Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-489/2021 ~ М-142/2021 от 18.01.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2021 года                             г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,

с участием:

представителя административного истца Шутова И.А.,

представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Лаврищевой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-489/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ» (далее по тексту – ООО «МАГИСТРАЛЬ») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В иске Общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для территории АЗС, для размещения промышленных объектов, площадью 4 520 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта определена по состоянию на 01.01.2019 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 800 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области», и она составляет 3 704 366 рублей.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, поскольку земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчёту об оценке от 17.12.2020 года № 27122020О, подготовленному независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 780 880 рублей.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Шутов И.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, с результатами судебной экспертизы не согласен.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» по доверенности Лаврищева Н.Л. просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, возражений против результатов судебной экспертизы не представила.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации Сызранского района Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил суду письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки», показания эксперта Берчак С.И., изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение (ч.2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016).

На основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету) (ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016).

Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28.02.2018 № 106 (ред. от 23.08.2018) установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 марта 2018 года. Министерство имущественных отношений Самарской области определено органом, уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки. Министерству имущественных отношений Самарской области поручено обеспечить изменение типа государственного казенного учреждения «Региональный центр недвижимости» в целях создания государственного бюджетного учреждения с последующим наделением его полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 22.08.2018 № 484 (ред. от 31.05.2019) изменен тип государственного казенного учреждения Самарской области «Региональный центр недвижимости» в целях создания государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» (далее - Учреждение), основной целью его деятельности установлено определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Самарской области.

В соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 на основании отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, выполненного государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки», уведомления об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.09.2019 № 15-01269/19, постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 800 утверждена прилагаемая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области, признано утратившим силу постановления Правительства Самарской области от 26.12.2012 № 814 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области" и от 11.12.2013 № 745 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области».

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость – ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016.

Судом установлено, что ООО «МАГИСТРАЛЬ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для территории АЗС, для размещения промышленных объектов, площадью 4 520 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.11.2020 года № КУВИ-02/2020-35441314.

Постановлением Правительства Самарской области от 06 ноября 2019 года № 800 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23.01.2020 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.11.2020 года № КУВИ-002/2020-35441511, по состоянию на 01.01.2019 года она составляет 3 704 366 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 18.01.2021 года, ООО «МАГИСТРАЛЬ» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости от 17.12.2020 года № 27122020О, выполненный независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1., согласно которому по состоянию на дату оценки – 01.01.2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 780 880 рублей.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

ГБУ СО «ЦКО» представлен отзыв на административное исковое заявление ООО «МАГИСТРАЛЬ», из которого следует, что при составлении отчета об оценке от 17.12.2020 года № 27122020О оценщиком ООО «<данные изъяты>» допущены следующие ошибки: ошибка в анализе объекта оценки, в части его транспортной доступности, занижающая стоимость объекта оценки; при анализе рынка, использована неподтвержденная информация; необоснованно использована только часть доступной информации (сделки/предложения) при наличии выбора объектов аналогов; использована информация об объекте-аналоге, опубликованная после даты оценки; по объекту-аналогу № 2 не проведена корректировка на категорию земель, указана неверная площадь, что значительно занижает стоимость объекта оценки; объект-аналог № 3 относится к сегменту рынка: производственно-складская недвижимость, в то время как объект оценки относится к иному сегменту: АЗС, придорожный сервис, корректировка на функциональное назначение оценщиком не применена; объект-аналог расположен на дороге территориального значения, корректировка на местоположение не введена; ошибка в применении корректировки на площадь; при расчете корректировок использована устаревшая информация – Справочник оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А. 2017 года, в то время как дата оценки – 01.01.2019 год; отсутствует корректировка на назначение участка; использованы недостоверные сведения о коммуникациях объекта-аналога № 1; отсутствует обоснование присвоения весовых коэффициентов объектам-аналогам.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года.

Из заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» от 12.02.2021 года № 12-21 (Э) следует, что по состоянию на 01.01.2019 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 293 407 рублей 60 копеек.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При оценке земельного участка, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание его качественных и количественных характеристик, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований подвергать сомнению выводы эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не заинтересован в исходе дела.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО2., составивший заключение эксперта от 12.02.2021 года № 12-21 (Э), пояснил, что расчет рыночной стоимости спорного земельного участка проводился методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Из выписки из ЕГРН следует, что видом разрешенного использования объекта оценки является – для территории АЗС, в связи с чем, экспертом подобраны соответствующие аналоги, наиболее приближенные по своим характеристикам к объекту оценки. Введены две корректировки: на транспортную доступность и местоположение.

По мнению эксперта ФИО2., оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО1 не учла вид разрешенного использования спорного объекта оценки, в связи с чем, итоговая рыночная стоимость, установленная отчетом об оценке, существенно занижена.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1. представлены пояснения на отзыв ГБУ СО «ЦКО», между тем, каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО «<данные изъяты>» не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

С учётом изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного заключения.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № подлежат частичному удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 18.01.2021 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для территории АЗС, для размещения промышленных объектов, площадью 4 520 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 293 407 рублей 60 копеек.

Датой подачи ООО «МАГИСТРАЛЬ» заявления в суд считать 18 января 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:                            С. Н. Ласковская

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 апреля 2021 года.