Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1133/2020 (33-16699/2019;) от 24.12.2019

Судья: Смолова Е.К. Гр. дело № 33-1133/2020

(33-16699/2019)

№2-3234/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2020 года    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Акининой О.А.,

судей Житниковой О.В., Черкуновой Л.В.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Романовой Е.И. на решение Советского районного суда г. Самары от 17 октября 2019 года, которым постановлено:

«Исковое заявление ООО «Скала» к Романовой Е.И. о взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Романовой Е.И. в пользу ООО «Скала» денежные средства в сумме 30 368руб.60коп., госпошлину в сумме 1112руб., а всего взыскать 31 480руб.60коп.

В удовлетворении встречного искового заявления Романовой Е.И. к ООО «Скала» о взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договора отказать в полном объеме».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Житниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Скала» обратилось в суд с иском к Романовой Е.И. о взыскании денежных средств.

Заявленные требования мотивированы тем, что 02.10.2017 между ООО «Скала» и Романовой Е.И. заключен договор №3/17/2017-К участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п.1.2 договора общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий составляет 105,8 кв.м. На основании технического паспорта, составленного 16.10.2017 Чапаевским филиалом ГПУ СО «Центр технической инвентаризации»,площадь объекта составляет 107,9 кв.м.

Согласно п.1.4 договора №3/17/2017-К участия в долевом строительстве жилого дома площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий.

В соответствии с п.2.1 цена для создания объекта составляет 14461 руб. 24 коп. за 1 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта составляет 2,1 кв.м, следовательно, доплате подлежит сумма в размере 30 368руб.60коп. (14461руб.24коп.*2,1).

Основываясь на вышеизложенном, истец ООО «Скала» просил взыскать с ответчика Романовой Е.И. денежные средства в сумме 30 368,60 рублей и госпошлину в сумме 1112 рублей.

Романова Е.И. обратилась к ООО «Скала» со встречным иском, в котором, с учетом уточнений, просила суд признать недействительными условия п.5.5 предварительного договора от 02.10.2017 и п.2.2 (в части установления коэффициента 1) договора №3/17/2017-К участия в долевом строительстве от 02.10.2017, заключенного между Романовой Е.И. и ООО «Скала», заменив их на применение понижающего коэффициента 0,3, взыскать с ООО «Скала» в свою пользу денежные средства в счет уменьшения цены договора 143 775 рублей, штраф 71 888 рублей, расходы по оплате услуг представителя 10 000 рублей. В обоснование заявленных требований Романова Е.И. указала, что приказом Минстроя России от 25.11.2016г. №854/пр для балконов установлен понижающий коэффициент 0,3, законодатель с 01.01.2017 г. не предоставил право застройщику устанавливать какие-либо коэффициенты при определении цены договора долевого участия, а обязал застройщика применять при заключении договоров понижающий коэффициент 0,3 к балконам.

По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Романова Е.И., а также ее представитель Персиянцев Н.Ф., не согласившись с вынесенным судом решением, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение Советского районного суда г. Самары от 17.10.2019 отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ООО «Скала» отказать, а заявленные Романовой Е.И. требования удовлетворить. В жалобах ссылаются на то, что суд безосновательно указал в решении на площадь объекта – 107,9 кв.м, которая в соответствии с данными технического паспорта, с учетом понижающего коэффициента 0,3, составляет 101,3 кв.м. На момент заключения договора участия в долевом строительстве действовала редакция Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, предписывающая застройщику применять к балконам понижающий коэффициент.

В заседание судебной коллегии Романова Е.И. не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ООО «Скала» Чернов М.А. в заседании судебной коллегии возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Договором участия в долевом строительстве возможность изменения цены договора не предусмотрена.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из материалов дела следует, что 02.10.2017 между ООО «Скала» (Застройщик) и Романовой Е.И. (Участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома №3/17/2017-К, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный данным договором срок построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику в собственность следующий объект строительства: жилое помещение – квартиру, условный (строительный) №, расположенную на 6-м этаже, ориентировочной площадью с учетом лоджий и (или) балконов – 105,8 кв.м (л.д. 5-12).

В соответствии с п. 2.1 договора цена объекта составляет 1 530 310 рублей. Указанная цена является фиксированной и изменению не подлежит. Стоимость 1 кв.м объекта составляет 14 461,24 рубль.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что оплата осуществляется в течение трех дней с момента регистрации договора любыми средствами. Цена договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 3% от цены договора. Для расчетов при оплате за лоджии или (и) балконы для них применяется коэффициент 1.

Договор подписан сторонами, что свидетельствует о согласии сторон договора со всеми изложенными в нем условиями.

Государственная регистрация договора на участие в долевом строительстве жилого дома №3/17/2017-К от 02.10.2017 произведена в Управлении Росреестра по Самарской области 10.10.2017.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 1 530 310 рублей исполнены Романовой Е.И. в полном объеме, что сторонами было подтверждено в ходе судебного разбирательства.

Объект долевого строительства передан застройщиком Романовой Е.И. по акту приема-передачи 21.05.2018 (л.д. 13).

Согласно п. 1.2 акта приема-передачи, общая площадь объекта с учетом площади лоджий и (или) балконов составила 105,80 кв.м. При этом, заключая договор, стороны пришли к соглашению о том, что площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта (п. 1.4). Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных договором, применяется общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий и (или) балконов.

После передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве дольщику застройщик направил в адрес Романовой Е.И. претензию, в которой, указывая на увеличение площади объекта при строительстве на 2,1 кв.м по данным технического паспорта, составленного 16.10.2017 Чапаевским филиалом ГУП СО «Центр технической инвентаризации», изложил требования о необходимости доплаты разницы между проектной и фактической площадью построенного объекта в размере 107,9 кв.м – 105,8 кв.м =2,1 кв.м х 14 461,24 рубль = 30 368,60 рублей в течение трех дней (л.д. 15).

Обращаясь в суд с данным иском, ООО «Скала» указало, что согласно данным технических обмеров общая суммарная площадь всех помещений в <адрес> составляет 107,9 кв. м, что на 2,1 кв. м больше той, которая оплачена ответчиком при заключении договора. Сумма доплаты составит - 2,1 кв. м Х 14 464,17 рублей (стоимость 1 кв. м по договору) = 30 368,60 рублей.

Оценивая данные основания иска, суд верно определил правоотношения сторон и закон, подлежащий применению.

Сторонами не оспаривается, что Романова Е.И. добровольно заключила с ООО «Скала» договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии и (или) балконов, материалы дела не содержат.

Общая площадь помещений <адрес> подтверждается техническим паспортом здания, составленным Чапаевским филиалом ГУП СО «Центр технической инвентаризации» по состоянию на 16.10.2017 г.

Основываясь на вышеизложенном, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, при наличии правовых оснований, обоснованно удовлетворил заявленные ООО «Скала» требования о взыскании с Романовой Е.И. суммы в размере 30 368,60 рублей в качестве доплаты за площадь переданного дольщику жилого помещения.

Также, по мнению судебной коллегии, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Романовой Е.И., указав, что условия совершенной сделки не нарушают прав Романовой Е.И. как потребителя, основания для признания пунктов договора недействительными отсутствуют. Поскольку в удовлетворении основного требования Романовой Е.И. отказано, основания для удовлетворения производных требований о взыскании денежных средств, расходов на представителя и штрафа у суда также отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы Романовой Е.И. о том, что суд безосновательно указал в решении на площадь объекта – 107,9 кв.м, которая в соответствии с данными технического паспорта, с учетом понижающего коэффициента 0,3, составляет 101,3 кв.м, что указывает на переплату по договору о долевом участии в строительстве, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительная с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом пунктом 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО «Скала» осуществляло строительство МКД на основании разрешения на строительство №63-301000-111-2016, выданного 26.08.2016 Главой городского округа Самара.

Таким образом, определение в договоре его цены в виде фиксированной суммы в размере 1 530 310 рублей, включающей в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика, без указания цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади объекта долевого строительства, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, не противоречит закону.

В связи с изложенным, то обстоятельство, что на момент заключения сторонами договора долевого участия в строительстве вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», не может являться основанием для расчета цены объекта долевого строительства исходя из его площади с учетом площади лоджии (балкона) с применением понижающего коэффициента.

В связи с тем, что условия совершенной сделки не нарушают прав Романовой Е.И. как потребителя, основания для признания пунктов договора недействительными отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Романовой Е.И. о признании недействительными пунктов договора и о взыскании денежных средств.

Вопрос о взыскании расходов по оплате государственной пошлины разрешен судом верно, в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции объективно не опровергают, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, без учета требований закона и обстоятельств дела, что не является установленным законом основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены постановленного по делу решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Самары от 17 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Романовой Е.И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: