Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1085/2023 ~ М-669/2023 от 22.03.2023

К делу № 2-1085/2023

                                                                     УИД № 01RS0006-01-2023-000817-36

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года                                                а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суда Республики Адыгея в составе:

Судьи                                                                                                ФИО6

при секретаре                                                                                         ФИО3,

с участием истца ФИО1, третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование иска указал, что он является собственником жилого помещения с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> пгт. Яблоновский, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды вышеуказанного помещения, арендная плата составляет 12 000 рублей за месяц, сроком на 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную плату более двух месяцев и за период с августа 2021 года по ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 164 000 рублей. Кроме этого, в нарушение условий договора задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг составляет 73 762,98 рублей. На неоднократные требования истца исполнить свои обязательства по договору аренды, ответчик не реагирует, чем нарушены права истца.

Просит расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, обязать ответчика освободить жилое помещение, принадлежащее ФИО1 и передать истцу ключи от входной двери в квартиру, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 164 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 73 762,98 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 577,63 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования уточнил и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с августа 2021 года по апрель 2023 года в размере 188 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 99 000 рублей, в остальной части настаивал на ранее заявленных требованиях.

           В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, ранее представил отзыв на исковые требования, в котором указал, что договор аренды заключен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и автоматической пролонгации договора аренды не предусматривалось, в связи с чем срок действия договора аренды уже прошел и соответственно он расторгнут. По согласию с ФИО1, в настоящее время квартиру арендует ФИО5, от которого арендодатель и принимает денежные средства за аренду. Он, ФИО2 в арендуемой квартире не проживает и поэтому требования о выселении необоснованны. В части взыскания задолженности считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем иск подлежит оставлению без рассмотрения.

          Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО5, который в судебном заседании пояснил, что с мая 2022 года он является арендатором квартиры, расположенной по адресу: <адрес> пгт. Яблоновский, <адрес>. Денежные средства за аренду квартиры передаются ФИО1 задолженности по арендной плате нет. При вынесении решения полагался на усмотрение суда.

        Суд, заслушав участников процесса, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

           В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

          Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

        В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

        На основании ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

           В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

           В силу ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

             Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

          Судом установлено что ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> пгт. Яблоновский, <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

       Сторонами по делу не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимости (далее- Договор).

        Согласно п.1.1 Договора Арендодатель передает Арендатору жилую недвижимость, находящуюся в его собственности, расположенной по адресу: пгт. Яблоновский, <адрес>.

         Пунктом 1.4 Договора установлен срок аренды: 6 месяцев с 12.04.2021 по 12.09.2021.

        Согласно п.4.1 Договора арендная плата на весь период, предусмотренный договором устанавливается в размере 12 000 рублей.

       Пунктом 6.1 Договора настоящий договор аренды может быть продлен по договоренности сторон, с указанием нового срока его действия и дополнений.

       Однако как указал истец и подтвердил ответчик в своем заявлении, ответчик продолжал пользоваться квартирой после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца, таким образом, договор аренды недвижимости от 12.04.2021, принадлежащего истцу, был пролонгирован сторонами на тех же условиях. Данный договор является заключенным, так как соответствует предъявляемым требованиям, содержит сведения о предмете и условиях.

         Между тем, ответчик не исполняет свои обязанности по договору аренды, арендные платежи за весь период проживания произведены не были. Ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом.

         Статья 622 ГК РФ гласит, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

        Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную плату более двух месяцев и за период с августа 2021 года по апрель 2023 задолженность с учетом частичной оплаты составляет 188 000 рублей.

           В силу ст.12, 35, 39, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основании равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

          В соответствии с ч. 1, 2 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

            Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

           Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

           В силу ч. 1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

          Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцу за период с августа 2021 по апрель 2023.

          Суд принимает во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки, исковые требования истца о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с августа 2021 по апрель 2023 в размере 188 000 рублей подлежат удовлетворению.

        При этом суд исходит из того, что истцом предъявлена к взысканию задолженность по арендной плате, рассчитанная с момента прекращения внесения арендной платы в соответствии с размером арендной платы в размере 12 000 рублей в месяц. При этом, ни истцом, ни ответчиком не оспаривалось, что фактически размер арендной платы по соглашению сторон составлял 12 000 рублей в месяц. Кроме этого, в силу 2.5 Договора Арендатор (ответчик по делу) обязался своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги.

          Однако, из представленного истцом расчета задолженности по оплате коммунальных услуг, задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг составляет 99 000 рублей. Указанная задолженность также подтверждается платежными квитанциями за период с августа 2021 года по апрель 2023 года: ООО «Рассвет» на сумму 65 700 рублей, ООО «Коммунальное хозяйство «Яблоновское» на сумму 14 600 рублей, ПАО «ТНС Энерго Кубань» на сумму 18 700 рублей.

         Из правовой природы договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженность по оплате коммунальных услуг образовавшаяся за период с августа 2021 по апреля 2023 должна быть погашена исключительно Арендатором, который своевременно не вносил текущие платежи.

           Таким образом, суд приходит к выводу, что задолженность по оплате коммунальных услуг, возникшая за период с августа 2021 по апреля 2023, в размере 99 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

         Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

        Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

         В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

          Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

         Судом установлено, что ответчик недобросовестно исполнял условия договора аренды, что привело к образованию задолженности по арендной платы и коммунальных платежей и в конкретном случае, истцу причинен ущерб, выраженный в отсутствии прибыли, на которую он был вправе рассчитывать при заключении договора.

          Кроме того, направление претензии от ДД.ММ.ГГГГ (РСО 35770078015799) и подача искового заявления в суд с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности по обязательствам вытекающим из договора, суд также считает возможным расценить как письменное предупреждение арендатору.

           Между тем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалась истец, при существенном нарушении договора одной из сторон, договор по требованию другой стороны договора может быть изменен или расторгнут по решению суда.

         То есть, в случае не достижения между сторонами договора соглашения о расторжении договора, договор в связи с существенными нарушениями условий договора подлежит расторжению в судебном порядке. Между сторонами соглашение об изменении или расторжении договора аренды не заключалось.

                    Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

             О согласии арендатора ФИО2 на прекращение договора аренды, свидетельствуют его фактические действия по освобождению арендованного имущества: из заявления ответчика следует, что с мая 2023 года он не проживает в спорной квартире.

               Таким образом, требования истца о выселении ФИО2 из арендованного жилого помещения не подлежат удовлетворению.

           Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из оплаты услуг юриста по составлению иска в размере 5 000 рублей, что подтверждается договором возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ и государственной пошлины в размере 5 577,63 рублей, оплаченных истцом ФИО1 при подаче настоящего заявления, которые подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца.

           На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности по договору аренды- удовлетворить частично.

           Расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

           Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с августа 2021 года по апрель 2023 года в размере 188 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с августа 2021 года по апрель 2023 года в размере 99 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 577,63 рублей.

        В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о выселении –отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного     решения.

Судья                                           ФИО7