Решение по делу № 33-581/2015 от 13.01.2015

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-581

Строка № 34.6

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2015 года г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе

председательствующего Лариной В.С.,

судей Востриковой Г.Ф., Данцер А.В.,

при секретаре Ф.В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.

гражданское дело по исковому заявлению ООО «Инстеп» к В.Н.В. о взыскании задолженности по договору, пени и судебных расходов,

по апелляционной жалобе В.Н.В.

на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 13 ноября 2014 года,

(судья Васина В.Е.),

установила:

ООО «Инстеп» обратилось в суд с иском к В.Н.В. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве №. года в размере. рублей, пени по состоянию на 26.08.2014 года в размере. рублей, расходов по госпошлине. рублей, указав, что по названному договору В.Н.В. стала собственником квартиры в строящемся доме. Квартира ей была передана по акту приема-передачи. Пунктом 3.3 договора долевого участия в строительстве предусмотрена возможность перерасчета цены договора в случае расхождения проектной и фактической площади квартиры. В.Н.В. в добровольном порядке не произвела доплату в соответствии с п.4.2.1, п.3.3 и п.3.4 договора за превышение фактической площади над проектной площадью квартиры. Требования письменной претензии о погашении образовавшейся перед ООО «Инстеп» задолженности по оплате стоимости квартиры В.Н.В. в установленный срок не выполнены, что повлекло обращение общества в суд.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 13 ноября 2014 года постановлено: «Взыскать с В.Н.В. в пользу ООО «Инстеп» задолженность по договору долевого участия в строительстве №. года в сумме. рублей, пени по состоянию на 26.08.2014 года в сумме. рублей, расходы по госпошлине 3167,07 рублей, а всего. (.) рублей. копеек (л.д.71-77).

В апелляционной жалобе В.Н.В. ставит вопрос об отмене указанного решения ввиду неправильного применения судом норм материального права и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска (л.д.81).

В возражении на апелляционную жалобу ООО «Инстеп» полагает, что порядок и основание доплаты согласованы сторонами в договоре участия в долевом строительстве, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с положениями ст.ст.167, 327 ГПК Российской Федерации на основании определения судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО «Инстеп» по доверенности С.О.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений не нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО «Инстеп» и В.Н.В. был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №. года, в соответствии с которым ООО «Инстеп» (Застройщик) обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по настоящему договору), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 5 настоящего договора (л.д.13).

В соответствии с п. 3.1. договора цена определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м, площади объекта долевого строительства, указанную в п.3.2. договора с округлением до одного рубля, что на момент заключения Договора составило. рубля, из расчета. руб. за 1 кв.м инвестируемой площади.

По условиям п.1.6 договора №. года инвестируемая площадь объекта долевого строительства определяется как сумма площади квартиры (проектная - до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию или фактическая - после ввода дома в эксплуатацию и составления технического паспорта на дом), а также площади лоджии, рассчитанной с пониженным коэффициентом (0,5), за создание которой, участник производит оплату по договору.

Инвестируемая площадь объекта долевого строительства на момент подписания настоящего договора составляет 40,44 кв.м ( пункт 1.6 договора).

Проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 37.98 кв.м ( п.1.4 договора).

В пункте 3.3 договора сторонами предусмотрено, что в случае, если по данным органа технической инвентаризации инвестируемая площадь объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в последнем предложении п.1.6 договора на 3 процента и более, то застройщик производит перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра инвестируемой площади объекта долевого строительства, указанной в п.3.2 договора. В подобном случае стороны обязуются произвести окончательный расчет между собой до подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно п.3.4 договора, уплата суммы, рассчитанной в результате уточнения инвестируемой площади объекта долевого строительства в порядке, указанном п.3.3 договора, производится участником путем внесения денежных средств на расчетный счет либо иным не запрещенным законом способом в течение десяти дней с даты получения от застройщика соответствующего уведомления (счета).

Участник обязуется осуществить оплату цены договора, определенной п.3.1 договора, в порядке, установленном разделом 3 договора, и кроме того, обязуется в случае расхождения проектной и фактической площади квартиры произвести доплату в соответствии с п.3.3 и п.3.4 договора (п.4.2.1).

По завершении строительства данного многоквартирного дома администрацией городского округа г. Воронежа было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от.. .

По данным составленного ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» технического паспорта на жилой дом и земельный участок по ул... по состоянию на 27.11.2013 года, на основании произведенных по завершении строительства данного дома обмеров, площадь квартиры В. Н.В. составила 40,5 кв.м, площадь лоджии - 5 кв.м, всего - 45,5 кв.м (стр.5 Экспликации к поэтажному плану данного здания (строения); справка ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» №.. г.).

С применением установленного в договоре долевого участия №. года коэффициента (0,5) к площади лоджии (п.1.6 договора), после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию инвестируемая (фактическая) площадь квартиры №31 составила 43 кв.м, что на 2,56 кв.м (6,33%) больше инвестируемой (проектной) площади, указанной в договоре.

Поскольку инвестируемая площадь квартиры №31 по завершении строительства более чем на 3 процента превышает инвестируемую площадь, указанную в договоре долевого участия, ООО «Инстеп» согласно п.3.3. договора и в порядке, предусмотренном п.3.1 договора, произвел перерасчет цены договора, составившей. рублей (рассчитанная как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства (43 кв.м) на цену 1 кв.м площади объекта долевого строительства (37 620 руб.)).

В.Н.В. по договору долевого участия №. года уплачена денежная сумма в размере. руб. Доплату в соответствии с п.п.4.2.1, 3.3 и 3.4 договора в связи с расхождением проектной и фактической площади квартиры В.Н.В. в добровольном порядке не произвела.

ООО «Инстеп» в соответствии с п.7.2. договора направило 07.05.2014 года в адрес В.Н.В. письменную претензию о погашении задолженности в срок до 20.05.2014 года в размере. рублей (. руб. -. 3 руб.) в соответствии с п.4.2.1, п.3.3 и п.3.4 договора (в связи с расхождением проектной и фактической площади квартиры).

В.Н.В., получив претензию 15.05.2014 года, в установленный срок не исполнила содержащееся в ней требование.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность В.Н.В. осуществить доплату в связи с расхождением инвестируемой проектной и инвестируемой фактической площади объекта долевого строительства основана на договоре долевого участия многоквартирного дома №. года, условия которого сторонами определены по их усмотрению.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, полагая, что он основан на неправильном применении норм материального права, неправильном толковании условий договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №. года и не соответствует установленным по делу обстоятельствам. Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что не заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия многоквартирного дома №. года, изменяющее согласованную сторонами цену договора, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

К существенным условиям договора долевого строительства в силу ч.4. ст.4 указанного Федерального закона относится, в частности: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В п.п.1.3, 2.2 договора определено, что объект долевого строительства – однокомнатная квартира, расположенная на 6 этаже в 1 секции многоквартирного дома, со строительным номером 31, характеристики которой, в том числе местоположение в многоквартирном доме, приводятся в Приложении 1 к настоящему договору, без внутренней отделки с выполненными в нем работами согласно перечню, приведенному в п.2.2 договора, а также общее имущество многоквартирного дома в части, пропорционально площади квартиры. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию номер квартиры будет указан в соответствии с нумерацией органа технической инвентаризации и может отличаться от строительного номера квартиры, указанного в настоящем пункте.

В Приложении №1 к договору указаны: строительный номер квартиры 31, проектная площадь объекта долевого строительства - 37,98 кв.м, инвестируемая площадь объекта долевого строительства – 40,44 кв.м.

В соответствии со ст.5Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Исходя из ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 424 ГК Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 3.1, 3.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №. года предусмотрено, что цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м площади объекта долевого строительства, указанную в п.3.2 настоящего договора с округлением до одного рубля, что составляет денежную сумму в размере.. рубля. Цена 1 кв.м инвестируемой площади объекта долевого строительства составляет.. рублей.

При этом в п.3.5 договора предусмотрено, что в цену настоящего договора включена сумма компенсации застройщику затрат на строительство многоквартирного дома, а также сумма денежных средств, предназначенных для оплаты услуг застройщика.

Согласно п.4.1.2 договора, цена договора, предусмотренная п.3.1 договора, является фиксированной и не подлежит изменению в ходе создания объекта долевого строительства, за исключением случаев, предусмотренных п.3.3 договора.

В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, исходя из буквального содержания пунктов 3.1, 3.2, 1.6, 1.4, 1.5, 4.1.2, 1.3 договора, цена договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома определена в п.п.3.1, 3.2 договора, в нее включена сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, цена договора является фиксированной и не подлежит изменению за исключением случаев, предусмотренных п.3.3 договора, когда по данным технической инвентаризации инвестируемая площадь объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в последнем предложении п.1.6 договора.

То есть, договором предусмотрена возможность изменения цены после заключения договора. Также договором предусмотрена возможность изменения характеристик, определяющих объект долевого строительства.

В силу п.1 статьи 452 ГК Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В пункте 9.4 договора установлено, что все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменном виде, подлежат государственной регистрации за счет сторон и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Определяющая объект долевого строительства характеристика - фактическая инвестируемая площадь по данным органа технической инвентаризации, с учетом которой может быть изменена цена договора согласно его п.3.3, в договоре №.. года не указана. Также в договоре не предусмотрена прямая обязанность ответчицы оплатить объект долевого строительства по цене, не согласованной сторонами в договоре. Договором установлена лишь потенциальная возможность изменения цены договора в случае, если фактическая инвестируемая площадь объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации будет превышать инвестируемую площадь, указанную в последнем предложении п.1.6 договора. При этом, такие изменения в определении объекта долевого строительства и цены договора в силу пункта 9.4 договора должны быть оформлены сторонами в письменном виде и подлежат государственной регистрации как и сам договор.

В связи с этим увеличение цены заключенного ООО «Инстеп» с ответчицей договора могло быть осуществлено только путем заключения дополнительного соглашения в установленном законом и договором порядке.

При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Между тем, застройщик не направлял в адрес ответчицы каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении площади квартиры и в связи с этим об увеличении цены по заключенному с ней договору либо писем о целесообразности заключения таких соглашений.

Кроме того, как уже было отмечено, п. 2 ст. 424 ГК Российской Федерации, ч. 2 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В данном случае, объект финансирования был построен, передан ответчице по акту приема-передачи при отсутствии финансовых претензий сторонами друг к другу, обязательства по договору долевого участия в строительстве ответчицей исполнены надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по заявленным основаниям исковые требования ООО «Инстеп» не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Центрального районного суда г. Воронежа от 13 ноября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Инстеп» к В.Н.В. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве №. года в сумме. рублей, пени по состоянию на 26.08.2014 года в сумме. рублей, расходов по госпошлине. рублей отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: