Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4662/2023 ~ М-2861/2023 от 02.05.2023

К делу № 2-4662/2023

УИД 23RS0059-01-2023-003674-37

Решение

Именем Российской Федерации

город Сочи                                     15 августа 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Павлычеве О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по иску Доморацкого Николая Сидоровича к Товариществу собственников жилья «Учитель» о признании основным и заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Доморацкий Н.С. обратился в суд к ТСЖ «Учитель» с иском, в котором просил признать основным и заключенным между истцом и Пруидзе А.З. договор купли-продажи нежилого помещения номер н142 с кадастровым номером № общей площадью 17,3 кв.м. (автостоянки), расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, <адрес>. Одновременно истцом заявлено требование о производстве государственной регистрации указанной сделки по переходу права собственности на указанное нежилое помещение номер н142 с кадастровым № общей площадью 17,3 кв.м. (автостоянки), расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес> на имя Доморацкого Н. С..

Исковые требования Доморацкого Н.С. (уточненные в истцом в ходе судебного разбирательства) мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Пруидзе А.З. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 17,3 кв.м. автостоянки, расположенному на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п.1.1. указанного договора сторонами были приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> условия указанного договора доля в праве общей долевой собственности предоставляет покупателю Доморацкому Н.С. право владения и пользования помещением № автостоянки площадью 17,3 кв.м.

Согласно п. 1.2. и п. 1.4. предварительного договора обязательным для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение № автостоянки, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а после регистрации - подготовка продавцом своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение автостоянки.

Как следует из п. 2.1. указанного договора, Доморацкий Н.С. оплатил продавцу за приобретаемое нежилое помещение сумму в размере 500 000 рублей, что составляет 100% определенной сторонами стоимости спорного нежилого помещения автостоянки.

В последующем истцу стало известно, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №. Согласно выписки из ЕГРН указанное нежилое помещение имеет номер н142, и это помещение полностью соответствует по площади и местоположению приобретенному истцом объекту недвижимости, указанному в предварительном договоре купли-продажи.

Из выписки ЕГРН следует, что объектом недвижимости с кадастровым номером №, в пределах которого находится спорное нежилое помещение номер н142, является многоквартирный жилой дом по <адрес>, застройщиком которого являлся ответчик, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Пруидзе А.З. в период с 2015 г. до ДД.ММ.ГГГГ занимал должность председателя правления ТСЖ «Учитель» и являлся лицом, обладающим правом действовать от имени юридического лица без доверенности, осуществлял руководство текущей деятельностью общества как единоличный исполнительный орган и был вправе без доверенности действовать от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать от имени общества сделки.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом была направлена досудебная претензия на имя ответчика, на которую последний не ответил и не предпринял никаких действий по заключения основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Истец указал, что спорное нежилое помещение было передано ему продавцом, и с даты заключения предварительного договора, т.е. с 2015 г., до настоящего времени он фактически пользуется этим нежилым помещением, несет бремя расходов по его содержанию и обслуживанию, задолженность по оплате содержания спорного помещения отсутствует, что подтверждается представленной управляющей компанией информацией.

В судебное заседание истец Доморацкий Н.С. и его представитель не явились, в обращенном к суду заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель ответчика ТСЖ «Учитель» в судебное заседание не явился, в обращенном к суду заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признал в полном объеме.

Третье лицо Пруидзе А.З., будучи надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства по последнему известному месту его жительства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

На основании изложенного суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц Пруидзе А.З. и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд, согласно п. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным принять признание иска ответчиком ТСЖ «Учитель».

Пунктом 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Доморацким Н.С. и Пруидзе А.З. заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п.1.1. названного договора сторонами были приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещения автостоянки, расположенное по адресу: <адрес>.

Как следует из договора, доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещения автостоянки предоставляет покупателю Доморацкому Н.С. право владения и пользования помещением № площадью 17,3 кв.м. автостоянки на первом этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктами 1.2. и 1.4. предварительного договора обязательным условием для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое здание автостоянки в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а после регистрации - условие о подготовке своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в вправе общей долевой собственности нежилого помещения автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>.

Из пункта 2.1. указанного договора следует, что Доморацкий Н.С. оплатил продавцу сумму в размере 500 000 рублей, что составляет 100% стоимости 1/75 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>

Из материалов дела также следует, что спорный объект недвижимости, в отношении которого сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, поставлен на государственный кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый №.

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости спорному нежилому помещению с кадастровым номером № присвоен номер н142, и указанное помещение соответствует по площади и местоположению приобретенному Доморацким Н.С. по заключенному сторонами предварительному договору купли-продажи объекту недвижимости.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что объект недвижимости с кадастровым номером №, в пределах которого находится спорное нежилое помещение номер н142 с кадастровым номером №, является многоквартирным жилым домом по <адрес>, застройщиком которого являлся ответчик, что подтверждается разрешением на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Как следует из материалов дела, Пруидзе А.З. в период с 2015 г. до ДД.ММ.ГГГГ занимал должность председателя правления ТСЖ «Учитель» и являлся лицом, обладающим правом действовать от имени юридического лица без доверенности, осуществлял руководство текущей деятельностью общества как единоличный исполнительный орган.

Следовательно, Пруидзе А.З. с 2015 г. вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, как единоличный исполнительный орган ТСЖ «Учитель», был вправе без доверенности действовать от имени общества и совершать от его имени сделки, в том числе и исследуемый судом предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества с истцом Доморацким Н.С.

Из материалов дела следует, что Доморацким Н.С. была направлена ответчику досудебная претензия, на которую ответчик не ответил и не предпринял никаких действий по заключению с истцом договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что истец Доморацкий Н.С. пользуется спорным нежилым помещением с момента подписания сторонами предварительного договора купли-продажи, т.е. с 2015 г. до настоящего времени, все это время он несет бремя расходов по оплате содержания и обслуживания приобретенного им нежилого помещения.

На дату рассмотрения судом дела задолженность у истца по оплате содержания и обслуживания приобретенного им нежилого помещения отсутствует, что подтверждается сведениями управляющей компании.

В силу ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства, принятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации влечет нарушение прав собственника по распоряжению, владению и пользованию приобретенным имуществом.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права, а в совокупности с положениями статьи 11 Гражданского кодекса РФ данное право может быть признано в судебном порядке.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав и обременений на спорное недвижимое имущество отсутствует, что подтверждается представленными истцом выписками из ЕГРН.

Учитывая, что истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства по оплате приобретенного им по договору с ответчиком нежилого помещения автостоянки, требования о притязаниях третьих лиц на спорное имущество не заявлялись, до настоящего времени право собственности на указанное имущество ни за кем не зарегистрировано, многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию в установленном порядке, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Доморацкого Н.С. и возможности признания его права собственности на нежилое помещение н142 с кадастровым номером 23:49:0203024:2965 общей площадью 17,3 кв.м. автостоянки на первом этаже в здании по адресу: : Краснодарский <адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что между Доморацким Н.С. и Пруидзе А.З. в заключенном договоре достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в соответствии с требованиями, установленными нормами главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Сторонами соблюдена форма договора, установленная ст. 550 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются».

В соответствии с абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое помещение номер н142 с кадастровым номером № общей площадью 17,3 кв.м. автостоянки, расположенное на первом этаже здания по адресу: Краснодарский край, г. <адрес>, требования истца вытекают из заключенного с ответчиком предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, ответчик выступает по договору как продавец, право собственности на спорное нежилое помещение не зарегистрировано, данное помещение фактически передано продавцом истцу и находится в его фактическом владении с даты заключения сторонами договора купли-продажи, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований Доморацкого Н.С.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Доморацкого Николая Сидоровича к ТСЖ «Учитель» о признании основным и заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Признать основным и заключенным между Доморацким Николаем Сидоровичем и Пруидзе Анзором Зурабиевичем договор купли-продажи нежилого помещения номер н142 с кадастровым номером № общей площадью 17,3 кв.м. (автостоянки), расположенного на первом этаже в здании по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию права собственности Доморацкого Николая Сидоровича на нежилое помещение номер н142 с кадастровым номером № общей площадью 17,3 кв.м., автостоянки, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>.

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения государственной регистрации права собственности Доморацкого Н. С. на нежилое помещение номер н142 с кадастровым номером №, общей площадью 17,3 кв.м., автостоянки, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.08.2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

судья: