лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Условия проведения аукциона, конкурсная документация были опубликованы в средствах массовой информации, сети Интернет, в связи с чем ООО «Прогресс-Н» будучи участником аукциона, обязан был с ними ознакомиться, проверить и взвесить возможность получения предполагаемой коммерческой выгоды.

Таким образом, на момент заключения договора с Егоровой Г.В., застройщику не могло быть не известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату. Однако, несмотря на это, предвидя коммерческие риски, застройщик согласился с условиями договора с обременением.

Принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта, ООО «Прогресс-Н» не предприняло мер к выверке лиц и договоров, обманутых дольщиков.

При этом, ссылки застройщика о том, что Егерев А.М. не был включен в список обманутых дольщиков, не были приняты судом, поскольку на момент объявления конкурса, получения земельного участка в собственность бесплатно, ООО «Прогресс-Н» не имел никаких списков, он не был сформирован, перед ними оставалась обязанность удовлетворить требования обманутых дольщиков ООО «Монтэк, в их наибольшем количестве, а только после этого разрешать вопрос о заключении договоров с другими лицами.

Указанные обстоятельства, стороной застройщика не опровергнуты.

Заключив с Егоровой Г.В. договор долевого участия в строительстве ООО «Прогресс-Н» повторно выставил на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора №78/3 «О долевом участии в строительстве многоэтажного дома по ***» от 06.07.2010.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

При этом доля в объекте незавершенного строительства, на которую признано право собственности, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Постановления).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления).

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Вопреки доводам жалобы тот факт, что истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, его право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано не может являться основанием для отказа ему в удовлетворении требований, поскольку у истца отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности.

Ссылки на то, что спорный объект не имеет индивидуально-определенные характеристики, не учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, не может выступать объектом гражданского права, несостоятельны, так как право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде спорной двухкомнатной квартиры признано за истцом определением Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2019.

Принимая во внимание, что обязательство Егерева А.М. возникло раньше (договор №78/3 должником с ней заключен 06.07.2010), право собственности на объект долевого строительства признано за истцом постановлением арбитражного суда, вступившим в законную силу, суд пришел к верному выводу о том, что указанные обстоятельства исключает возможность удовлетворения требований Егоровой Г.В., тогда как регистрация договора, заключенного ответчиками, препятствуют истцу в регистрации права собственности на объект долевого участия в строительстве и тем самым нарушают права последнего.

При этом у Егоровой Г.В. имеется право на обращение за защитой своего нарушенного права в порядке статьи 398 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства, как в их совокупности, так и каждое в отдельности, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и прекращению записи о регистрации договора долевого участия в строительстве от 05.04.2016 №Р/78-1/03 (запись государственной регистрации: №* от 28.04.2016).

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, поскольку они сделаны при правильном определении юридически значимых для дела обстоятельств, и правильном определении подлежащих применению норм законодательства, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.

Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом, и представленным в материалы дела доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы, проверенные в порядке части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы суда, поскольку по существу выражают лишь несогласие с принятым решением, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и основаны на субъективном и неправильном толковании заявителями норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции не допущено.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного решения по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 16 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО «Прогресс-Н» - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: