Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4275/2022 ~ М-2669/2022 от 23.05.2022

УИД: 78RS0006-01-2022-004407-32

Дело № 2-4275/2022                                                                02 ноября 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

           Кировский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Лещевой К.М.,

при секретаре Карцевой А.А.,

           рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коловертнова Александра Сергеевича к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Коловертнов Александр Сергеевич обратился с исковым заявлением в Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» о защите прав потребителя и просил признать свои обязательства по договору № Д-к879-Лампо/1 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>» - кадастровый №, ЖК «Лампо», корпус 1 от 26.04.2021 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и Коловертновым А.С. исполненными в размере 1 632 237 рублей.

В обоснование иска Коловертнов А.С. указал, что в целях приобретения квартиры в строящемся доме истец ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «ПЕТРОСТРОЙ» соглашение о бронировании № Б-к879-Лампо/1 одной квартиры-студии под условным № на 19-м этаже, секция Г жилого дома по строительному адресу: <адрес> общей площадью 23,75 кв.м., стоимостью 1 632 237 рублей. В связи с переходом прав на земельные участки путем внесения ООО «ПЕТРОСТРОЙ» двух земельных участков с кадастровыми номерами: № 47:07:0722001:588 в качестве уставного капитала дочернего предприятия ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», от ООО «ПЕТРОСТРОЙ» к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» перешли права и обязанности Застройщика. 26.04.2021 года между ООО «ПЕТРОСТРОЙ», ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и истцом заключено трёхстороннее дополнительное соглашение к соглашению о бронировании № Б-к879-Лампо/1 от 18.10.2019 года. В силу данного трехстороннего соглашения, обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве переходят к ответчику, денежные средства, оплаченные истцом при заключении соглашения о бронировании, включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве. Истец обязательства по соглашению о бронировании и дополнительному соглашению к нему исполнил. Таким образом, истец полагает, что ответчик безусловно зачел денежные средства, уплаченные по соглашению о бронировании. Также в силу трехстороннего соглашения ООО «Петрострой» обязался перечислить уплаченные по указанному соглашению денежные средства на счет эскроу, открываемый на имя истца в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ» в целях их дальнейшего перечисления ответчику. 26.04.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и истцом заключен договор № Д-к879-Лампо/1 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> В силу указанного договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет 1 632 237 рублей. Однако, до настоящего времени денежные средства в размере 1 632 237 рублей от ООО «ПЕТРОСТРОЙ» на счет эскроу не поступили. Согласно гарантийному письму от ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» от 15.09.2021 года, денежные средства, полученные ООО «ПЕТРОСТРОЙ» по соглашению о бронировании № Б-к879-Лампо/1 от 18.10.2019 г.    были направлены на финансирование строительства жилого дома, а именно: приобретение земельного участка, проектно-изыскательские работы, подготовку территории строительства, откопку котлована, устройство свайного поля, устройство фундаментной плиты и иные работы по жилому комплексу. Поскольку деньги истца потрачены Застройщиком на строительство Объекта до открытия счета эскроу в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ», то данные деньги не могли попасть на счет эскроу. Полагая, что обязательства по заключённому договору долевого участия в строительстве истцом исполнены в полном объеме, он был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

           Истец Коловертнов А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассматривать дело в свое отсутствие (л.д. 211), доверил представлять свои интересы представителю по доверенности, которая в суд явилась, на иске настаивала.

           Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.208) ранее представил отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать (л.д.94-101).

    Представитель третьего лица ООО «ПЕТРОСТРОЙ», конкурсный управляющий Коробов К.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил правовую позицию по делу, согласно которой оставил разрешение спора на усмотрение суда (л.д.131-132).

    Представитель третьего лица АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ранее представил отзыв на иск, в котором просил в иске отказать (л.д.154-157).

           Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

    В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    По общему правилу, изложенному в ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    В силу п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    В соответствии с ч.1, ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

       Как установлено судом и следует из материалов дела, между Коловертновым А.С. и ООО «ПЕТРОСТРОЙ» было заключено соглашение от 18.10.2019 г. о бронировании № Б-к879-Лампо/1 одной квартиры-студии под условным № жилого дома по строительному адресу: <адрес> общей площадью 23,75 кв.м., стоимостью 1 632 237 рублей (л.д.181).

Истец исполнил свои обязательства по соглашению о бронировании в полном объеме, что подтверждается квитанцией по приходному кассовому ордеру № 2086 от 18.10.2019 г. на сумму 50 000 рублей, платежным поручением № 987708 от 03.12.2019 г. на сумму 1 582 237 рублей, актом сверки, а также справкой № 9834 от 05.12.2019 г., выданной ООО «ПЕТРОСТРОЙ» (л.д.21-24).

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2022 г. по делу ООО «Петростой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство.

26.04.2021 года между ООО «ПЕТРОСТРОЙ», ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и Коловертновым А.С. заключено трёхстороннее дополнительное соглашение к соглашению о бронировании № Б-к879-Лампо/1 от 18.10.2019 года в связи с переходом прав на земельные участки путем внесения ООО «ПЕТРОСТРОЙ» двух земельных участков с кадастровыми номерами: 47:07:0722001:394, 47:07:0722001:588 в качестве уставного капитала дочернего предприятия ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», от ООО «ПЕТРОСТРОЙ» к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» перешли права и обязанности Застройщика (л.д.20).

В силу данного трехстороннего соглашения, обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве переходят к ответчику, денежные средства, оплаченные истцом при заключении соглашения о бронировании, включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве.

Также, в силу п.6 данного соглашения, ООО «Петрострой» обязался перечислить уплаченные по указанному соглашению денежные средства на счет эскроу, открываемый на имя истца в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ» в целях их дальнейшего перечисления ответчику (л.д.20).

26.04.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и Коловертновым А.С. заключен договор № Д-к879-Лампо/1 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>

В силу п.1 указанного договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет 1 632 237 рублей. п.2 данного договора предусмотрено, что сумму 1 632 237 рублей дольщик вносит в течение 10 банковских дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, но не позднее 31 октября 2021 года включительно. Договор № Д-к879-Лампо/1 долевого участия в строительстве жилого дома зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 07.05.2021 года, номер регистрации: 47:07:0722001:394-47/168/2021-804 (л.д.180 оборот).

Денежные средства в размере 1 632 237 рублей от ООО «ПЕТРОСТРОЙ» на счет эскроу не поступили.

Согласно справке, выданной АО «Банк Дом.РФ» от 13.05.2022 г., по состоянию на 13.05.2022 г. на имя Коловертнова А.С. открыт счет эскроу, дата открытия счета – 26.01.2022 г., объект эскроу – ЖК «Лампо», депонируемая сумма по счету эскроу – 1 632 237 рублей, остаток на счете эскроу составляет 0 рублей (л.д.31).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве должен содержать условия, предусмотренные частью 4 данной статьи, в том числе о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона N 214-ФЗ.

Частью 3 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором долевого участия в строительстве цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Таким образом, указанная норма предусматривает единственный способ оплаты дольщиком стоимости квартиры - перечисление средств на счет эскроу.

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договор долевого участия в строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Закона N 214-ФЗ; в вышеуказанном случае в договор долевого участия в строительстве должны быть указаны условия, предусмотренные в том числе пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (то есть цена договора долевого участия в строительстве, сроки и порядок ее уплаты), а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора долевого участия в строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором долевого участия в строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений об эскроу-агенте (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

При отсутствии в договоре долевого участия в строительстве условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, такой договор долевого участия в строительстве считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с ч.5 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно гарантийному письму от ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» №492/01 от 15.09.2021 года, денежные средства, полученные ООО «ПЕТРОСТРОЙ» по соглашению о бронировании № Б-к879-Лампо/1 от 18.10.2019 г.    были направлены на финансирование строительства жилого дома, а именно: приобретение земельного участка, проектно-изыскательские работы, подготовку территории строительства, откопку котлована, устройство свайного поля, устройство фундаментной плиты и иные работы по жилому комплексу. Задолженность по договору долевого участия в строительстве отсутствует (л.д.30).

Таким образом, денежные средства истца потрачены застройщиком на строительство объекта до открытия счета эскроу в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ».

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что обязанность истца по договору долевого участия в строительстве считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, в рамках возникших правоотношений денежные средства не могли быть переданы застройщику иначе, кроме как посредством перечисления со счета заемщика на эскроу счет.

Данный довод ответчика суд находит несостоятельным в силу следующего.

Согласно ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 15.4 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

При этом, владельцем счета эскроу является участник долевого строительства (ч.2 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Согласно условиям, изложенным в ч.4, и ч.6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств и после представления застройщиком в уполномоченный банк разрешения на ввод в эксплуатацию и иных документов перечисляются банком застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору или залоговый счет застройщика.

     Вместе с тем, сам ответчик в своем гарантийном письме от 15.09.2021 г., адресованном истцу, признал задолженность по договору долевого участия в строительстве исполненной (л.д.30).

    В ходе рассмотрения дела истцом в материалы дела представлены допустимые и относимые доказательства, позволяющие суду признать исполненными обязательства дольщика по оплате предмета договора долевого участия в строительстве.

    Тот факт, что первоначальным застройщиком ООО «ПЕТРОСТРОЙ» до настоящего времени не перечислены полученные от Коловертнова А.С. по соглашению о бронировании денежные средства на специальный счет эскроу, согласно данных им письменных обязательств, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания исполненным обязательства по оплате стоимости спорного объекта долевого строительства, при наличии в материалах дела платежных документов, объективно подтверждающих факт поступления денежных средств на счет ООО «ПЕТРОСТРОЙ».

    Представленные истцом квитанция по приходному кассовому ордеру № 2086 от 18.10.2019 г. на сумму 50 000 рублей, платежное поручение № 987708 от 03.12.2019 г. на сумму 1 582 237 рублей, акт сверки, а также справка № 9834 от 05.12.2019 г., выданная ООО «ПЕТРОСТРОЙ» (л.д.21-24) в подтверждение перечисления денежных средств ООО «ПЕТРОСТРОЙ» в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

    При этом, как ООО «ПЕТРОСТРОЙ», так и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», заключая с Коловертновым А.С. дополнительное соглашение от 26.04.2021 года, согласовали условие об оплате приобретенного объекта недвижимости путем зачета уплаченных Коловертновым А.С. денежных средств по соглашению о бронировании от 18.10.2019 года (пункт 6 соглашения) (л.д.20).

    Данное трёхстороннее соглашение не содержит обязательства дольщика по внесению доплаты в счет цены договора долевого участия в строительстве, напротив указано то, что объект долевого строительства и его стоимость остаются прежними.

    Таким образом, само по себе непоступление денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, не может влиять на объем прав и обязанностей истца как дольщика и служить безусловным основанием для вывода о неисполнении им обязательства по договору участия в долевом строительстве по оплате стоимости квартиры.

    С учетом изложенного, суд полагает, что исковые требования Коловертнова А.С. к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» о защите прав потребителя подлежат удовлетворению.

       В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации, госпошлина, от оплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета г. Санкт-Петербурга в размере 300 рублей.

       На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

       ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

       ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ № ░-░879-░░░░░/1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░ 1 ░░ 26.04.2021 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

       ░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 ░░░░░░.

       ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

           ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 20.12.2022 ░░░░.