Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-296/2022 ~ М-220/2022 от 05.05.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Ардатов

Ардатовский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Зрилиной О.В., при секретаре судебного заседания Прасоловой Н.В., с участием истца Асафьева С.И., представителя ответчика Кавалеровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Асафьева С.И. к

Акционерному обществу коммерческий банк «Арзамас» о признании доли в праве собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Асафьев С.И. обратился в суд с иском к АО КБ «Арзамас» об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью 128 кв.м., расположенный по данному адресу, о признании за Асафьевым С.И. 11/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 304 кв.м., расположенный по данному адресу, о признании за АО КБ «Арзамас» 8/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 304 кв.м., расположенный по данному адресу.

В обоснование иска указано следующее. На основании решения Ардатовского районного суда Нижегородской области от ...10.2019 года по гражданскому делу №2-318/2019г. с истца в пользу АО КБ «Арзамас» взысканы денежные средства. В рамках исполнительного производства обращено взыскание на принадлежащий ему жилой дом, расположенный по данному адресу, в результате чего право собственности на указанный жилой дом перешло к АО КБ «Арзамас».

При этом, у Банка возникло право собственности на жилой дом, площадью 128 квадратных метров, тогда как фактическая площадь дома в настоящий момент составляет 304 квадратных метров. Увеличение площади произошло в результате проведения реконструкции дома, которая была осуществлена истцом своими силами и за свой счет до возникновения права собственности на жилой дом у АО КБ «Арзамас». В частности, был реконструирован второй этаж жилого дома, в результате чего он стал жилым и стал состоять из прихожей, кладовой и трех жилых комнат. Кроме того, была увеличена площадь подвального помещения. В нем появилось 4 помещения, общей площадью 58,8 квадратных метров вместо 8 квадратных метров, которые были раньше. Произведенная реконструкция не была зарегистрирована им в установленном законом порядке.

Поскольку общая площадь дома увеличилась по сравнению с площадью дома, который был передан истцом Банку в обеспечение кредита, а так же учитывая то, что на момент регистрации права собственности на жилой дом за АО КБ «Арзамас» площадь дома и его характеристики никто не проверял, не измерял и соответственно не учитывал, полагает, что у Банка не возникло право собственности на дополнительно образовавшуюся площадь жилого дома, равную 176 квадратных метров, поскольку это влечет неосновательное обогащение Банка.

Так, в соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку, по законному основанию Банку перешел жилой дом площадью лишь 128 квадратных метров, право собственности на площадь жилого дома, равную 176 квадратных метров, у Банка не возникло. Более того, это следует, в том числе и из того, что в настоящее время за Банком зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью именно 128 квадратных метров.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, поскольку данная реконструкция производилась истцом за его счет и для себя, полагает, что за ним должна быть признана доля в праве собственности на жилой дом в соответствии с вновь образовавшейся площадью. Размер этой доли составляет 11/19. Соответственно доля в праве собственности на жилой дом, принадлежащая Банку, должна быть равна 8/19.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку до момента возникновения права собственности у Банка истец не успел зарегистрировать свое право на увеличенную в результате реконструкции площадь жилого дома, а в настоящее время право собственности на жилой дом зарегистрировано за Банком, он лишен возможности зарегистрировать свое право на увеличенную площадь жилого дома.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку фактическая площадь жилого дома не соответствует площади дома, указанной в Росреестре, истец полагает, что имеющаяся в настоящее время запись в Росреестре должна быть аннулирована.

Истец Асафьев С.И. в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объеме по доводам иска, дополнительно пояснил следующее. Спорный жилой дом он приобрел в 2004 году и его площадь была 44,2 кв.м. Им была получена необходимая документация на реконструкцию данного дома. На декабрь 2015 года площадь дома составила 128,1 кв.м., им были внесены соответствующие изменения в ЕГРН. Он продолжил реконструкцию дома, и на момент заключения договора ипотеки площадь дома была фактически около 250 кв.м., при этом он не внес соответствующие изменения в ЕГРН. В 2019 году реконструкция дома им была закончена и площадь дома составила 304 кв.м. На момент вынесения решения об обращении взыскания на данный дом он не мог внести изменения в ЕГРН, поскольку была зарегистрирована ипотека. Просит его исковые требования удовлетворить.

    Представитель ответчика Кавалерова М.В. в судебном заседании исковые требования не признала и показала следующее. Между Акционерным обществом коммерческий банк «Арзамас» и Асафьевым С.И. ...10.2017 заключен Договор об открытии кредитной линии №..., в соответствии с которым Заемщику была открыта кредитная линия с лимитом задолженности 5 000 000 (пять миллионов) рублей под 16 % годовых по ...10.2022.

В качестве обеспечения полного и своевременного исполнения обязательств по Кредитному договору было предоставлен залог недвижимого имущества, принадлежащего Асафьеву С.И. на праве собственности, находящегося по данному адресу (договор ипотеки от 24.10.2017): жилой дом кадастровый номер ..., земельный участок кадастровый номер ..., земельный участок кадастровый номер ... Реконструкция жилого дома произошла ранее передачи его в залог Банку, но не была легализована. При этом Банком при решении вопроса о заключении кредитного договора с истцом был осуществлен выезд для осмотра жилого дома и произведенная реконструкция была учтена при согласовании между сторонами его залоговой стоимости, которая в дальнейшем была определена в судебном решении при обращении взыскания в качестве начальной продажной цены при продаже. Описание в договоре ипотеки объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, соответствовало указанным в ЕГРН сведениям о них, соответственно условие о предмете ипотеки было согласовано.

Решением Ардатовского районного суда от ...10.2019 удовлетворено исковое заявление АО КБ «Арзамас» о взыскании солидарно с Асафьева С.И. и Е. задолженности по Договору об открытии кредитной линии №... от ...10.2017 года и обращении взыскания на заложенное имущество. ...04.2020 в отношении Асафьева С.И. судебным приставом-исполнителем Ардатовского РОСП было возбуждено исполнительное производство №... о взыскании в пользу Банка денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество. Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, в ходе которых оно не было реализовано.

Постановлением от ...06.2021, утвержденным страшим судебным приставом Ардатовского РО ФССП Носовой О.Г., Банку передано вышеуказанное нереализованное заложенное имущество Асафьева С.И.

...08.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельные участки, расположенные по данному адресу, за АО КБ «Арзамас» (запись регистрации №... от ...08.2021 года, №... от ...08.2021 года, №... от ...08.2021 года соответственно). Недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано за Банком, тождественно имуществу, которое являлось предметом залога, на которое обращено взыскание и которое передано Банку после проведения торгов.

В соответствии с п.6 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п.2.2 Договора ипотеки от ...10.2017 ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

Фактически Банк приобрел нереализованное на торгах заложенное имущество с учетом неотделимых улучшений, отраженных в представленном истцом техническом паспорте. Несоответствие сведений о площади жилого дома, указанных в ЕГРН, данным, отраженным в техническом паспорте, не свидетельствует об отсутствии у Банка права собственности на весь спорный объект недвижимости, являвшийся предметом залога.

Довод истца о том, что у Банка не возникло право собственности на весь жилой дом, в связи с увеличением его площади, фактически направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения Ардатовского районного суда Нижегородской области от ...10.2019, которым обращено взыскание на вышеуказанный жилой дом. Истцом оспаривается факт нахождения в залоге дополнительно образовавшейся площади дома. При этом им данные доводы не заявлялись в судебных заседаниях при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, ни при рассмотрении административного искового заявления об оспаривании постановления судебного пристав-исполнителя о передаче арестованного дома на торги. Он не оспаривал залоговую стоимость жилого дома при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Просит в удовлетворении исковых требований Асафьеву С.И. отказать.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, Асафьева Е.В. в суд не явилась, о дате, времени судебного заседания извещена по адресу регистрации, почтовый конверт вернулся с отметкой об истечении срока хранения.

Выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу п.1 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Согласно п.2 ст.9 предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Согласно выписки из ЕГРН от ...10.2017 (л.д.109-116) истец Асафьев С.И. является собственником жилого дома, 3-этажный, в том числе подземных 1, общей площадью 128,1 кв.м., адрес объекта: данный адрес, кадастровый номер ...

Из материалов дела следует, что между Акционерным обществом коммерческий банк «Арзамас» и Асафьевым С.И. ...10.2017 заключен Договор об открытии кредитной линии №..., в соответствии с которым Заемщику была открыта кредитная линия с лимитом задолженности ... рублей под 16 % годовых по ...10.2022.

В качестве обеспечения полного и своевременного исполнения обязательств по Кредитному договору заемщиком было предоставлен залог недвижимого имущества, принадлежащего Асафьеву С.И. на праве собственности (Договор ипотеки от 24.10.2017):

-жилой дом, назначение: жилой дом, 3-этажный, в том числе подземных 1, общая площадь 128,1 кв.м., адрес объекта: данный адрес, кадастровый номер ..., залоговая стоимость недвижимого имущества по соглашению сторон определена в размере ... рублей 00 копеек;

-земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения зданий, строений, сооружений, общая площадь 46 кв.м., адрес: данный адрес, участок 1, кадастровый номер ..., залоговая стоимость недвижимого имущества по соглашению сторон определена в размере ... рублей 00 копеек;

-земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1115 кв.м., адрес: данный адрес, кадастровый номер ..., залоговая стоимость недвижимого имущества по соглашению сторон определена в размере ... рублей 00 копеек (л.д.51-53).

В силу п.3 ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора ипотеки произошла реконструкция жилого дома, в результате которой общая площадь жилого помещения увеличилась, но истцом не были внесены соответствующие изменения в ЕГРН. При этом АО КБ «Арзамас» при решении вопроса о заключении кредитного договора с истцом был осуществлен выезд для осмотра жилого дома и произведенная реконструкция была учтена при согласовании между сторонами его залоговой стоимости, что подтверждается актом проверки и оценки имущества, передаваемого в залог от ...10.2017 (л.д.50) и фотографиями данного объекта недвижимости (л.д. 90-100). Данные обстоятельства также подтверждены сторонами в судебном заседании.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В связи с ненадлежащим исполнением Асафьевым С.И. своих обязательств по кредитному договору, АО КБ «Арзамас» обратилось в Ардатовский районный суд Нижегородской области с иском о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии №... от ...10.2017, а также об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Асафьеву С.И.

Решением Ардатовского районного суда Нижегородской области от ...10.2019, с учетом апелляционного определения Нижегородского областного суда от ...02.2020, с ИП Асафьева С.И. и Е. взыскана солидарно в пользу АО КБ «Арзамас» задолженность по Договору об открытии кредитной линии № ... от ...10.2017 г. по состоянию на ...08.2019 г. в размере ... рублей ... коп.; а также проценты из расчета 16% годовых за период с ...08.2019г. по дату погашения задолженности с суммы не выплаченного долга; неустойка из расчета 0,1% от суммы просроченного кредита за каждый день просрочки за период с ...08.2019г. по дату погашения задолженности. Обращено взыскание на заложенное имущество и установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества: жилой дом, 3- этажный, в том числе подземных 1, общая площадь 128,1 кв.м., по данному адресу, кадастровый номер ..., в размере залоговой стоимости ... рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения зданий, строений, сооружений, общая площадь 46 кв.м., адрес: данный адрес, участок №..., кадастровый номер ..., в размере залоговой стоимости ... рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1115 кв.м., адрес: данный адрес, кадастровый номер ..., в размере залоговой стоимости ... рублей; путем реализации с публичных торгов, пропорционально сумме удовлетворенным требованиям (т. 1 л.д. 69-78).

Следовательно, обращая взыскание на заложенное имущество, суд исходил из того, что произошло изменение параметров объекта недвижимости (жилого дома), в связи с чем начальная продажная цена объекта залога для проведения торгов была определена судом исходя из согласованной между сторонами его залоговой стоимости ...10.2017, которая не была оспорена сторонами при решении данного вопроса.

Из материалов дела следует, что ...04.2020 на основании выданного судом исполнительного листа серия ФС № ... от ...03.2020 возбуждено исполнительное производство №... в отношении Асафьева С.И. Предметом исполнения является взыскание в пользу Банка денежных средств и обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе на жилой дом, 3- этажный, в том числе подземных 1, общая площадь 128,1 кв.м., по данному адресу, кадастровый номер ..., в размере залоговой стоимости ... рублей, путем реализации с публичных торгов.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ...06.2021 в связи с тем, что имущество должника, арестованное ...07.2020, в установленный законом срок не реализовано в принудительном порядке, с согласия взыскателя, передано АО КБ «Арзамас» нереализованное в принудительном порядке арестованное имущество должника по цене на 10% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке на сумму ... рублей, с перечислением разницы стоимости передаваемого имущества сумме, подлежащей выплате по исполнительному документу, в размере ... рублей (л.д.57).

...06.2021 судебным приставом-исполнителем составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга (л.д.56).

Из выписок из ЕГРН от ...08.2021 (л.д.58-61, 62-64, 65-68) следует, что ...08.2021 зарегистрировано право собственности ответчика АО КБ "Арзамас" на жилой дом и земельные участки, расположенные по данному адресу (запись регистрации №... от ...08.2021 года, №... от ...08.2021 года, №... от ...08.2021 года).

Из пояснений истца Асафьева С.И. следует, что в период действия договора ипотеки им проводилась дальнейшая реконструкция жилого дома, а именно был реконструирован второй этаж жилого дома, в результате чего он стал жилым и стал состоять из прихожей, кладовой и трех жилых комнат. Кроме того, была увеличена площадь подвального помещения. В нем появилось 4 помещения, общей площадью 58,8 квадратных метров вместо 8 квадратных метров, которые были раньше. Произведенная реконструкция не была зарегистрирована им в установленном законом порядке.

Из представленных истцом технического паспорта жилого дома от ...12.2015 (л.д.25-34) и технического паспорта жилого дома от ...11.2021 (л.д.35-42) следует, что реконструкция жилого дома заключалась в том, что истцом были реконструированы нежилые помещения второго этажа в жилые и увеличилась площадь подземного этажа, в результате чего увеличилась общая площадь жилого помещения с 128,1 кв.м. до 245,2 кв.м. (из нее жилая 173,4 кв.м. и подсобная 71,8 кв.м.), при этом увеличение площади всех частей здания увеличилась с 255,5 кв.м. до 304 кв.м. за счет увеличения площади подземного этажа (подвала), при этом границы здания в целом изменены не были.

Согласно п.6 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Реконструкция жилого дома в период действия договора залога недвижимого имущества не свидетельствуют ни о физической, ни о юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ипотека, установленная на жилой дом, подвергшийся реконструкции, сохраняется и в отношении реконструированных помещений, в силу п.6 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.2.2 Договора ипотеки от 24.10.2017, согласно которому залог распространяется на все неотделимые улучшения имущества, которые в будущем может произвести залогодатель.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает необоснованными доводы истца о том, что у ответчика не возникло право собственности на дополнительно образовавшуюся площадь жилого дома равную 176 кв.м., и за ним в силу п.1 ст.218 ГК РФ должна быть признана 11/19 доли в праве собственности на жилой дом с вновь образовавшейся площадью 304 кв.м., поскольку на момент государственной регистрации договора ипотеки с Асафьевым С.И. характеристики объекта, указанные в договоре, совпадали с данными объекта, содержащимися в ЕГРН, на которые было зарегистрировано право собственности Асафьева С.И., а именно на жилой дом, 3-этажный, в том числе подземных 1, общей площадью 128,1 кв.м. При этом фактическое изменение предмета ипотеки и увеличение его площади в связи с реконструкцией здания, проведенной в период действия залога, не влечет прекращение договора ипотеки и его действие распространяется на реконструированный объект недвижимости, и залог, установленный на жилой дом, сохраняется в отношении реконструированных помещений второго этажа с литерой А,А1 общей жилой площадью 125,1 кв.м., и подземного этажа (подвала) с литерой А1, общей площадью 58,8 кв.м., сведения об увеличении площади которых на дату регистрации ипотеки в ЕГРН отсутствовали.

Несмотря на то, что АО КБ «Арзамас» ...08.2021 зарегистрировано право собственности на жилой дом, переданный ему судебным приставом-исполнителем, поскольку он не реализован в принудительном порядке, с характеристиками, отраженными в ЕГРН и в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от ...10.2017, без учета площади жилых помещений второго этажа и площади помещений подвала, суд пришел к выводу, что фактически АО КБ «Арзамас» приобрел жилой дом с учетом площадей жилых помещений второго этажа и площади помещений подвала, которые также являлись предметом залога.

При определении в рамках дела о взыскании с Асафьева С.И. кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество начальной продажной цены жилого дома для его реализации с торгов, судом принималась во внимание стоимость заложенного имущества, согласованная между сторонами ...10.2017 при заключении договора ипотеки, с учетом площади реконструированного здания жилого дома, включая площади второго этажа и подвала.

В силу п.п.1,2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суд признает недобросовестным поведение истца Асафьева С.И., который передавая Банку в залог жилой дом в соответствии с его характеристиками, отраженными в правоустанавливающих документах по состоянию на дату внесения записи в ЕГРН, однако имеющее фактические технические характеристики, отраженные в техпаспорте здания жилого дома по состоянию на ...11.2021, то есть после проведенной реконструкции в 2019 году, с увеличенной площадью, при этом истец, безусловно, был осведомлен об изменении характеристик предмета залога, однако, не сообщил об этом залогодержателю и суду при рассмотрении гражданского дела по иску банка о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, при этом он не оспаривал стоимость заложенного имущества, суд, руководствуясь положениями ст. 10 ГК РФ, приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истца Асафьева С.И. следует отказать.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Асафьеву С.И. к Акционерному обществу коммерческий банк «Арзамас» (ИНН..., ОГРН ...) об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью 128 кв.м., расположенный по данному адресу, о признании за Асафьевым С.И. 11/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 304 кв.м., расположенный по данному адресу, о признании за Акционерным обществом коммерческий банк «Арзамас» 8/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 304 кв.м., расположенный по данному адресу – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд в течение месяца со дня его составления в мотивированной форме через Ардатовский районный суд Нижегородской области.

Судья: О.В. Зрилина