Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-537/2022 ~ М-430/2022 от 19.09.2022

                                       Дело № 2-537/2022

УИД 52RS0032-01-2022-000552-05

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с.Дивеево.                                                                  01 ноября 2022 г.

         Резолютивная часть решения объявлена 01 ноября 2022 г.

         Решение суда в окончательной форме принято 08 ноября 2022 г.

     Дивеевский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего – судьи Нагайцева А.Н.,

при секретаре Шешениной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Дивеевского муниципального округа <адрес> к Красавиной Л. М., Сыровой Н. А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании недействительной государственной регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

    Администрация Дивеевского муниципального округа <адрес> обратилась в суд с иском к Красавиной Л. М., Сыровой Н. А. и просит:

1.Признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сыровой Н. А. и Красавиной Л. М. в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Дивеевский муниципальный район, сельское поселение Дивеевский сельсовет, <адрес>, земельный участок <данные изъяты>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, недействительной /ничтожной/.

2.Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Красавиной Л. М. в отношении земельного участка кадастровый №.

     В обоснование исковых требований Администрация указывает следующее:

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Дивеевского муниципального округа <адрес> (далее - Администрация) поступило запрос от Красавиной Л.М. о предоставлении информации о наличии у Администрации прав пользования земельным участком по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Дивеевский муниципальный район, сельское поселение Дивеевский сельсовет, <адрес>, земельный участок <данные изъяты>, кадастровый № (далее - земельный участок), на котором расположено нежилое здание, кадастровый №.

     Запрос Красавиной Л.М. был рассмотрен Администрацией, Красавиной Л.М. направлен ответ Исх-121-172418/22 от ДД.ММ.ГГГГ

     В защиту права муниципальной собственности Администрация ДД.ММ.ГГГГ направила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> запрос о предоставлении сведений из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ Сырова Н.А. продала, а Красавина Л.М. купила земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация. <адрес>, Дивеевский муниципальный район, сельское поселение Дивеевский сельсовет, <адрес>, земельный участок <данные изъяты>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: магазины.

     В сведениях из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов следует, что на указанном земельном участке строений не имеется.

     Вместе с тем на земельном участке находится нежилое здание, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся в муниципальной собственности Дивеевского муниципального округа <адрес>.

     При передаче Сыровой Н.А. в собственность земельного участка Красавиной Л.М. не учтено, что земельный участок занят объектом недвижимого имущества, который предметом договора купли-продажи не являлся.

     В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

     В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений.

Сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без соответствующего находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

     Проявляя разумную заботу и осмотрительность при заключении сделки, Красавина Л.М. не была лишена возможности осмотреть приобретаемый земельный участок и установить, что на нем расположено нежилое здание.

     Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, в соответствии с абзацем первым которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     В этой связи в силу абзаца второго ст. 554 ГК РФ следует считать, что сторонами не согласованы существенные условия договора, договор нельзя считать заключенными.

     В судебном заседании представитель администрации Дивеевского муниципального округа <адрес> по доверенности Герасимова Е.В. иск поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

     Ответчики Красавина Л.М. и Сырова Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Их интересы представляют по доверенности Раевский В.А. и Сырова Т.В., которые иск Администрации не признали, просили в иске ей отказать, поскольку спорная сделка не нарушает права Администрации.

Красавина Л.М. направила возражения на иск в письменной форме (т.1 л.д. 33-35), в которых указано следующее:

     В соответствии с пп.5, п.1, ст.1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

      В п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

     Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

     Таким образом, из системного толкования указанных норм следует, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов применяется, только в случаях, когда отчуждаемый земельный участок и прочно связанные с ними объекты принадлежат одному лицу.

     В данном случае при заключении спорной сделки продавцу принадлежал только отчуждаемый земельный участок, а расположенное на нем здание, как и сейчас принадлежит на праве собственности муниципальному образованию <адрес>.

     Относительно указания истца на несогласование сторонами спорной её предмета в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в соответствии с положениям статьи 554 Гражданского кодекса РФ для индивидуализации предмета договора купли продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

     Таким образом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит -требованиям действующего законодательства.

     Кроме этого, в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

     Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

     В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

     Согласно абз. 3 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 применении последствий ее недействительности должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ).

     В исковом заявлении администрация Дивеевского муниципального округа <адрес> не указан законный интерес, защита которого будет обеспечена в результате возврата сторон спорной сделки в изначальное положение, в связи с этим, на основании ст. 136 ГПК РФ исковое заявление подлежит оставлению без движения.

     Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

     Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.167 ГПК РФ.

     Заслушав объяснения представителя администрации Дивеевского муниципального округа <адрес> по доверенности Герасимовой Е.В., представителя Красавиной Л.М. по доверенности Раевского В.А., представителя Сыровой Н.А. по доверенности Сыровой Т.В., изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

     Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

     Из указанных норм следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

     Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

     В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

     Согласно ст.271 ГК РФ:

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

     Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса.

     Согласно ст.287.3 ГК РФ:

1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

3. Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца.

     В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

     Пунктом 3 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено наличие у собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, преимущественного права приобретения такого земельного участка в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

     Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

     При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

     Судом установлены следующие обстоятельства.

     Согласно договору купли продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и акту передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Дивеевская сельская администрация <адрес> продала, а ЗАО МСО «Дивеевская-2» купила земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), находящийся в ведении Дивеевской сельской администрации, относящийся к землям поселений (т.1 л.д. 142-144).

     Постановлением Дивеевской сельской администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок закреплен в собственность за <данные изъяты> (т.1 л.д. 141).

     Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>» продало указанный земельный участок (кадастровый №) индивидуальному предпринимателю ФИО5 (т.1 л.д. 129-131, т.2 л.д. 18-19).

     В период нахождения указанного земельного участка в частной собственности ФИО5 решением Дивеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за администрацией <адрес> была признано право муниципальной собственности на недвижимое бесхозяйное имущество – нежилое здание (административное) по адресу: <адрес>Б (т.1 л.д. 151-152). Право муниципальной собственности на указанное здание зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 68-73).

     Согласно выписке из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> был образован земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м. (т.1 л.д. 63).

     Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Сыровой Т.В. и ФИО6 (т.1 л.д. 246-248, т.2 л.д. 28-30).

     Согласно выписке из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером № был образован земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. На этом земельном участке расположено находящийся в муниципальной собственности объект – здание с кадастровым номером № (т.1 л.д. 50).

     Постановлением администрации Дивеевского сельсовета Дивеевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельному участку присвоен адрес: <адрес>Б (т.1 л.д. 183).

     Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и Сырова Т.В. продали земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Сыровой Н.А. (т.1 л.д. 41-43).

     Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Сырова Н.А. продала земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Красавиной Л.М. (т.1 л.д. 44-46). Данный договор оспаривает администрация Дивеевского муниципального округа <адрес> по настоящему делу.

     Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок ранее находящийся в ведении Дивеевской сельской администрации был допущен в гражданский оборот ДД.ММ.ГГГГ по инициативе органа местного самоуправления в лице Дивеевской сельской администрации <адрес>. Право муниципальной собственности на здание с кадастровым номером № возникло, когда земельный участок, на котором находилось это здание, уже находился в частной собственности ФИО5

     Учитывая вышеуказанные положения закона, Администрация вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей зданием с кадастровым номером №.

     При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушения прав Администрации заключением ответчиками сделки купли-продажи земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером №, находящееся в муниципальной собственности.

     Кроме того, из системного толкования указанных норм следует, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов применяется, только в случаях, когда отчуждаемый земельный участок и прочно связанные с ними объекты принадлежат одному лицу.

     В данном случае при заключении спорной сделки продавцу принадлежал только отчуждаемый земельный участок, а расположенное на нем здание, как и сейчас принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Дивеевский муниципальный округ <адрес>.

     Таким образом, оспариваемая истцом сделка не нарушат требования пункта 4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации.

     На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

     Отказать в удовлетворении иска Администрации Дивеевского муниципального округа <адрес> к Красавиной Л. М., Сыровой Н. А. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сыровой Н. А. и Красавиной Л. М. в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Дивеевский муниципальный район, сельское поселение Дивеевский сельсовет, <адрес>, земельный участок <данные изъяты>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: магазины; и о признании недействительной государственной регистрации права собственности Красавиной Л. М. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дивеевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                             А.Н.Нагайцев