Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-45/2022 (3а-1826/2021;) ~ М-1687/2021 от 30.09.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                      10 января 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Саргсяна Д.Г., представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Карловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-45/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройтрест» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройтрест» (далее также ООО «Стройтрест», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в г. Самара, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 7 289 206,00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки в размере 19 144 977,17 руб., существенно превышает размер его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участка.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Представитель административного истца Саргсян Д.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» - Карлова И.А., действующая на основании доверенности, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованное лицо администрация городского округа Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО», допросив эксперта Ананьева И.В., исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, ООО «Стройтрест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 893 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства второй очереди жилого жома (секция II, III, IV) со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 28.08.2021.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 в размере 19 144 977,17 рублей, о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 27.08.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Будучи арендатором земельного участка, административный истец уплачивает арендные платежи за пользование спорным объектом недвижимости, исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № 300-6-2021-002 от 20.08.2021, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 7 289 206,00 рублей.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Из экспертного заключения № 234-10/21/СЭ от 14.12.2021, подготовленного экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО2., следует, что по состоянию на 01.01.2020 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 18 772 580,00 рублей.

Представитель административного истца с выводами эксперта не согласился, ссылаясь на то, что при проведении судебной экспертизы эксперт не произвел осмотр объекта исследования; ошибочно отнес спорный земельный участок к сегменту земель коммерческого назначения, в то время как он предназначен для многоэтажного жилищного строительства, в связи с чем в качестве объектов сравнения выбрал земельные участки, не являющиеся аналогами; не провел анализ наиболее эффективного использования объекта исследования.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО3. выводы судебной экспертизы, изложенные в заключении № 234-10/21/СЭ от 14.12.2021, поддержал в полном объеме, разъяснив, что проведение судебной экспертизы осуществлялось на основании Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Поскольку оценка земельного участка проводилась на ретроспективную дату - 01.01.2020, в целях осмотра участка им были просмотрены онлайн «Яндес.Карты» и «Google Карты» в сети Интернет, содержащие необходимые сведения об исследуемом объекте, на странице 31 заключения приложены скриншоты сервисов. Анализ рынка объекта оценки приведен на страницах 32-34 заключения, где спорный земельный участок отнесен к сегменту рынка под объекты МЖС и офисно-торгового назначения, поскольку первые этажи многоэтажных жилых домов, как правило, сдаются под торгово-офисные помещения. Об этом же говорит и вид использования земельного участка – для строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Рынок земельных участков под торгово-офисные объекты исследован на странице 34 заключения, рынок участков под многоквартирное жилищное строительство (МЖС) – на странице 39, ценовые характеристики данных земельных участков, максимальная и минимальная стоимость объектов недвижимости по районам г. Самара приведены на страницах 38-40 заключения. По результатам исследования сегмента рынка, было подобрано 33 объекта, расположенных в г. Самара, площадью от 100 кв.м. до 45 000 кв.м, стоимостью от 500 рублей за 1 кв.м до 23 000 рублей за 1 кв.м, с указанием источников информации на странице 42 заключения. Из первичной выборки объектов для объективного расчета рыночной стоимости объекта исследования было использовано 6 объектов-аналогов: 3 – под торгово-офисную застройку, 3 – под МЖС. На вид разрешенного использования «под торгово-офисную застройку» введена корректировка в размере 1%, что обосновано на страницах 56, 59-62 заключения. Анализ наиболее эффективного использования объекта исследования проводится при составлении отчета об оценке, в данной части он руководствовался представленными судом материалами дела о виде использования объекта исследования.

Также эксперт пояснил, что разница в рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке, выполненном ООО «<данные изъяты>», и определенной экспертным заключением, объясняется тем, что оценщик для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка использовал в качестве аналогов объекты, расположенные в зонах Ц-1, Ц-2, Ж-3, Ж-4 – под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) и коттеджные поселки, в то время как объект исследования находится в зоне Ж-5 смешанной жилой застройки. Полагает, что в отчете неправильно подобран сегмент рынка земельных участков, в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки под малоэтажное строительство, под садоводство, земли сельскохозяйственного назначения, в то время как при проведении экспертизы такие аналоги из расчета исключены, поскольку расположены в других зонах и имею иной вид использования.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Давая оценку исследованным доказательствам по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки. Сегмент рынка объекта исследования определен верно, приведен анализ рынка в данном сегменте, а также ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта исследования. В заключении приведено обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Таким образом, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.

Суд полагает доводы административного истца о несоответствии экспертного заключения ООО «<данные изъяты>» требованиям законодательства не состоятельными. По существу заявленных возражений относительно выводов судебной экспертизы экспертом даны полные и емкие разъяснения, не вызывающие сомнений в правильности и обоснованности экспертных выводов, что явилось основанием к вынесению судом определения об отказе в назначении повторной судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, суд не находит, полагая, что экспертное заключение наиболее объективно отражает величину рыночной стоимости спорного земельного участка, что убедительно аргументировано экспертом.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению частично, в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 29.09.2021, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Стройтрест» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 893 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 18 772 580, 00 рублей.

Датой обращения ООО «Стройтрест» с заявлением в суд считать 29.09.2021.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                         О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.01.2022.

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№