Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4737/2023 ~ М-3399/2023 от 26.07.2023

            38RS0№-22

            ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

            Именем Российской Федерации

            5 декабря 2023 года                                                                                     Адрес

    Октябрьский районный суд Адрес в составе председательствующего судьи Колесниковой В.С., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО4 к ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» о признании недействительным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества,

    УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указала, что в производстве судебного пристава-исполнителя Саргатского РОСП УФССП по Адрес находится исполнительное производство №-ИП от Дата в отношении истца. В рамках исполнительного производства наложен арест на имущество истца – помещение и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес, р.АдресА.

Дата истцу судебным приставом-исполнителем выдан отчет ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» №, составленный по заказу УФССП России по Адрес.

Согласно отчету ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» стоимость арестованного имущества – помещения составила ........, земельного участка – ........

Оценка здания произведена с нарушениями, поскольку применена его площадь 191,3 кв. м, фактически же здание имеет площадь 228,8 кв.м и в оценку не вошли два помещения общей площадью 37,5 кв. м, в связи с чем стоимость арестованного имущества была существенно занижена.

В заключении не указано, что к помещению имеется пристройка, на которую сведения о регистрации в Росреестре отсутствуют ввиду наложенного ареста.

В акте оценки указано, что оцениваемое помещение является парикмахерской площадью 191,3 кв.м. При этом, на фотографиях, приложенных к отчету, видно, что часть помещения, расположенных на 2 этаже и частично помещения первого этажа являются жилыми помещениями и в производственных целях не используется.

Экспертом не учтено, что согласно постановлению администрации Саргатского муниципального района от Дата №, из спорного жилого помещения выделено жилое помещение площадью 79,6 кв.м., то есть помещение второго этажа имеющего независимый вход от помещения первого этажа. Указанное жилое помещение является единственным жилым помещением у ФИО4

Кроме того, в случае приобретения оцениваемого помещения иным лицом с торгов, жилые помещения площадью 37,5 кв.м. (пристройка к квартире) могут быть зарегистрированы новым собственником в Росреестре в установленном законом порядке в его собственность, то есть новый собственник приобретет в безвозмездном порядке помещения, имеющие определенные потребительские свойства и фактическую стоимость.

Переход помещения площадью 37,5 кв.м. в собственность покупателя от истца произойдет без компенсации понесенных истцом расходов на его строительств, что приведет к нарушению ее законных интересов, так как ее долг перед взыскателем не будет уменьшен на сумму стоимости спорного помещения.

Кроме того, это не приведет к уменьшению долга перед взыскателем в размере фактической стоимости спорного помещения, что также повлечёт нарушение законных интересов истца.

Истец просила суд признать недействительным отчет оценщика ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от Дата № об определении рыночной стоимости объекта.

Истец ФИО4 в судебном заседании участвовала посредством видеоконференцсвязи, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, возражений на иск не представил.

Третьи лица УФССП России по Адрес, Саргатский РОСП УФССП России по Адрес судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

    Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц согласно ст. 167 ГПК РФ, а также в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233-237 ГПК РФ.

    Выслушав истца, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 и п. 7 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от Дата N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее Федеральный закон "Об исполнительном производстве") оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Исходя из ст. 85 Федерального закона № 229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика; направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

При этом стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовая основа регулирования оценочной деятельности, порядка и требований к проведению оценки, подходы, используемые при осуществлении оценочной деятельности, закреплены Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

    В силу ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

    Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

    Статьей 13 указанного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и должен содержать точное описание объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от Дата N 611, и являющегося обязательным к применению при оценке недвижимости, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на исполнении в Саргатском РОСП УФССП России по Адрес находится исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО4, которое присоединено в сводное исполнительное производство №-ИП.

В рамках исполнительного производства наложен арест на имущество истца – земельный участок, площадью 130 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Адрес, р.АдресА, здание-парикмахерскую «Каприз», площадью 191,3 кв.м, кадастровый №.

В целях реализации арестованного имущества ООО «Аксерли» произведена оценка имущества должника – земельного участка, площадью 130 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Адрес, р.АдресА; здания-парикмахерской «Каприз», площадью 191,3 кв.м, кадастровый №.

Согласно отчета от Дата № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: Адрес, р.АдресА, выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» рыночная стоимость арестованного имущества составила ........, из них: здания, общей площадью 191,30 кв.м. по адресу: Адрес, р.АдресА – 5 376 000, земельного участка – ........

Из фотографий объектов оценки, находящихся в оспариваемом отчете, следует, что часть строения используется как жилье, о чем также свидетельствует постановление главы администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Адрес от Дата №-п, которым часть принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения по адресу: Адрес, р.АдресА, площадью 79,6 кв. м, переведена в жилое помещение без реконструкции.

Постановлением главы администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Адрес №-п от Дата присвоено помещению, площадью 111,7 кв.м, выделенному в нежилом здании с кадастровым номеров №, общей площадью 193,1кв.м, адрес – Адрес, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, р.АдресА, пом. 1; присвоено помещению, площадью 79,6 кв.м, выделенному в нежилом здании с кадастровым номеров №, общей площадью 193,1кв.м, адрес Адрес, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, р.АдресА, пом. 2.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно копии паспорта истца, она Дата снята с регистрационного учета, регистрации по месту жительства не имеет.

Из выписки ЕГРН усматривается, что за ФИО4 на территории Адрес зарегистрированы права на нежилое здание и земельный участок по адресу: Адрес, р.АдресА, иных объектов недвижимости, в том числе жилых, ФИО4 в собственности не имеет.

Как следствие, доводы истца о том, что часть спорного здания фактически является её единственным местом жительства, нашли своё подтверждение.

Кроме того, ФИО4 намерена оформить права на часть здания, переведённую в жилое помещение и фактически используемую ею для проживания. Указанное подтверждается техническим планом помещения от Дата, техническим планом помещения от Дата, уведомлением управления Росреестра по Адрес от Дата о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

С учетом изложенного, суд полагает, что указанный отчет не может быть положен в основу определения рыночной стоимости строения и земельного участка, исходя из следующего:

В соответствии со ст. 15 Закона об оценочной деятельности в обязанности оценщика входит соблюдение требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В соответствии с п. 10 ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из отчета следует, что в рамках анализа и выбора подходов к оценке оценщиком сделан вывод о возможности применения сравнительного подхода для объектов оценки.

В п. 22 ФСО № 7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, установлено, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В нарушение вышеизложенных положений, а также положений п. п. 5, 8 ФСО №, утв. Приказом Минэкономразвития России от Дата №, оценщиком не изложена и не подтверждена информация, которая существенным образом влияет на стоимость объекта оценки; не дан анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Как следует из ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10).

Поскольку оспариваемый отчет оценки объектов недвижимости не учитывает наличие самовольной пристройки, перевод в установленном порядке части нежилых помещений в жилые, принимая во внимание инициированную истцом процедуру оформления жилого помещения в собственность и отсутствие иного жилья, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО4 о признании недействительным отчета оценщика ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от Дата №.

Также суд принимает во внимание, что согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о признании недействительными результатов отчета оценщика ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от Дата № об определении рыночной стоимости объекта являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ,

    РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░4 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░» (░░░ ........) ░░ ░░░░ № ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

            ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

    ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

    ░░░░░:                                                                                                  ░.░. ░░░░░░░░░░░

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.