Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-538/2023 ~ М-504/2023 от 03.08.2023

Дело № 2-538/2023

10RS0006-01-2023-000745-27

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 28 ноября 2023 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Стрельцына Бориса Евгеньевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» о расторжении договора купли-продажи и признании сделок недействительными,

у с т а н о в и л:

Стрельцын Б.Е. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением по тем основаниям, что между истцом Стрельцыным Б.Е. и ответчиком ООО «Хутор Ярви» были заключены следующие договоры:

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>;

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

    Переход права собственности к покупателю на объекты недвижимости зарегистрированы. Согласно дополнительным соглашениям к каждому из договоров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, сторонами согласованы дополнительные существенные условия о предоставлении покупателю и одаряемому в течение 7 дней с момента подписания договора правоустанавливающих документов, подтверждающих нахождение на отчуждаемых земельных участках строений и сооружений. Ответчик в нарушение условий договоров вышеуказанные правоустанавливающие документы не предоставил. В связи с неисполнением ответчиком обязанности по предоставлению правоустанавливающих документов на строения и сооружения договоры подлежат расторжению на основании статьи 450 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требования о расторжении договора, на которое ответчик не отреагировал.

    Ссылаясь на положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, истец просил расторгнуть заключенные между истцом и ответчиком: договор купли-продажи земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ; договор дарения земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ; договор дарения земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ; договор дарения земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением ответчиком обязательств по договорам.

От истца Стрельцына Б.Е. в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) поступило письменное заявление об изменении заявленных требований, в котором заявитель просил: расторгнуть заключенный между ООО «Хутор Ярви» и Стрельцыным Б.Е. договор купли-продажи земельного участка с КН <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; а также признать недействительными договоры дарения земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ, с КН № от ДД.ММ.ГГГГ, с КН № от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку указанные сделки являлись притворными, а также просил применить последствия недействительности сделок в виде возврата указанных земельных участков в собственность ответчика.

В судебном заседании истец Стрельцын Б.Е. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что земельные участки приобретались для реализации проекта. На объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, ответчик должен был представить правоустанавливающие документы. Указанные документы представлены не были, поскольку возведенные на спорных земельных участках объекты недвижимости не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, следовательно, использование земельных участков по их целевому назначению невозможно. Договоры дарения были заключены между истцом и ответчиком, так как регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи. Указанные договоры предполагались возмездными и под условиями передачи покупателю правоустанавливающих документов на строения. Таким образом, между истцом и ответчиком фактически были заключены возмездные сделки, а не договоры дарения. Денежные средства по спорным договорам не передавались ответчику, поскольку практически сразу была установлена невозможность использования земельных участков по их целевому назначению.

Представитель ответчика ООО «Хутор Ярви», действующий на основании доверенности Гаврилюк И.О., в судебном заседании признал исковые требования истца в полном объеме, о чем подал соответствующее заявление. Последствия признания иска ответчику разъяснены и понятны. Пояснил, что фактически договоры дарения были возмездными. Между сторонами существовали определенные условия, в том числе условия о стоимости земельных участков. Также представитель ответчика подтвердил, что на земельных участках возведены строения, которые не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков. Земельные участки использовать по целевому назначению невозможно. Денежные средства по договорам ответчику действительно не передавались.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Лахденпохского муниципального района, администрации Мийнальского сельского поселения, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

Заслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что между истцом Стрельцыным Б.Е. и ответчиком ООО «Хутор Ярви» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключено дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи земельного участка с КН №, согласно которому стороны договорились дополнить раздел 4 «Обязательства сторон» пунктом 4.8. договора в следующей редакции: «4.8. Стороны пришли к соглашению о том, продавец обязуется в течение 7 дней с момента подписания договора представить покупателю правоустанавливающие документы, подтверждающие нахождение на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером № строений и сооружений. В случае неисполнения данной обязанности, Покупатель вправе расторгнуть настоящий договор».

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> Карелия.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор дарения земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены аналогичные по содержанию дополнительные соглашения к вышеуказанным договорам дарения, согласно которым стороны договорились дополнить пункт 7 договора в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению о том, даритель обязуется в течение 7 дней с момента подписания договора предоставить одаряемому правоустанавливающие документы, подтверждающие нахождение на отчуждаемом земельном участке строений и сооружений. В случае неисполнения данной обязанности, одаряемый вправе расторгнуть настоящий договор».

Ответчик указанные правоустанавливающие документы не представил и ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требования о расторжении договоров.

Согласно сведениям ЕГРН на земельные участки с КН № правообладателем (собственником) значится истец Стрельцын Б.Е.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Предусмотренная законом свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае необходимости изменить условия договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны договора могут заключить дополнительное соглашение к нему. При этом следует учесть, что изменить условия договора возможно, только если обязательства по нему не исполнены сторонами в полном объеме (например, денежные средства не уплачены или уплачены не полностью либо недвижимость не передана покупателю) (п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ).

При этом, в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с 01.03.2013 договоры не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании такого договора. Следовательно, дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному после указанной даты, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ч. 1, 8 ст. 2 Закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что дополнительное соглашение не подлежало обязательной государственной регистрации и приобрело юридическую силу в момент его заключения.

Согласно положениям ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как указано в ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Это означает, что совершенной признается лишь прикрываемая сделка, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

В судебном заседании установлено, что в нарушение условий договора купли-продажи (с дополнительным соглашением) земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ продавцом (ответчиком) в течение 7 дней с момента подписания договора не переданы покупателю правоустанавливающие документы, подтверждающие законность нахождения на отчуждаемом земельном участке строений и сооружений.

Указанные обстоятельства подтвердил в судебном заседании представитель ответчика, пояснив, что передача таких документов не представляется возможной, поскольку возведенные на земельном участке строения не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка.

Суд находит, что данное нарушение обязательства ответчиком является существенным, поскольку такое нарушение влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора.

В связи с чем, заявленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка с КН №, является обоснованным.

Также судом установлено, что договоры дарения земельных участков с КН № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно фактически являются притворными сделками, прикрывающими за собой осуществленную куплю-продажу, что не отрицают и сами стороны. Как установлено, целью сделки являлось отчуждение имущества за определенную плату и на особых условиях (договоренностях). Договоры дарения фактически были заключены в связи с упрощением процедуры отчуждения имущества.

Указанные обстоятельства, кроме объяснений сторон, подтверждаются копиями регистрационных дел, которые свидетельствуют, что первично на государственную регистрацию были сданы именно договоры купли-продажи указанных земельных участков.

В связи с чем, данные сделки в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ являются недействительными.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика фактически подтвердил все обстоятельства, изложенные истцом.

Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании приобщил к материалам дела письменное заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ ответчику разъяснены.

Суд находит возможным признание иска ответчиком принять, поскольку признание иска в данном случае не нарушает права и законные интересы иных лиц, не нарушает требований действующего законодательства.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что последствия признания иска о том, что в случае принятия судом признания иска исковые требования будут удовлетворены в полном объеме, ему понятны.

При таких обстоятельствах, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой истцом государственной пошлины при подаче иска в суд.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» (ИНН 7842199904, ОГРН 1227800013209) и Стрельцыным Борисом Евгеньевичем <данные изъяты>.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» земельный участок с кадастровым номером № и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» на земельный участок с кадастровыми номерами №.

Признать недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» (ИНН 7842199904, ОГРН 1227800013209) и Стрельцыным Борисом Евгеньевичем <данные изъяты>

Признать недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» (ИНН 7842199904, ОГРН 1227800013209) и Стрельцыным Борисом Евгеньевичем <данные изъяты>.

Признать недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» (ИНН 7842199904, ОГРН 1227800013209) и Стрельцыным Борисом Евгеньевичем <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности сделок в виде возвращения Обществу с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» земельных участков с кадастровыми номерами № и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» на земельные участки с кадастровыми номерами №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хутор Ярви» (ИНН 7842199904, ОГРН 1227800013209) в пользу Стрельцына Бориса Евгеньевича <данные изъяты> государственную пошлину, оплаченную истцом при подаче искового заявления, в размере 1 200 (одна тысяча двести) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2023.