Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-379/2024 ~ М-173/2024 от 12.02.2024

УИД 74RS0021-01-2024-000255-88

Дело №2-379/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2024 года п.Бреды

Карталинский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего Смирных И.Г.

При секретаре Бородиной А.В.

С участием представителя истца-ответчика Нейфельд Ю.В.

Представителя ответчика-истца Колесникова А.П.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в постоянном судебном присутствии в п. Бреды Брединского района Челябинской области гражданское дело по иску финансового управляющего Суханова А.Б. к Ефимова В.О. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности зарегистрировать право собственности в ЕГРН, встречному иску Ефимова В.О. о признании договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Финансовым управляющим Сухановым А.Б. подан иск к Ефимова В.О. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу <адрес>, заключенным, признании права собственности на это недвижимое имущество, возложении обязанности зарегистрировать право собственности в ЕГРН, обоснованных тем, что собственник указанного имущества Глущенко Г.З. признана банкротом с введением реализации ее имущества. ДД.ММ.ГГГГ были объявлены публичные торги по реализации указанного имущества. На этапе с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда стоимость лота составила 970866,6 рублей победителем торгов стала Ефимова В.О., которая внесла задаток 97086,6 рублей, предложила цену ДД.ММ.ГГГГ 980 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Ефимова В.О. заключила договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ внесла окончательный платеж 882913,40 рублей. Однако после этого Ефимова В.О. приобретенное имущество не приняла, свое право собственности не регистрирует, что препятствует в завершении процедуры банкротства Глущенко Г.З.

Ефимова В.О. подано встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи в размере 980 000 рублей, обоснованное тем, что акт приема передачи земельного участка и нежилого здания не подписан, имущество не передавалось ей по акту, техническое состояние здания не соответствует условиям договора, поскольку является аварийным, от договора она отказалась, о чем непосредственно после заключения договора поставила в известность продавца, в силу ч.2 ст.475 ГК РФ обнаруженные неустранимые недостатки влекут расторжение договора купли-продажи и возврат денежных средств.

В судебное заседание стороны, в том числе Глущенко Г.З., а также представитель третьего лица Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии ( Росреестр ) по Челябинской области не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Представитель истца-ответчика финансового управляющего Глущенко Г.З. Суханова А.Б., по доверенности Нейфельд Ю.В. иск поддержала, встречные требования не признала, пояснив, что торги были открытыми, все подавшие заявки на участие в торгах не были лишены возможности осмотра реализуемого имущества, всем были сообщены контакты, направлена по запросам соответствующая информация об имуществе. Ефимова В.О. подписала договор купли-продажи, внесла оплату, при этом уклоняется от регистрации прав на свое имущество, препятствий в его передачи не имеется.

Представитель ответчика-истца Ефимова В.О. по доверенностям Колесников А.П. иск Суханова А.Б. не признал, встречные исковые требования поддержал, пояснив, что Ефимова В.О. проживает в Москве, соответственно была лишена возможности осмотреть приобретаемое имущество лично, кроме того, на публичной кадастровой карте отображен на участке с кадастровым номером № совсем другое здание, что было ошибочно расценено как приобретаемое по оспариваемому договору. Приобретенное здание находится в аварийном состоянии, непригодно к использованию, о чем при заключении договора купли-продажи сообщено продавцом не было. Само имущество до настоящего времени ей не передано по акту приема-передачи. Проверить по сведениям ЕГРН возможности не имелось, поскольку сведения в свободном доступе отсутствуют.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 указанной статьи).

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст.448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

В соответствии со ст.449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что Глущенко Г.З. решением арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ признана несостоятельной(банкротом), введена процедура реализации имущества до ДД.ММ.ГГГГ, финансовым управляющим утвержден Суханов А.Б. (том 1 л.д.12-14)

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ продлен срок процедуры реализации имущества Глущенко Г.З. до ДД.ММ.ГГГГ года(том 1 л.д.135).

Реализации подлежало имущество, принадлежавшее Глущенко Г.З. на праве собственности - земельный участок площадью 1148, 11 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> нежилое здание площадью 266,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес> (том 1 л.д.22-25,56-65).

Как следует из решений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ торги в форме аукциона по продаже имущества должника Глущенко Г.З. с открытой формой представления цены признаны несостоявшимися. (том 1л.д.20,21).

После объявления публичных торгов ДД.ММ.ГГГГ Ефимова В.О. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была подана заявка на участие в публичных торгах с предложением цены на земельный участок и нежилое здание 980 000рублей, внесен задаток 97086 рублей 60 копеек, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 31,38-41).

После получения уведомления о победе в торгах ДД.ММ.ГГГГ Ефимова В.О. подписала договор купли-продажи вышеуказанного имущества, ДД.ММ.ГГГГ внесла 882 913 рублей 40 копеек в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и нежилого здания. (том 1 л.д. 27,28,29).

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между финансовым управляющим Глущенко Г.З. Сухановым А.Б. с одной стороны и Ефимова В.О. с другой стороны, последняя обязалась принять в текущем состоянии и оплатить 980 000 рублей земельный участок площадью 1148, 11 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу <адрес> нежилое здание площадью 266,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>.(том 1л.д.27)

В п. 7.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что изменение условий договора, его расторжение прекращение возможны только при письменном соглашении сторон.

ДД.ММ.ГГГГ Ефимова В.О. направлено заявление о расторжении договора со ссылкой на наличие технической ошибки в публичной кадастровой карте, наложении границ одного объекта на другой и, как следствие, ошибочное принятие решения о приобретении имущества.(том 1л.д.26).

ДД.ММ.ГГГГ Ефимова В.О. направлено финансовому управляющему Суханову А.Б. уведомление об отказе от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на непригодность здания для эксплуатации. (том 1 л.д. 114)

Как следует из технического заключения ООО «Центр Судебных Строительных Экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ здание в <адрес> является аварийным, физический износ 66%, дальнейшая безопасная эксплуатация невозможна, здание не соответствует требованиям нормативной документации и является непригодным для эксплуатации(том 1 л.д. 177-190).

Как следует из объявления о проведении торгов от ДД.ММ.ГГГГ получить подробную информацию о лоте и его характеристиках, ознакомиться с ним предлагалось по согласованию с финансовым управляющим с указанием на адрес электронной почты. (том 1 л.д.42-44)

Как следует из представленных в суд финансовым управляющим Сухановым А.Б. по запросом подавших заявки направлялась интересующая информация о лоте, фото здания, указывались контакты владельца здания Глущенко Г.З. для выяснения возникших вопросов о состоянии имущества. (том 2 л.д.40)

В суд не представлено доказательств нахождения имущества в состоянии, не соответствующим конкурсной документации.

Как следует из заключенного сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять имущество в виде здания и земельного участка в текущем состоянии и оплатить покупную цену. (п.1.1 Договора).

Согласно п.3.1, п.3.2 Договора продавец обязан в 5-дневный срок с момента оплаты покупателем покупной цены передать имущество, а покупатель обязуется принять имущество в текущем техническом состоянии.

При проведении торгов финансовый управляющий указал все необходимые сведения о характеристиках отчуждаемых объектов. С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией ответчик-истец имела возможность ознакомиться при подписании договора, оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в связи с чем ее доводы об удаленном проживании (в г. Москва) от места расположения недвижимого имущества юридического значения для дела не имеют.

Данное право Ефимова В.О. не реализовала, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявляла, доказательства того, что организатор торгов препятствовал обследованию объекта, передаче имущества покупателю, не предоставлены.

Ссылка Ефимова В.О. в заявлении о расторжении договора на наличие технической ошибки в публичной кадастровой карте, наложение границ земельного участка на другой объект, не могут являться основанием к удовлетворению встречного иска, поскольку при наличии наложений, а также технической ошибки в кадастровой карте, определяются кадастровые номера как земельных участков, так и зданий, а также их площадь, что не совпадает с теми объектами, которые были указаны в объявлении о торгах, что исключает доводы об ошибочном определении места расположения спорного здания на земельном участке. (том 2 л.д.38-39)

Доводы встречного иска о том, что здание согласно технического заключения Центра Судебных Строительных Экспертиз непригодно к эксплуатации ввиду аварийного состояния, также не являются основанием к расторжению договора и удовлетворению встречного иска, поскольку согласно договора купли-продажи здание приобретено Ефимова В.О. в его текущем состоянии, с указанием цены за него самой Ефимова В.О., препятствий в ознакомлении с технической документацией на приобретаемые объекты, техническими характеристиками, обследовании непосредственно самой лично и через представителей, а также посредством использования различных приложений в сети интернет, содержащих информацию о здании и земельном участке, которые являлись предметом договора купли-продажи, заключенного сторонами, не имелось, доказательств обратного не предоставлено.

Доводы ответчика-истца об отказе от исполнения договора и его расторжении со ссылкой на ч.2 ст.450.1 ГК РФ несостоятельны, не являются основанием к удовлетворению встречного иска, опровергаются теми обстоятельствами, покупатель Ефимова В.О. в течение месяца со дня размещения объявления о торгах имела возможность осведомиться о характеристиках приобретаемого имущества, его техническом состоянии, подала соответствующую заявку, внесла залог, заключив договор купли-продажи, взяла на себя обязанность приобрести и принять имущество в его текущем состоянии, внесла полностью оплату за приобретенное имущество, выполнив таким образом все обязанности по заключенному договору.

При этом доводы встречного иска о том, что недвижимое имущество, расположенное по <адрес> не соответствует условиям договора купли-продажи ничем не подтверждены, в договоре указано на приобретение земельного участка и здания в его текущем состоянии, сторонами в договоре условия, касающиеся возможности или невозможности использования здания по его назначению не оговорены, доказательств обратного в суд не предоставлено, при том, что ст.431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

При этом суд учитывает, что доводы представителя истца-ответчика со ссылкой на скриншоты из сети интернет с различных сайтов о размещении объявления с последующим его обновлением о продаже нежилого здания и земельного участка с кадастровыми номерами, принадлежащими объектам недвижимости, расположенным по адресу <адрес> период с октября 2023 года, что ответчик-истец как участник рынка была осведомлена в достаточной степени о порядке, условиях проведения открытых торгов, поскольку является генеральным директором ООО «Лэнд1», видом деятельности которого является покупка и продажа недвижимости, стороной ответчика-истца в судебном заседании не опровергнуты.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п.1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положений ч.3, ч.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п. п.4.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ на покупателе лежит обязанность оплатить имущество, принять его, нести все расходы, связанные с постановкой на учет в Росреестре.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, а также с учетом установленных в суде обстоятельств об участии Ефимова В.О. в торгах, подаче заявки, внесении задатка, заключении договора купли-продажи, оплаты полной стоимости за приобретенное имущество, иск продавца о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости подлежит удовлетворению, поскольку сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, доказательств осуществления продавцом препятствий для передачи имущества в суд не предоставлено, в ходе рассмотрения дела судом не установлено таковых, покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение покупателя от регистрации перехода права собственности.

Таким образом, иск финансового управляющего Суханова А.Б. подлежит удовлетворению в части признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признания Ефимова В.О. собственником приобретенного ею по вышеуказанному договору недвижимого имущества, расположенного в <адрес> соответственно встречный иск Ефимова В.О. удовлетворению не подлежит в полном объеме, поскольку действия покупателя по данной сделке нельзя признать отвечающими требованиям ст. 10 ГК РФ, в силу которых не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действиями в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Решение является основанием для погашения записей в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Глущенко Г.З. на имущество в виде земельного участка и нежилого здания и регистрации права собственности за Ефимова В.О., в связи с чем исковые требования финансового управляющего к Управлению Росреестра по Челябинской области, которое в качестве ответчика не привлекался, в регистрации права собственности не отказывал, его действия в связи с этим никем не обжаловались, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования финансового управляющего Глущенко Г.З. Суханов А.Б удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенным.

Признать за Ефимова В.О. (...) право собственности на земельный участок площадью 1148, 11 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, нежилое здание площадью 266,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>.

Погасить регистрационные записи о праве собственности Глущенко Г.З. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 1148, 11 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание площадью 266,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за Ефимова В.О. ...) на недвижимое имущество - на земельный участок площадью 1148, 11 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание площадью 266,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>.

В остальной части иска Суханов А.Б отказать.

В удовлетворении иска Ефимова В.О. о признании договора купли-продажи недвижимости расторгнутым, взыскании покупной стоимости недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Смирных И.Г.

Мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2024 года.