Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-34/2020 (2-1149/2019;) ~ М-1004/2019 от 29.11.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июня 2020 года г.о. Озеры

Озерский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Котовой О.А.,

при секретаре Бирюковой Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело №2-34/2020 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

у с т а н о в и л:

    истец обратилась в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>А. В соответствии с п.5 договора ответчик должна была в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить истцу денежные средства в размере № рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ – № рублей. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральный службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Также были зарегистрированы обременения по жилому дому и по земельному участку. В настоящее время титульным собственником недвижимости является ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Пунктом 12 договора предусмотрено, что в соответствии со ст.288 ГК РФ, земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца (истца). Истец не получила от ответчика денежные средства по договору в размере № рублей. На вырученные от продажи земельного участка и жилого дома денежные средства истец планировала приобрести другое жилье в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Указала, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом площадью № кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>А и земельный участок площадью № кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>А. Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом площадью № кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>А и земельный участок площадью 728 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>А.

    Истец в судебное заседание не явилась, действует через своего представителя.

    Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Указал, что накладные на товар не имеют отношения к рассматриваемому делу. В своих экземплярах накладных ответчик дописала, что оплата производится в счет оплаты за дом. Дополнительных соглашений об изменении порядка и формы оплаты по договору между истцом и ответчиком не заключалось. У истца имелся совместный бизнес с покойным мужем ответчика. Денежные средства, поступившие безналичным путем от ответчика истцу, являются денежными средствами от бизнес-деятельности, отношения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеют. По распискам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплатила стоимость земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2. Расписок, подтверждающих полную оплату по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с истцом, ответчиком не представлено.

Ответчик ФИО4 и ее представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменного отзыва, приобщенного к материалам дела, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Суд, заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив все имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого ФИО4 приобрела у ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м. и расположенный на этом земельном участке жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>А.

    В силу п.4 договора земельный участок и жилой дом продаются за № рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п.5 договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости земельного участка и жилого дома: № рублей выплачиваются за счет собственных средств покупателя до ДД.ММ.ГГГГ; № рублей выплачиваются за счет собственных средств покупателя до ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ответчика на земельный участок и жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Истец и ответчик договорились, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца (п.12 договора).

    Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст.ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральный службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В ПАО «Сбербанк России» у ФИО3 открыт счет №, у ФИО4 открыты три счета: №, №, №.

Согласно выписке о движении денежных средств по счету ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на указанный счет от ФИО4 поступили денежные средства в сумме № рублей.

Выписку о движении денежных средств и чеки по операциям, представленные в суд ФИО4, суд не принимает, поскольку они не заверены надлежащим образом со стороны ПАО «Сбербанк России».

Из пояснений ФИО4 следует, что данные денежные средства были переведены на счет ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Суд соглашается с доводами ответчика в этой части, поскольку стороной истца они не опровергнуты.

Представитель истца в судебном заседании не отрицал факт поступления денежных средств в указанный период на счет ФИО3 от ФИО4

Доводы представителя истца в части того, что денежные средства на счет ФИО3 поступали от бизнес-деятельности сторон, суд не принимает, поскольку никаких доказательств, подтверждающих данные доводы суду не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о наличие у ФИО4 каких-либо обязательств имущественного характера перед ФИО3, кроме обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, истцом не предъявлено.

Кроме того, по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 получила от ФИО4 денежные средства в сумме № рублей.

Доводы представителя истца о том, что денежные средства по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, были выплачены ФИО4 в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необоснованными, поскольку продавцом в указанном договоре выступала ФИО2, а денежные средства по распискам получила ФИО3. Каких-либо документов, подтверждающих полномочия ФИО3 на получение денежных средств для ФИО2, истцом не представлено.

Доводы ответчика о том, что частично оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена товаром, суд считает несостоятельными, поскольку каких-либо изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты стоимости дома и земельного участка стороны не вносили, в представленных стороной истца копиях накладных отсутствует указание на передачу товара в счет оплаты дома и земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости», ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.

Как указал истец, со стороны покупателя было допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. В частности, истец указал на то, что ответчик не оплатил истцу денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлен факт частичной оплаты ответчиком стоимости спорного земельного участка и жилого дома.

Вместе с тем, факт частичной оплаты по договору купли-продажи не является существенным нарушением условий договора исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что стороны договора согласовали условие о производстве платежей за земельный участок и жилой дом поэтапно, а именно № рублей выплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; № рублей выплачиваются покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

При этом пунктом 2 названной статьи закреплено право продавца отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила более 50% стоимости земельного участка и жилого дома.

При этом ответчик в судебном заседании заявила о готовности произвести оплату оставшейся части стоимости земельного участка и жилого дома по договору. Сторонами в ходе судебного разбирательства обсуждался вопрос о заключении мирового соглашения.

Истец как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представила каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушения договора другой стороной.

Сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является. Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял.

Суд учитывает, что по условиям договора купли-продажи земельный участок и жилой дом были переданы покупателю, в связи с чем, в данных правоотношениях подлежит применению ч. 3 ст. 486 ГК РФ о праве продавца потребовать оплаты за переданную недвижимость.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО3

Руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Озерский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья О.А. Котова

    Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Секретарь ФИО5