Судебный акт #1 (Определение) по делу № 11-5/2015 от 05.11.2015

Дело 11-5/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

с. Кочкурово 02 декабря 2015 г.

Кочкуровский районный суд Республики Мордовия

в составе судьи Леушкина О.В.,

при секретаре Маштаковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия на решение мирового судьи судебного участка Кочкуровского района Республики Мордовия от 31 июля 2015 г. по гражданскому делу по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия к Тарасовой А. В. о взыскании арендной платы,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия (ТУ Росимущества в Республике Мордовия) обратилось в суд с иском к Тарасовой А. В. о взыскании арендной платы в размере <...>, мотивируя свои требования тем, что в собственности Российской Федерации находится земельный участок, зарегистрированный 09.12.2008 г., о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации <...> с кадастровым номером <...> площадью – 1327 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

06 мая 2004 г. между Кочкуровской сельской администрацией Кочкуровского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью «Ольга» заключен договор аренды, на основании которого Обществу с ограниченной ответственностью «Ольга» во временное пользование был передан вышеуказанный земельный участок. С 09 декабря 2008 г. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06 мая 2004 г.

На данном земельном участке находится объект недвижимости – помещение №1, площадью 247 кв.м., принадлежащее на праве собственности ответчице. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ответчицы зарегистрировано 06.12.2012 г. за <...>. Соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды от 06 мая 2004 г. не заключено.

С момента приобретения объекта недвижимости – помещения №1, общей площадью 247 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, Тарасова А.В. приняла на себя права и обязанности по договору аренды от 06 мая 2004 г. в отношении части земельного участка, необходимого для использования объекта. В связи с тем, что на указанном земельном участке расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащие на праве собственности разным лицам, то часть указанного земельного участка, общей площадью 1 327 кв.м. используется Тарасовой А.В. на основании договора аренды от 06 мая 2004 г. с множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчица пользовалась и пользуется до настоящего времени частью земельного участка с кадастровым номером <...> с момента приобретения в собственность объекта недвижимости – помещения №1, площадью 247 кв.м., однако арендную плату не вносит.

В связи с чем, просит взыскать с Тарасовой А.В. арендную плату за часть земельного участка, используемую ею за период с 06.12.2012 г. по 24.06.2015 г. в размере 18 257 рублей 21 копейка.

Решением Мирового судьи судебного участка Кочкуровского района Республики Мордовия от 31.07.2015 г. исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия к Тарасовой А.В. о взыскании арендной платы оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вышеуказанным решением мирового судьи, представителем Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия подана апелляционная жалоба, в которой указано, что с момента приобретения объекта недвижимости – помещения №1, общей площадью 247 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, ответчик – Тарасова А.В. приняла на себя права и обязанности по договору аренды от 06.05.2004 года в отношении части земельного участка, необходимого для использования объекта.

С переходом 09.12.2008 г. права собственности на данный земельный участок к Российской Федерации, прежний арендодатель в лице администрации Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия, утратил права и обязанности, вытекающие из договора аренды, в том числе и право расторжения договора аренды. Следовательно, на дату издания Постановления «О досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2004 г. б/н зарегистрированный в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Мордовия от 28.06.2004 г. за <...>» от 22.06.2009 г., администрация Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия не обладала правом расторжения договора аренды.

Просит решение мирового судьи судебного участка Кочкуровского района Республики Мордовия от 31 июля 2015 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований истца.

Извещенный в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия в суд не явился. Согласно поданному заявлению просит дело по апелляционной жалобе рассмотреть в отсутствие представителя истца. Доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме, просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик Тарасова А.В., извещенная в установленном законом порядке о времени и месте суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не известила и не просила об отложении дела.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии ответчика Тарасовой А.В.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения мирового судьи, исходя из доводов, изложенных в жалобе, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2014 г. <...> (л.д. 23) и договора аренды земельного участка от 06.05.2004 г., заключенного между Кочкуровской сельской администрацией Кочкуровского района Республики Мордовия и Обществом с ограниченной ответственностью «Ольга» (ООО «Ольга») (л.д. 26-31), ООО «Ольга» является арендатором земельного участка общей площадью 1327 кв.м. с кадастровым номером <...>, земли поселений, для эксплуатации магазина и складского помещения. Местоположение объекта: <адрес>, с Кочкурово, <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 09.12.2008 года (л.д. 25), с 09.12.2008 года правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация.

В соответствии с соглашением <...> от 23.06.2009 г. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2004 г. (л.д. 45) и постановлением администрации Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия №334-п от 22.06.2009 г. (л.д. 43-44), договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> от 06.05.2004 г. между администрацией Кочкуровского района Республики Мордовия и ООО «Ольга» досрочно расторгнут, в связи с выкупом арендуемого земельного участка.

Из договора купли-продажи земельного участка <...> от 24.04.2009 г., заключенного между администрацией Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия и ООО «Ольга» (л.д. 58-59) и передаточного акта к указанному договору купли - продажи земельного участка (л.д. 60), ООО «Ольга» приобрело указанный земельный участок в собственность за плату.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2012 года (л.д. 24), следует, что Тарасова А. В. является собственником помещения <...>, назначение : нежилое, общая площадь 247 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, пом.1.

Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия в частности, в связи с тем, что истцом не представлено суду доказательств незаконности постановления о досрочном прекращении договора аренды между администрацией Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия и ООО «Ольга», между Тарасовой А.В. и истцом договор аренды указанного земельного участка не заключался.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из положений статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Таким образом, государственной регистрации при заключении договора аренды недвижимого объекта подлежит именно ограничение (обременение) права, т.е. сам договор.

Прекращение прав арендаторов, т.е. снятие обременения права, государственной регистрации подлежит, однако права и обязанности по данному договору при его расторжении по соглашению сторон прекращаются не с момента государственной регистрации такого соглашения, а с момента достижения такого соглашения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, подписанное между ООО «Ольга» и администрацией Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия, 23.06.2009 г. письменного соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2004 г. соответствует гражданскому законодательству.

Основания считать договор аренды действующим не имеется, поскольку договор аренды был расторгнут добровольным соглашением сторон.

Доводы представителя истца о том, что ООО «Ольга» и администрация Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия, не имели право расторгать договор аренды, поскольку к Российской Федерации в силу положений статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, перешли права арендатора по данному договору, неверен ввиду следующего.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанные нормы земельного и гражданского законодательства предусматривают исключительно переход к новому собственнику здания права пользования соответствующей частью земельного участка, занятого этим зданием, а также переход к нему права на заключение договора аренды земли на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, а не права и обязанности по указанному договору.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В результате перенайма происходит замена арендатора в существующем обязательстве, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно пункту 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора по правилам пунктов 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если законом не предусмотрено иное.

Поскольку на момент подписания соглашения <...> от 23.06.2009 года о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2004 г., регистрация замены стороны в договоре аренды земельного участка на ТУ Росимущества в Республике Мордовия произведена не была, препятствий для расторжения указанного договора, заключенного между арендатором ООО «Ольга» и арендодателем администрацией Кочкуровского муниципального района Республики Мордовия, не имелось.

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, мировой судья правильно разрешил заявленный иск, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителя истца, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм закона, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

определил:

Решение мирового судьи судебного участка Кочкуровского района Республики Мордовия от 31 июля 2015 года об отказе в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия к Тарасовой А. В. о взыскании арендной платы, оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья Кочкуровского районного суда

Республики Мордовия О.В. Леушкин