Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-60/2022 (3а-1877/2021;) ~ М-1730/2021 от 07.10.2021

РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                        28 января 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Пикичевой А.В., представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Грошевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-60/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр» (далее также ООО «Центр», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных на территории села Сергиевск Сергиевского района Самаркой области, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере: с кадастровым номером № - 602 971 рубль, с кадастровым номером № - 541 029 рублей.

В обоснование требований указано, что общество является собственником вышеуказанных объектов недвижимости и полагает, что их кадастровая стоимость (№ - 1 623 084,38 руб., № – 1 287 083, 07 руб.), установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила рыночную, определенную в Отчете об оценке, подготовленном ООО «<данные изъяты>», чем затрагиваются права и обязанности общества, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участков.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

Представитель административного истца Пикичева А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы: с кадастровым номером № – в размере 798 754 рубля, с кадастровым номером № – в размере 663 804 рубля.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Грошева Т.В., действующая на основании доверенности, возражала против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков на основании имеющихся в деле доказательств, просила разрешить дело на усмотрение суда.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация муниципального района Сергиевский Самарской области, администрация сельского поселения Сергиевск муниципального района Сергиевский Самарской области министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, ООО «Центр» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1041, 4 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для использования под магазин «Техника, книги», расположенного по адресу ориентира: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 818, 5 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «под магазин «Мебель», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 12.04.2021.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 в размере: с кадастровым номером № - 1 623 084,38 руб., с кадастровым номером № – 1 287 083, 07 руб., о чем представлены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов от 09.04.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Будучи собственником земельных участков, административный истец уплачивает земельный налог в бюджет муниципального образования, исходя из кадастровой стоимости участков, в связи с чем заинтересован в установлении их действительной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № 17/03-21/6 от 07.07.2021, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость участков по состоянию на дату кадастровой оценки (01.01.2020) определена в размере: с кадастровым номером № - 602 971 рубль, с кадастровым номером № - 541 029 рублей.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Из экспертного заключения № 55/12-2021-Э от 10.12.2021, подготовленного экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО1., следует, что по состоянию на 01.01.2020 итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет: с кадастровым номером № - 798 754 рубля, с кадастровым номером № - 663 804 рубля.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласился, ссылаясь на то, что в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки из иного сегмента рынка, правила их отбора не описаны.

Суд полагает указанные доводы необоснованными.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Давая оценку экспертному заключению по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования и их натурном осмотре, содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов. Сегмент рынка объектов исследования экспертом определен верно – рынок земельных участков для размещения коммерческих объектов. На стр. 16-21 заключения приведен подробный анализ рынка в данном сегменте. При этом, эксперт указал, что предложения подобного типа в населенных пунктах крайне редки – в 99% объявлений о продаже таких земельных участков в действительности речь идет о удачно (с коммерческой точки зрения) расположенном участке, юридически закрепленном под ИЖС или ЛПХ (в месте с повышенным трафиком, на 1 линии домов) либо о землях под промышленные объекты с аналогичным местоположением. Как следует из заключения, юридически значимым аспектом является категория земли, но никак не ее назначение, которое можно изменить, в связи с чем ценовым ориентиром в данном подсегменте могут быть земли населенных пунктов и под ИЖС, и под коттеджные поселки, и под многоквартирную застройку, которые могут быть переведены и использованы под административно-торговые объекты с одним ограничением – размер земельного участка должен быть для этого достаточен для потенциального проекта.

Исходя из этого, учитывая, что в течение 2018-2019г.г. в Сергиевском и близлежащих районах к продаже не было представлено ни одного земельного участка под коммерческое использование и, таким образом, рынок незастроенных (свободных) земельных участков под коммерческое использование ограничен, экспертом в качестве объектов-аналогов использованы 3 земельных участка под ИЖС, по которым имелось достаточное количество рыночных данных для проведения расчетов (стр. 22 заключения).

Таким образом, в соответствии с п. 22в ФСО № 7 при проведении оценки экспертом описан как объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, так и правила их отбора для проведения расчетов. Выбор объектов-аналогов из иного сегмента рынка экспертом убедительно мотивирован. При этом, на разрешенное использование земельных участков введены необходимые корректировки со ссылкой на данные аналитического портала Стат-Риэлт по состоянию на дату оценки - 01.01.2020, что отражено на стр. 28 заключения, изложено обоснование выбора весов скорректированных цен аналогов (стр. 29-30 заключения).

В экспертном заключении также приведены данные о ценообразующих и внешних факторах, влияющих на стоимость объектов исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке (сравнительного), согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

При этом средняя стоимость 1 кв.м спорных земельных участков составила: с кадастровым номером № - 767 руб., с кадастровым номером № - 811 руб., что согласуется с приведенными в экспертном заключении средними значениями цены предложения земельных участков под строительство торгово-офисных объектов по административным районам Самарской области в 4 квартале 2019 года (руб./кв.м).

            Таким образом, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.

          При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 05.10.2021, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                                                       р е ш и л :

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 1041,4 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2020 ░ ░░░░░░░ 798 754 ░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 818, 5 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2020 ░ ░░░░░░░ 663 804 ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░ 05.10.2021.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09.02.2022.

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№