Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2285/2022 ~ М-1854/2022 от 20.04.2022

дело <номер обезличен>

УИД <номер обезличен>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2022 года              город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи     Косолаповой А.С.,

при секретаре     Васильевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Бегларова Д. К. к Соловьевой К. А. о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Бегларов Д.К. обратился в суд с исковым заявлением к Соловьевой К.А., впоследствии уточненным, в котором просит:

- признать Бегларова Д.К. добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от <дата обезличена> квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, назначение: жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: 1, кадастровый номер <номер обезличен>;

- признать за Бегларовым Д.К. право собственности на недвижимость, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, назначение: жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: 1, кадастровый номер <номер обезличен>;

- указать, что решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности в пользу Бегларова Д.К. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, назначение: жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: 1, кадастровый номер <номер обезличен>.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что <дата обезличена> между истцом и Соловьевой К.А. заключен договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, назначение: жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: 1, кадастровый номер <номер обезличен>. Расчет с Соловьевой К.А. был произведен в полном объеме, о чем свидетельствует подписанный договор купли-продажи, а также имеющаяся расписка с подписью Соловьевой К.А. Сделка была оформлена через компанию риэлторов, находящуюся по адресу: <адрес обезличен>.

<дата обезличена> было подано заявление на государственную регистрацию права собственности по вышеуказанному объекту недвижимости?через Многофункциональный центр, расположенный в городе Ставрополе. Согласно выписке из единого государственного реестра об основных характеристиках объекта недвижимости от <дата обезличена>, ограничения, обременения и иных сведений о заявленных правах не имелось.

Также согласно п. 6 подписанного договора купли-продажи продавец подтверждает и гарантирует покупателю: что до заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанным объектом недвижимости, не имеется; что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца; что ему ничего неизвестно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании себя банкротом.

<дата обезличена> Управление Росреестра уведомило о приостановлении государственной регистрации <номер обезличен> в связи с поступлением в регистрирующий орган судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Расчет был произведен полностью до подписания договора. Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана по данному договору, который считается актом приема-передачи. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает право истца как добросовестного приобретателя

Договор купли продажи от <дата обезличена> был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, но ответчик не предпринимает мер по снятию существующего ограничения, до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В представленном отзыве на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством. Дополнительно указал, что по сведениям ЕГРН <дата обезличена> в отношении объекта недвижимости - квартира <номер обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен> осуществлена государственная регистрация права собственности Соловьевой К.А., на основании договора купли-продажи квартиры от <дата обезличена>, о чем внесена запись <номер обезличен>.

По сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости - квартира с кадастровым номером <номер обезличен> осуществлена государственная регистрация ограничений (обременений):

- <дата обезличена> на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов города Ставрополя <номер обезличен> от <дата обезличена>, о чем внесена запись <номер обезличен>;

- <дата обезличена> на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов города Ставрополя <номер обезличен> от <дата обезличена>, о чем внесена запись <номер обезличен>;

- <дата обезличена> на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств <номер обезличен> от <дата обезличена>, о чем внесена запись <номер обезличен>.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в срок, представлены заявления о рассмотрении дела без их участия. Ранее в судебных заседаниях поясняли, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорной квартиры, денежные средства продавцу переданы в полном объеме, перед подписанием договора истцом предприняты все возможные меры с целью выяснения отсутствия ограничений в отношении данной недвижимости.

Ответчик и ее представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в срок, представлены заявления о рассмотрении дела без их участия. Ранее в судебных заседаниях поясняли, что ответчиком денежные средства за проданную квартиру получены в полном объеме, о наличии обременений в отношении спорной квартиры Соловьева К.А. покупателю не сообщала, так как не знала о них. Полагали, что требования истца подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица – ассоциации «Саморегулируемая региональная организация строителей Северного Кавказа» в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом и в срок, представлено заявления о рассмотрении дела без ее участия. Ранее в судебном заседании пояснила, что ассоциация является взыскателем по исполнительному производству, в рамках которого судебным приставом-исполнителем были вынесены постановления о наложении ограничений в отношении спорной квартиры. В настоящее время ассоциация не возражает против удовлетворения заявленных требований, так как денежные средства, полученные Соловьевой К.А. (должником по исполнительному производству) от продажи этой квартиры, переданы взыскателю в счет погашения задолженности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в срок.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов других лиц, участвующих в деле; использовать другие процессуальные права, а также несут процессуальные обязанности, установленные процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Также на основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата обезличена> между Бегларовым Д.К. (покупатель) и Соловьевой К.А. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, стоимостью 6 000 000 рублей (л.д. 12).

Из пункта 6 договора купли-продажи следует, что продавец подтвердил покупателю:

- что до заключения договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих право пользования указанным объектом недвижимости, не имеется;

- что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего неизвестно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом как физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

<дата обезличена> Бегларов Д.К. обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации права собственности на указанную квартиру.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Ставропольскому краю <номер обезличен> от <дата обезличена> (л.д. 11) приостановлена государственная регистрация в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, поскольку согласно сведениям ЕГРН, в отношении Соловьевой К.А., являющейся собственником недвижимости, зарегистрированы запреты на совершение действий по регистрации:

- <номер обезличен> от <дата обезличена> на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <номер обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>, выданного отделом судебных приставов по Ленинскому району города Ставрополя;

- <номер обезличен> от <дата обезличена> на основании постановления судебного пристава-исполнителя от <дата обезличена> <номер обезличен>, выданного Ленинским районным отделом судебных приставов города Ставрополя.

Так, постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов города Ставрополя УФССП России по Ставропольскому краю от <дата обезличена> установлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества, принадлежащего Соловьевой К.А.

Ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи в выписке из ЕГРН сведений об ограничениях, установленных в отношении отчуждаемой Соловьевой К.А. квартиры, не имелось, о наличии исполнительного производства продавец ему не сообщила, истец заявил требование о признании его добросовестным приобретателем и признании за ним права собственности на квартиру.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

В пункте 96 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в пункте 95 данного постановления разъяснено, что в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года № 16-П).

Из разъяснений, изложенных в п. п. 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ установлены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в реестре, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названных норм и статьи 10 ГК РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Заявляя о добросовестности приобретения спорной квартиры, Бегларов Д.К. указал, что для приобретения недвижимости обратился к риелтору, который занимался подбором квартиры, а также в дальнейшем сопровождал сделку, пояснил, что расчеты с продавцом и финансовая состоятельность подтверждаются соответствующими документами.

Совокупность исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что Бегларов Д.К. при заключении сделки совершил возможные в тех обстоятельствах разумные и осмотрительные действия, привлек к участию в сделке агентство по недвижимости, заключил договор при непосредственном участии продавца, приобрел квартиру по цене, соответствующей рыночной стоимости. Так накануне подписания договора купли-продажи (то есть <дата обезличена>) истцом у риэлтора получена выписка из ЕГРН в отношении спорной квартиры, подтверждающая право собственности продавца на объект недвижимости. В этой выписке указано, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы.

Также о добросовестности приобретателя может свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Из пояснений сторон следует, что продавцом Бегларову Д.К. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, квартира была осмотрена покупателем до ее приобретения. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только истцом, но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое он обращался с целью приобретения квартиры. Стоимость квартиры Бегларовым Д.К. продавцу была оплачена в полном объеме. В настоящее время денежные средства в размере полученной продавцом Соловьевой К.А. суммы в размере 6 000 000 руб. перечислены на счет взыскателя по исполнительному производству.

При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о недобросовестности Бегларова Д.К. при приобретении квартиры, в ходе рассмотрения дела не представлено. Более того ответчик в ходе судебного разбирательства пояснила, что о наличии ареста на квартиру она покупателю не сообщала, так как ей самой не было о нем известно.

Кроме того в настоящее время Ассоциация «СРОС СК» (взыскатель по исполнительному производству) не возражает против регистрации на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата обезличена> перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен> и снятия наложенных на указанную недвижимость обременений, что подтверждается заявлением <номер обезличен> от <дата обезличена>. В судебном заседании представитель третьего лица пояснила, что денежные средства, полученные ответчиком в счет оплаты спорной квартиры, переданы ассоциации в счет погашения задолженности по исполнительному производству.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании Бегларова Д.К. добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, площадью <данные изъяты> кв.м, подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, истец Бегларов Д.К. не имеет возможности надлежащим образом оформить (зарегистрировать) право собственности на спорную квартиру. Указанное обстоятельство влечет невозможность распорядиться указанным имуществом, а также реализовать другие права собственника, что ущемляет законные права и интересы истца.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права.

При таких обстоятельствах, поскольку Бегларов Д.К. признан судом добросовестным приобретателем спорной квартиры, у суда имеются основания для удовлетворения иска и признания за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░░░░░>, ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░ ░░░░░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░░░░░>, ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░ ░░░░░░░░░>.

░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░░░░░>, ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░ ░░░░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 17 ░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░                                  ░.░. ░░░░░░░░░░