Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1162/2023 от 20.01.2023

УИД: 03RS0007-01-2022-007204-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-1162/2023

8 февраля 2023 г.                                  г. Уфа

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Ф.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахаевой О.С.,

с участием представителя конкурсного управляющего МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан Мустафина К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального унитарного предприятия «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Якубову Т. Я. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

    МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось с иском к Якубову Т.Я. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, указав в обоснование, что между истцом и ООО «Стройфининвест-Холдинг» (ранее ООО «Петротек Менеджмент») был заключен договор ... участия в долевом строительстве от < дата >. Согласно указанному договору истец обязался в предусмотренный договором срок построить дом – «...)» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства, а общество «Петротек Менеджмент» (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 3.5 договора участия в долевом строительстве оплата цены договора производится участником после государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, но не позднее даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. В последующем между обществом «Петротек Менеджмент» (цедент) и Якубовым Т.Я. (цессионарий) заключены договоры уступки права требования ... от < дата > и ... от < дата >, по условиям которых общество «Петротек Менеджмент» уступает право требования с предприятия «Центр недвижимости» передачи квартиры № ..., расположенной на 10 этаже, общей проектной площадью 135,72 кв.м., квартиры №..., расположенной на 10 этаже, общей проектной площадью 60,76 кв.м., в объекте долевого строительства - ...». Согласно договору участия в долевом строительстве стоимость квартиры № ... составляет 6 870 000 руб., квартиры № ... – 3 038 000 руб., всего 9 908 000 руб. Предприятием «Центр недвижимости» обязательства по передаче квартир исполнены, однако квартиры ответчиком не оплачены.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Якубова Т.Я. в пользу МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по договору ... участия в долевом строительстве от < дата > в размере 9 824 000 руб.

Определением суда от < дата > к участию в деле в качестве третьего лица привлечен конкурсный управляющий МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан Кутдусов А.Р.

Представитель истца МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель конкурсного управляющего МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан Мустафин К.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Якубов Т.Я. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, представил суду возражения на исковое заявление, согласно которым все обязательства ответчиком исполнены в полном объеме, отсутствие у истца документов об исполнении не является основанием для обращения с иском в суд, истцом пропущен срок исковой давности обращения в суд с заявленными требованиями, просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствии ответчика и его представителя.

Представитель третьего лица ООО "Стройфининвест-Холдинг" судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав представителя конкурсного управляющего, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 4 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч.4 статьи 4 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно части 9 статьи 4 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьей 19 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 5 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Исходя из положений части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что < дата > МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (застройщик) и ООО «Петротек Менеджмент» (участник) заключили договор участия в долевом строительстве ..., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан < дата >, согласно которому дом – ... (п.1.4)

Согласно п.2.1. договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства, индивидуально определенный в приложении ... к договору, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В силу п.2.2 договора общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет - 7 241,26 кв.м.

Согласно п.2.6 договора право собственности на объект долевого строительства возникает у участника с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Основанием для государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) дома, - разрешение на ввод в эксплуатацию дома и акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.3 договора цена договора составляет 362 063 000 руб. без НДС. Указанная цена рассчитана как произведение стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, составляющей 50 000 руб. на общую площадь квартир (проектную), составляющую 7 241,26 кв.м.

В силу п.3,5 договора оплата цены договора производится участником после государственной регистрации настоящего договора в регистрирующем органе путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре, но не позднее даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Также при осуществлении расчетов допускается расчеты по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, расчета путем зачета встречных однородных требований или зачетом иных произведенных платежей, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

Согласно п. 4.1.8 договора застройщик, при условии надлежащего исполнения участником своих обязательств по договору, включая обязанность по уплате цены договора в полном объеме, не менее чем за месяц до наступления, установленного договором срока передачи объекта, направляет участнику письменное уведомление о завершении строительства дома, а также о необходимости проведения сторонами сверки расчетов и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с п. 5.1.1 договора участник обязался полностью и своевременно осуществить оплату цены договора, а также в случае, предусмотренном п.3.6 договора, оплатить дополнительную сумму, образовавшуюся в результате увеличения площади квартиры по итогам технической инвентаризации, произведенной органами учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

В силу п. 5.2.2 договора участник вправе уступить права требования по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. По настоящему договору допускается частичная уступка права требования, а именно уступка права требования в отношении отдельных квартир. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 5.2.3 договора участник в течение 10 (десять) рабочих дней с момента государственной регистрации договора уступки права требования уведомляет застройщика о состоявшейся уступке права требования по договору.

Согласно приложению ... к договору участия в долевом строительстве ... от < дата > в перечень квартир в строящемся доме «...», подлежащих передаче застройщиком участнику включены в том числе квартиры № ..., расположенные на 10 этаже, общей площадью 135,72 кв.м. и 60,76 кв.м. соответственно.

< дата > ООО «Петротек Менеджмент» (сторона-1) и Якубов Т.Я. (сторона-2) заключили договор уступки права требования ... (далее договор уступки ...), согласно которому сторона-1 уступила стороне-2 право требования задолженности с МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан в виде квартиры № ..., расположенной на 10 этаже, общей проектной площадью 135,72 кв.м., в т.ч. проектной жилой площадью 84,95 кв.м., в объекте строительства - «Многоэтажные ...», принадлежащей стороне-1 на основании договора ... участия в долевом строительстве от < дата >.

В соответствии с п. 2.1.2 договора уступки ... сторона-1 обязалась уведомить должника об уступке права требования стороне-2 после проведения полных расчетов между сторонами по договору.

Согласно п. 2.2.3 договора уступки ... сторона-2 обязалась оплатить стоимость уступки права требования в сумме 11 643 690,19 руб. в течение 5 (пять) рабочих дней после государственной регистрации договора.

< дата > ООО «Петротек Менеджмент» (сторона-1) и Якубов Т.Я. (сторона-2) заключили договор уступки права требования ... (далее договор уступки ...), согласно которому сторона-1 уступила стороне-2 право требования задолженности с МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан в виде ..., расположенной на 10 этаже, общей проектной площадью 60,76 кв.м., в т.ч. проектной жилой площадью 24,94 кв.м., в объекте строительства - «...», принадлежащей стороне-1 на основании договора ... участия в долевом строительстве от < дата >.

В соответствии с п. 2.1.2 договора уступки ... сторона-1 обязалась уведомить должника об уступке права требования стороне-2 после проведения полных расчетов между сторонами по договору.

Согласно п. 2.2.3 договора уступки ... сторона-2 обязалась оплатить стоимость уступки права требования в сумме 5 193 157 руб. в течение 5 (пять) рабочих дней после государственной регистрации договора.

< дата > между МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Якубовым Т.Я. было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор ... участия в долевом строительстве от < дата > на основании договора уступки прав требования ... от < дата > в части изменения даты получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее < дата >, передачи участнику объекта долевого строительства по акту приема-передачи в срок не позднее < дата >.

< дата > МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ... в отношении «...» Первая очередь: жилой дом с ВПП и благоустройством, расположенного по адресу: ....

< дата > между МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и Якубовым Т.Я. было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор ... участия в долевом строительстве от < дата > на основании договора уступки прав требования ... от < дата > в части изменения даты получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее < дата >, передачи участнику объекта долевого строительства по акту приема-передачи в срок не позднее < дата >. Также произведен перерасчет общей площади квартиры 137,4 кв.м. Согласно п.2 соглашения денежная сумма в размере 84 000 руб. оплачивается участником долевого строительства на расчетный счет застройщика в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации соглашения. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан < дата >.

< дата > МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Якубов Т.Я. составили акт приема-передачи к договору ... участия в долевом строительстве от < дата >, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РБ от < дата >, договору уступки прав требования ... от < дата >, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РБ < дата >, согласно которому МУП «Центр недвижимости» ... передает в собственность жилое помещение в доме ... квартиру № ... (строительный ...) с кадастровым номером ... со следующими характеристиками секция В, этаж 10, количество комнат 4, общая площадь 137,4 кв.м., общая площадь жилых помещений 132,9 кв.м., жилая площадь 84,4 кв.м., а участник принимает вышеуказанную квартиру. Расчет за общую площадь квартиры между сторонами произведен полностью. Претензий по исполнению договора, стоимости, сроку и качеству строительно-монтажных работ не имеется.

< дата > МУП «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Якубов Т.Я. составили акт приема-передачи к договору ... участия в долевом строительстве от < дата >, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РБ от < дата >, договору уступки прав требования ... от < дата >, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РБ < дата >, согласно которому МУП «Центр недвижимости» г.Уфы передает в собственность жилое помещение в ... квартиру № ... (строительный ...) с кадастровым номером ... со следующими характеристиками секция В, этаж 10, количество комнат 1, общая площадь 60,8 кв.м., общая площадь жилых помещений 58,6 кв.м., жилая площадь 25,0 кв.м., а участник принимает вышеуказанную квартиру. Расчет за общую площадь квартиры между сторонами произведен полностью. Претензий по исполнению договора, стоимости, сроку и качеству строительно-монтажных работ не имеется.

Ответчиком Якубовым Т.Я. заявлено о применении срока исковой давности к спорным правоотношениям.

В соответствии с ч.1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч.1 ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая, что стороной ответчика суду представлены доказательства исполнения условий заключенных договора ... участия в долевом строительстве от < дата >, договора уступки прав требования ... от < дата >, договора уступки прав требования ... от < дата > в части оплаты цены договоров, исходя из тех обстоятельств, что предметом иска в данном случае является задолженность ответчика, возникшая по вышеуказанным договорам и истцу достоверно было известно о том, что именно ответчик Якубов Т.Я. является покупателем квартир, на которого договорами возложена обязанность по уплате денежных средств, суд приходит к выводу, что истец знал и во всяком случае, должен был знать, что его право нарушено с момента регистрации договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, в связи с чем предъявление иска в суд < дата >, то есть по истечении срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске к Якубову Т.Я., заявившему о пропуске срока исковой давности.

При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения иска муниципального унитарного предприятия «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Якубову Т.Я. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска муниципального унитарного предприятия «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН ...) к Якубову Т. Я. (паспорт ...) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                   Ф.Ф. Фархутдинова

Мотивированное решение составлено 15.02.2023.