Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1882/2024 ~ М-496/2024 от 08.02.2024

Дело № 2-1882/24

УИД 76RS0014-01-2024-000531-31

Изготовлено 20 августа 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль05 августа 2024 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Логвиновой Е.С.,

при секретаре Щербаковой В.И.,

с участием прокурора Сергеевой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мишеневой Ольги Николаевны к Тихоновой Вадиму Михайловичу о признании сделки недействительной; встречному исковому заявлению Тихонова Вадима Михайловича к Мишеневой Ольге Николаевне, Мишеневой Анастасии Александровне о возложении обязанности принять денежные средства, выселении,

у с т а н о в и л:

Мишенева О.Н. обратилась в Кировский районный суд г. Ярославля с исковыми требованиями, предъявленными к Тихонову В.М., просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 27 декабря 2023 между Мишеневой О.Н. и Тихоновым В.М. недействительным. Применить последствия недействительности сделки, а именно – истребовать из незаконного владения Тихонова В.М. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Признать за Мишеневой О.Н. право собственности на квартиру <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 30.11.2023 года между Мишеневой О.Н. (заказчиком) с одной стороны и ООО «Центр недвижимости и ипотеки» (исполнитель) с другой стороны, заключили Соглашение, которым Исполнитель обязуется оказать заказчику услуги по поиску лица, именуемого в дальнейшем Покупатель, заинтересованного в покупке объекта недвижимости, квартиры, находящейся в собственности Мишеневой О.Н. и расположенной по адресу: <адрес>. В Соглашении указано, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. При этом, обратившись в указанную организацию, Мишенева О.Н. не представляла о действительной стоимости своей квартиры. 27.12.2023 года между Мишеневой О.Н. и ответчиком Тихоновым В.М. был подписан договор купли-продажи спорной квартиры и отдан на регистрацию. В договоре указано, что квартира продается за <данные изъяты>. 04.01.2024 года Мишенева О.Н. с письменным заявлением обратилась в Управление Росреестра по ЯО в котором просила в срочном порядке отменить государственную регистрацию по купле-продаже спорной квартиры. Там же указала, что Аккредитив № от 27.12.2023 закрыт на основании заявления Мишеневой О.Н. об отказе от его использования. Расчеты между сторонами не произведены. И намерений продавать квартиру у Мишеневой О.Н. нет, так как она поняла, что данная сделка для нее заключена на крайне не выгодных условиях. Кроме этого, кабальные условия прописаны и в самом договоре купли-продажи квартиры, а именно: стоимость квартиры занижена, так как аналогичные квартиры на рынке недвижимости стоят <данные изъяты>, согласно справки об оценке недвижимости, выполненной ФИО1. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача указанного недвижимого имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи, который должен быть подписан в момент государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предоставленных договором, считается отказом от исполнения передать имущество, либо обязанности принять его. Указанное обстоятельство будет вести к расторжению договора в соответствии с законодательством РФ. При этом Мишенева О.Н. указала, что не имеет возможности подписать передаточный акт в момент регистрации договора, т.к. Управление Росреестра по ЯО не должно ставить ее в известность о дате регистрации сделки. Далее, в соответствии с п. 10 Договора, Продавец обязуется освободить Объект недвижимости от личного имущества и передать Объект недвижимости с ключами Покупателю до 11.01.2024. В случае неисполнения обязательства Продавец оплачивает штраф в размере 0,05% от цены объекта недвижимости за каждый день просрочки. Время для того, что бы освободить квартиру Мишеневой О.Н. было предоставлено не достаточно, как это прописывается в аналогичных договорах, где предоставляется время в среднем в течение одного месяца. И соответственно штрафные санкции свидетельствуют о кабальности данного договора. Получается, что в день Мишенева О.Н. обязана выплачивать по <данные изъяты>, а ответчик при этом всячески и умышленно затягивал подписание передаточного акта. При заключении договора Мишенева О.Н. действовала вопреки собственной воле. В результате чего сделка заключена на крайне невыгодных для нее условиях под воздействием стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а именно у Мишеневой О.Н. имелись долговые обязательства по расписке в пользу физического лица, а также кредитные обязательства в пользу трех банков, которые привели к заключению сделки. В соответствии с положениями ст.179 ГК РФ просит признать вышеуказанную сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки.

Тихонов В.М. обратился со встречными исковыми требованиями, с учетом заявленных уточнений, к Мишеневой О.Н., Мишеневой А.А., просил обязать Мишеневу О.Н. принять денежные средства по договору купли-продажи от 27 декабря 2023 года. Выселить Мишеневу О.Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Выселить Мишеневу А.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать Мишеневу О.Н. освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от мебели и других личных вещей, подписать акт приема-передачи и передать ключи от квартиры не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных встречных исковых требований указал, что Тихонов В.М. и Мишенева О.Н. 27 декабря 2023 года заключили договор купли-продажи, согласно которому Мишенева О.Н. (Продавец) продает, а Тихонов В.М. (Покупатель) покупает в собственность недвижимое имущество: жилое помещение (квартиру) <адрес>. Покупатель и Продавец согласовали следующие существенные условия сделки: цена квартиры <данные изъяты>, цена фиксированная и не подлежит изменению, расчеты производятся следующим образом: денежные средства в размере <данные изъяты> Покупатель оплатит Продавцу за счет собственных средств посредством безотзывного покрытого аккредитива. Покупатель в течение одного рабочего дня с даты заключения договора открывает аккредитив в ФИО2. Получатель Мишенева О.Н. Сумма аккредитива <данные изъяты>, срок аккредитива <данные изъяты>. Расходы по аккредитиву несет Покупатель. Об открытии аккредитива и его условиях Банк уведомляет Продавца. Перечисление денежных средств для проведения оплаты по аккредитиву производится в течение 3-х рабочих дней с даты предоставления в Банк выписки из ЕГРН, в соответствии с которой собственником квартиры является Покупатель. Обязательства Покупателя по оплате цены за квартиру считаются выполненными с даты поступления денежных средств на счет Продавца. Залог в силу закона не возникает. Передача квартиры осуществляется по подписываемому сторонами Договора акту приема-передачи, который должен быть подписан в момент государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предоставленных Договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности передать его. Указанное обстоятельство будет вести к расторжению Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации. Продавец обязался освободить квартиру от личного имущества и передать квартиру с ключами Покупателю до 11.01.2024 года. В случае неисполнения обязательства Продавец оплачивает штраф в размере 0,05% от цены квартиры за каждый день просрочки. В квартире никто не зарегистрирован на день заключения Договора. Стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным, или расторжения Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателю, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры, или их супругов, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в течение 3-х месяцев Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Ярославля, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением квартиры, и компенсировать расходы Покупателю по ремонту, оборудованию и благоустройству квартиры после ее фактической передачи от Продавца к Покупателю, в том числе и судебные издержки, расходы на адвокатскую помощь в случае обращения третьих лиц с иском к покупателю. При этом спорный объект недвижимости не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков. В соответствии с Договором от 27 декабря 2023 года Тихонов В.М. заключил договор ФИО2, положил на него денежные средства в размере <данные изъяты>, в тот же день подписал заявление на открытие аккредитива в <данные изъяты> с назначением платежа: Оплата по договору купли-продажи от 27.12.2023 по приобретению квартиры по адресу: <адрес>. Денежные средства согласно аккредитиву № от 27.12.2023 года выдаются получателю Мишеневой ОН. после предъявления ею в банк оригинала выписка из ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес>. 29 декабря 2023 года переход права по Договору зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ярославской области. 5 января 2024 года Банк уведомил Тихонова В.М. посредством СМС: «Получатель отказался от использования аккредитива № от 27.12.2023. Денежные средства будут возвращены на ваш счет в течение 1 рабочего дня». В тот же день 5 января 2024 года денежные средства в сумме <данные изъяты> возвращены истцу на <данные изъяты> счет. 09 января 2024 года Тихонов В.М. получил выписку из ЕГРН. Таким образом, Мишенева О.Н. отказалась выполнять обязанности по Договору купли-продажи, отказалась получать денежные средства, освобождать квартиру от своего имущества, а также не выезжает из квартиры, чем нарушает права и законные интересы Тихонова В.М. После приобретения права собственности 18 января 2024 года в квартире зарегистрированы сноха истца Тихонова Вероника Евгеньевна и несовершеннолетний внук ФИО3, которые намерены проживать в спорном жилом помещении после ремонта, но в связи с виновными действиями Мишеневой О.Н., ни произвести ремонт в квартире, ни въехать для проживания не могут, поскольку Мишенева О.Н. не подписывает Акт приема-передачи квартиры и не передает ключи. Мишенева А.А. является членом семьи Мишеневой О.Н., в соответствии с ст.292 ГК РФ ее права пользования жилым помещением прекращены.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Тихонова В.Е., Тихонов К.В., ООО «Центр ипотеки и недвижимости» («Этажи»).

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску (далее – истец) Мишенева О.Н., извещенная о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Чурановой Е.А.

В судебном заседании от 29 марта 2024 года истец Мишенева О.Н. заявленные исковые требования поддержала по доводам иска, против удовлетворения встречных исковых требований возражала. Дополнительно пояснила, что имея долговые обязательства, она приняла решение продать квартиру. Обратилась в фирму «Этажи» для того, чтобы продать свою квартиру и купить другую квартиру. В «Этажах» составили договор. На тот момент Мишенева О.Н. не имела сведений о реальной цене квартиры. Сумма была назначена путем сравнения цен. Цена в договоре была <данные изъяты>. Было размещено объявление, на которое откликнулся Тихонов К.В. с женой Тихоновой В.Е. 27 декабря договор составлен. Была долгая корректировка договора. 3-4 января Мишенева О.Н. написала срочное заявление о расторжении сделки. Деньги размещённые в банке (аккредитив) были возвращены Тихонову В.М. Посмотрела похожие объявления, сравнила стоимость и решила, что цена не соответствует, после чего сразу подала заявление о расторжении сделки. Раньше объявления не посмотрела, так как все было достаточно быстро. Имеет долги: договор займа с физическим лицом был заключен 01 июня 2022 года <данные изъяты>; кредитные договоры <данные изъяты>. В настоящее время просрочек нет, денежные средства брались на текущие расходы. С конца ноября 2023 года Мишенева О.Н. не работает, получает пенсию <данные изъяты>. До июля 2023 года под опекой была Мишенева А.А., <данные изъяты>. Акт приема-передачи в день заключения договора не подписывала. Вопрос о подписании Акта обсуждался, но не могли договориться, в связи с переносом встреч по просьбе Тихоновых. Все переговоры происходили в организации «Этажи». Все документы оформлялись сотрудниками «Этажи». Акт просила подписать 3-4 января. После 4 января намерения продавать квартиру пропало, но заинтересованность заключения сделки Тихоновых была велика, поэтому потребовала подписать акт. В доме продавалась еще одна квартира за <данные изъяты>, в связи с чем Мишенева О.Н. поняла, что продешевила. О займах и кредитах Тихоновым не говорила. От Тихонова К.В. получила <данные изъяты> в качестве задатка. При заключении договора условия обсуждались. Дата выезда из квартиры – 11 января была согласована с Тихоновыми. Мишенева О.Н. хотела переехать уже после праздников. О том, что передумала продавать квартиру, покупателей не извещала. Необходимые бумаги подписывали в ФИО2 с риелтором ФИО4 и юристом ФИО5. 15 января в офисе «Этажей» пытались договориться, надеялись, что деньги будут получены, но денег не было. Давала реквизиты своего счета, они указаны в договоре. В момент подписания акта приема-передачи квартира была готова для продажи, Мишенева О.Н. была готова передать ключи. До настоящего времени мебель находится в квартире. Изначально сумма была определена в размере <данные изъяты>, <данные изъяты> в качестве задатка, <данные изъяты> были сняты за вывоз мусора. Наличными получила только <данные изъяты>. В объявлении было указано – «под капитальный ремонт». Цель продажи квартиры была: рассчитаться с долгами и купить квартиру <данные изъяты>.

Представитель истца Мишеневой О.Н. по доверенности Чуранова Е.А. в судебном заседании заявленные исковые требования Мишеневой О.Н. поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала. Дополнительно пояснила, что в январе месяце Мишенева О.Н. намеревалась продать квартиру и приобрести другую квартиру <данные изъяты>. Был составлен предварительный договор о купле-продажи, велись переговоры. Мишенева О.Н. просила Тихонова К.В. совершить сделку. Переговоры шли длительное время, так как Тихоновы говорили, что нет денег. Мишенева О.Н. выезжала из квартиры и освобождала ее от вещей. Сделка не состоялась по вине Тихоновых. До 23 января 2024 года Мишенева О.Н несколько раз общалась с Тихоновыми по поводу подписания договора. 05 января 2024 года денежные средства на аккредитиве в банке имелись, но Мишенева О.Н. отказалась от их получения, так как отказалась от совершения сделки, не была согласна со стоимостью, в связи с чем передумала. Вещи Мишенева О.Н. собрала в середине января, после 11 числа. Мишенева О.Н. снимала квартиру посуточно. Мишенева О.Н. доводила до Тихоновых информацию о том, что квартира освобождена от вещей и о том, что она готова передать ключи. Тихоновы настаивали на том, что сначала она должна передать ключи, а потом получит деньги. Риелтор ФИО4 начала работать с Мишеневой О.Н. с января 2024 года. Мишенева О.Н. решила вернуться к сделке, так как квартира <данные изъяты> ее полностью устраивала и она хотела ее купить. Кабальность сделки состоит в том, что Мишенева О.Н. имела долговые обязательства перед физическим лицом, перед банком; штрафные санкции, установленные договором; а также короткие сроки переезда. Мишенева О.Н. при обращении в «Этажи» не располагала информацией о действительной стоимости квартиры. В настоящее время в спорной квартире проживает Мишенева О.Н. и ее дочь Мишенева А.А.

Ответчик по исковому заявлению, истец по встречному иску (далее – ответчик) Тихонов В.М. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Мишеневой О.Н. возражал, встречные исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что увидели объявление, захотели купить квартиру, после чего обратился в «Этажи». Цена за квартиру была завышена, так как в квартире была гора мусора, ремонта нет. В обязательном порядке требовали задаток, который был оплачен. Первоначальная дата выезда Мишеневой О.Н. была 8 января. Представители «Этажей» сказали, что акт приёма-передачи будет подписываться в момент разблокировки аккредитива. Как только получают документы о регистрации, идут в ФИО2. В ФИО2 разблокируют аккредитив, а Мишенева О.Н. подписывает акт приёма-передачи. После этого по просьбе Мишеневой О.Н. и её представителей дата была изменена на 11 января. 11 января сделка должна была состояться окончательно. После сдачи документов на регистрацию, были уверены, что сделка должна совершиться. Были удивлены сложившейся ситуации. 15 числа Тихонову В.М. позвонили представители «Этажей» и сказали, что в их офис пришла Мишенева О.Н. с готовностью продолжать сделку. С Мишеневой О.Н. был также юрист. Было предложено «Этажам» заключить дополнительное соглашение, в котором должна быть прописана форма оплаты, так как Мишенева О.Н. отказалась от получения аккредитива. Согласовали, что деньги за квартиру должны поступить путём безналичного перевода с одного расчётного счёта на другой счёт. Как только в банке будет совершаться сделка по оплате, в этот момент должен быть подписан акт приёма-передачи, оплачены все коммунальные платежи, что прописано в договоре. Это было условием того, что все условия договора будут выполнены. Через 2-3 часа Тихонову В.М. позвонили «Этажи», сказали, что сделка не получается. Мишенева О.Н. не выходила на связь. В адрес Мишеневой О.Н. была направлена претензия. Ответ на претензию не получили. После того, как появилась еще один риелтор ФИО4, то от Тихоновых стали требовать незамедлительно заплатить денежные средства. Встреча состоялась <данные изъяты>, где Тихоновы объяснили свою позицию. При этом ФИО4 и Мишенева О.Н. обманывали, говорили, что мебель вынесена из квартиры и никаких проблем нет. Тихоновы предложили сразу пойти в квартиру и составить акт приёма-передачи. Потом пойти в ФИО2 перевести деньги и получить подписанный акт. Данная ситуация не разрешилась, пытались договориться, но никакой реакции от Мишеневой О.Н. и риелтора ФИО4 не было. После дочь Мишеневой О.Н. – Мишенева А.А. обратилась с иском в суд, этот иск был отклонен. Это всё откладывалось до начала февраля. С ФИО4 Тихоновы хотели решить вопрос 11 февраля, пытались составить все документы, но, к сожалению, ничего из этого не получилось. Понимали, что у Мишеневой О.Н. сложная ситуация, поэтому Тихоновы консультировались с юристами, которые ничего опасного не обнаружили. Мишенева О.Н. также сама сказала, что на жизнь ей хватает денег, и, что она работает, после чего Тихоновы пришли к выводу, что опасностей в этой части договора нет. На данный момент Тихоновы заинтересованы в покупке квартиры.

Представитель ответчика Тихонова В.М. по доверенности Самойленко С.А. в судебном заседании заявленные встречные исковые требования с учетом их уточнений поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, против удовлетворения исковых требований Мишеневой О.Н. возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск <данные изъяты> Дополнительно пояснил, что кабальности сделки нет, Мишенева О.Н. о долговых обязательствах не заявляла, необходимых документов не представляла. Долговые обязательства Мишеневой О.Н. не являются большими. Установленная в договоре стоимость квартиры является нормальной для г. Ярославля, в том числе, с учетом состояния квартиры. Установленный размер неустойки также не является признаком кабальности сделки. При этом Мишенева О.Н. сама определила дату выезда – 11 января 2024 года. Мишенева О.Н. отказалась от аккредитива, чем нарушила условия договора. Представленная оценка квартиры в размере <данные изъяты> является необоснованной. К данному отчету просит отнестись критически. В оценку не взяты квартиры на 1 этаже. Квартиры на 1 этаже стоимостью обычно ниже. Тихоновы не предъявляли жестких требований по переезду. Сумма неустойки – большая, так как это подталкивание Мишеневой О.Н. к срокам выезда из квартиры. Мишенева О.Н. услышала от соседок, что она продешевила и под видом кабальности решила не совершать сделку.

Третьи лица Тихонов К.В., Тихонова В.Е. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Мишеневой О.Н. возражали, встречные исковые требования Тихонова В.М. поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что долго искали квартиру. Объявление о продаже квартиры увидели на сайте, объявление было срочное. Был внесен задаток в размере <данные изъяты>. На сегодняшний день денежные средства, уплаченные в задаток, не возвращены. Каждый пункт договора обсуждался. Попросили представить справки о том, что Мишенева О.Н. дееспособна принимать такие решения, после чего Мишенева О.Н. сказала, что сделка отменяется. Мишенева О.Н подписала все документы, которые подтверждают, что сделка не состоялась по ее инициативе. Через день Тихонову В.М. позвонили и сказали, что готовы продолжить заключение сделки. После чего встретились в офисе «Этажей». После этого вместе поехали в ФИО2, где при Мишеневой О.Н. заключили договор, затем поехали все в МФЦ для регистрации договора. Хотели заехать в квартиру сразу после праздников, по просьбе Мишеневой О.Н сдвинули на 11-12 число. Мишенева О.Н. попросила подписать акт приема-передачи 11 числа в день освобождения Мишеневой О.Н. квартиры. Никаких объяснений, почему квартира не была освобождена в указанный срок, Мишенева О.Н. не давала. После новогодних праздников узнали, что Мишенева О.Н. отказалась от аккредитива. Почему Мишенева О.Н. отказалась от аккредитива не знает. На связь она не выходила. Риелтор ФИО4 хотела получить деньги наличными и уже после передать ключи. До февраля месяца никто не выходил на связь.

Ответчик по встречному иску Тихонова В.М. – Мишенева А.А., извещенная о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств не заявила. Ранее в адрес суда направила письменную позицию, согласно которой исковые требования Мишеневой О.Н. поддержала, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснила, что работает частным риелтором с 2010 года. С 19-20 января 2024 года знает Мишеневу О.Н. через общую знакомую. Мишенева О.Н. обратилась в тревожном состоянии. Тихонова В.М. знает с 22 января 2024 года, встречались в банке <данные изъяты> для мирного урегулирования конфликта. Мишенева О.Н. показала договор купли-продажи. Считает, что договор кабальный, так как в нем очень много штрафных санкций, дали всего 2 недели на выселение. Мишенева О.Н. была введена в заблуждение. «Этажи» хотели отправить Мишеневу О.Н. жить в квартиру в <данные изъяты> районе города, в новостройку, где невозможно жить зимой. Мишенева О.Н. не могла поехать в квартиру, в которой нет ремонта. Истица с рождения жила в центре, переезд для неё – стресс. Она не отдавала отчёт своим действиям. Ткаченко О.В. не знала, что Мишенева О.Н. отказалась от аккредитива. Мишенева О.Н. сказала, что забыла об отказе от аккредитива. Мишенева О.Н. сказала, что ей так посоветовали сделать другие юристы. Из «Этажей» Мишенева О.Н. звонила вся расстроенная. Первые переговоры были 24 января в ФИО2. ФИО4 настаивала на том, чтобы сначала Мишенева О.Н. получила деньги, а потом подписала акт приёма-передачи. Тихонов В.М. попросил составить акт приёма-передачи. Акт приёма-передачи ФИО4 переделала. Переписка не сохранена, так как ФИО4 заблокировала Тихоновых. 31 января ФИО4 звонила Тихонову К.В., прислала акт приёма-передачи. 29 января истица освободила квартиру и перевезла вещи <данные изъяты>. Истица сняла квартиру <данные изъяты> и переехала туда. Коммунальные платежи были все оплачены. Мишенева О.Н. была согласна на все, так как хотела завершить сделку. Был подписан договор с другой фирмой для покупки квартиры. Сторона покупателей умышленно затягивали процесс. Просили перевести деньги на счёт Мишеневой О.Н., было сказано, что денег не будет. Все нацелено на то, чтобы истица платила за просрочку. Оттягивание процесса происходило за счёт того, что у покупателей вечно не было денег на счетах и возможности присутствовать на сделке. ФИО4 разозлилась и сказала, что встретятся в суде. На тот момент Мишенева О.Н. жила в съёмной квартире. Тихоновы были уверены, что в суд Мишенева О.Н. не пойдёт. Мишеневой О.Н. начали угрожать. ФИО4 была в квартире. Квартира в плачевном состоянии, но её цена – <данные изъяты>. В центре города квадратный метр стоит 120 000 – 140 000 рублей. Оценщик ФИО6 выходил в квартиру и оценил её на большую сумму. На выезд обычно даётся месяц, а не 2 недели. Мишеневой А.А. ДД.ММ.ГГГГ исполнилось 18 лет. 28 января 2024 года Мишенева О.Н. выехала из квартиры. Истица снимала квартиру посуточно <данные изъяты>, вещи перевезла <данные изъяты>. Через семь дней, как сделка сорвалась и был подан иск в суд, Мишенева О.Н. вернулась обратно в квартиру. Не знает, забрала ли Мишенева О.Н. назад вещи <данные изъяты>. Переговоры закончились либо 31 января, либо 1 февраля. Квартира, которую снимала Мишенева О.Н., стоила <данные изъяты>. Дочка Мишеневой О.Н. жила с ней на съемной квартире. Нашли квартиру через агентство недвижимости. Никаких попыток связаться с «Этажами» истица не предпринимала, хотели урегулировать всё с покупателями мирно. В настоящее время Мишенева О.Н. хочет договор расторгнуть, не хочет платить штрафные санкции.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что Мишенева О.Н. хотела купить у него квартиру. <данные изъяты> Мишеневу О.Н. знает с 21 января 2024 года. ФИО4 сказала, что нет возможности выйти на сделку, так как сложилась сложная ситуация с покупателями квартиры. Мишенева О.Н. и ФИО4 смотрели квартиру и хотели её купить. ФИО7 работает агентом по недвижимости. Работает как самозанятый. Тихонова В.М. лично не знает, только со слов ФИО4 Агентство недвижимости называется ФИО8 Перед подписанием предварительного договора ФИО7 с ФИО4 обговорил его сроки. ФИО4 хотела на менее короткий срок, так как хотела выйти на сделку. Это было связано с продажей квартиры <данные изъяты>. Договорились на 2 недели, но так и не получилось. ФИО7 был готов ещё подождать, но ФИО4 сказала, что у Тихоновых нет денег для покупки. Впоследствии вышли на сделку с другими людьми. Квартира продана за <данные изъяты> Мишенева О.Н. позвонила после 3-х дней, как ФИО7 выставил квартиру на продажу. Объявление было выставлено на всех платформах. С осени на весну цены на квартиры изменились. В целом от 5% до 10 % произошло падение цен на квартиры. В квартире есть ремонт, в ней можно жить. Этаж 3 из 4, 1965 – год постройки дома.

Иные участники процесса, извещённые о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, заслышав заключение прокурора Сергеевой Е.О., считавшей, что исковые требования Мишеневой О.Н. являются необоснованными, встречные исковые требования Тихонова В.М. подлежат удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что Мишенева О.Н. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

30.11.2023 года Мишенева О.Н. заключила с ООО «Центр недвижимости и ипотеки» соглашение по продаже объекта недвижимости №44690575 по оказанию услуги по поиску лица (покупателя) заинтересованного в объекте недвижимости по адресу: <адрес> указанная заказчиком (Мишеневой О.Н.) начальная стоимость объекта составляет <данные изъяты>.

07.12.2023 года между Мишеневой О.Н. и Тихоновым К.В. было заключено соглашение о задатке, в котором определили цену объекта недвижимости <данные изъяты>.

В соответствии с распиской от 07.12.2023 года Мишенева О.Н. получила от Тихонова К.В. на основании соглашения о задатке денежные средства в размере <данные изъяты>.

Факт получения данных денежных средств в размере <данные изъяты> Мишенева О.Н. в судебном заседании подтвердила.

20.12.2023 года между Мишеневой О.Н. и Тихоновым К.В. был подписано соглашение о расторжении соглашения о задатке от 07.12.2023 года, согласно которого продавец Мишенева О.Н. обязалась возвратить покупателю Тихонову К.В. денежные средства в размере <данные изъяты>.

Вышеуказанные денежные средства Мишеневой О.Н. до настоящего времени не возвращены.

27.12.2023 года между Мишеневой О.Н. (продавец) и Тихоновым В.М. (покупатель) был заключен Договор купли-продажи, согласно которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующее недвижимого имущества – жилое помещение (квартира) <адрес> (далее - Договор).

В соответствии с п.3 договора объект недвижимости продавец продает, а покупатель покупает за цену в размере <данные изъяты>, при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Покупатель приобретает объект недвижимости за счет собственных средств.

Из пояснений ответчика Тихонова В.М., третьего лица Тихонова К.В. следует, что при определении стоимости квартиры денежные средства, переданные по Соглашению о задатке от 07.12.2023 года, с учетом соглашения о расторжении <данные изъяты>, были учтены. Кроме того, стоимость квартиры была снижена в связи с необходимостью вывоза большого количества мусора из квартиры на <данные изъяты>.

Указанные обстоятельства в судебном заседании Мишеневой О.Н. не были оспорены.

В соответствии с п.4 Договора расчеты по Договору производятся следующим образом: <данные изъяты> покупатель оплатит продавцу за счет собственных средств, посредством безотзывного, покрытого аккредитива. Срок аккредитива: 30 календарных дней.

Перечисление денежных средств для проведения оплаты по аккредитиву производится в течение 3 банковских дней с даты предоставления в Банк выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в соответствии с которым собственником объекта недвижимости является покупатель.

Обязательства покупателя по оплате цены за объект недвижимости считаются выполненными с даты поступления денежных средств на счёт продавца.

Согласно п.9 Договора в соответствии со ст.556 ГК РФ передача указанного недвижимого имущества продавцом и принятием его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи, который должен быть подписан в момент государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предоставленных договором, считается отказом от исполнения передать имущество, либо обязанности принять его. Указанное обстоятельство будет вести к расторжению договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.11 Договора покупатель приобретает право собственности, владения, пользования, распоряжения указанным недвижимым имуществом с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии со ст.223 ГК РФ.

Факт подписания Договора участниками процесса не оспорен.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Акт приема-передачи между сторонами Договора подписан не был.

Между тем, в соответствии с выпиской из ЕГРНП, в том числе, на основании заявления Мишеневой О.Н. <данные изъяты> в соответствии с Договором от 27.12.2023 года за Тихоновым В.М. 29.12.2023 года было зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

04.01.2024 года после регистрации перехода права собственности по Договору Мишенева О.Н. в ПАО Сбербанк написала заявление об отказе от использования аккредитива в сумме <данные изъяты>.

09.01.2024 года Мишеневой О.Н. в Управление Росреестра по Ярославской области было подано заявление о прекращении регистрации права собственности.

Требований о расторжении договора купли-продажи в установленном законом порядке истцом не заявлено.

Мишенева О.Н. просит признать договор купли-продажи от 27 декабря 2023 года вышеуказанной квартиры недействительным в соответствии с п.3 ст.179 ГК РФ, в связи с тем, что действовала вопреки собственной воли, в результате чего сделка заключена на крайне невыгодных условиях под воздействием стечения тяжелых обстоятельств.

Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и их использование к своей выгоде. При этом каждый из перечисленных признаков сам по себе не может служить основанием для признания сделки недействительной как кабальной. Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

В обоснование доводов иска Мишенева О.Н. сослалась на следующие обстоятельства: цена отчуждаемого имущества не соответствует рыночной стоимости, занижена; условия договора содержат условия о завышенных штрафах в случае неисполнения обязательств по Договору; срок, установленный Договором для освобождения продавцом объекта недвижимости от личного имущества не достаточный, не соответствует сроку, обычно устанавливаемому в аналогичных договорах.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что при обращении в общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости и ипотеки» Мишеневой О.Н. была определена стоимость квартиры <данные изъяты>

В последующем, в открытом доступе было размещено объявлением о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с указанием стоимости квартиры <данные изъяты>

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктами 1, 2 ст.424 ГК РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласовывая условия договора, стороны определили цену объекта недвижимости в размере <данные изъяты>.

Суду не представлено объективных доказательств, подтверждающих то, что при определении цены квартиры Мишенева О.Н. была введена в заблуждение о ее действительной стоимости.

До заключения сделки Мишенева О.Н. обратилась в ООО «Центр недвижимости и ипотеки», являющегося агентством недвижимости – специализированной организацией, осуществляющей деятельность в сфере недвижимости. При размещении объявления о продаже квартиры ее стоимость была скорректирована (увеличена) до <данные изъяты>.

Стороной истца в материалы дела представлен отчет об оценке №24816, выполненный ФИО1, согласно которого рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.12.2023 года составило округленно <данные изъяты>.

Между тем, результаты вышеуказанного отчета не свидетельствуют о том, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> была продана по значительно заниженной стоимости. Фактическая стоимость квартиры по Договору кули-продажи (с учетом задатка) составила около 90 % от рыночной стоимости, определенной вышеуказанным отчетом. Принимая во внимания принцип свободы договора, участие Мишеневой О.Н., а также агентства недвижимости при оформлении сделки, оснований для признания цены Договора чрезмерно заниженной относительно иных договоров такого вида у суда не имеется.

Из материалов дела также следует, что в конце января 2024 года Мишенева О.Н с участием риелтора ФИО4 выразила готовность подписать Акт приема-передачи квартиры, не оспаривая установленную Договором стоимость.

Кроме того, в обоснование исковых требований о кабальности сделки Мишенева О.Н. также указала на наличие земных обязательств, представив в материалы дела: выписку по кредитной карте (кредитный договор от 20.09.2022 года) ФИО9, согласно которой по состоянию на 13.05.2024 года имеется кредитное обязательство на общую <данные изъяты>; справку ФИО2 по кредитному договору от 08.11.2023 года, согласно которой полная задолженность по кредиту по состоянию на 26.04.2024 года составляет <данные изъяты>; справка о задолженности ФИО10, согласно которой сумма задолженности на 25.04.2024 года составляет <данные изъяты>; расписка в получении денежных средств от ФИО11 в размере <данные изъяты>, остаток задолженности на апрель 2024 года – <данные изъяты>. Таким образом, общая сумма задолженности составила <данные изъяты>, что само по себе не свидетельствует о стечении тяжелых обстоятельств, вынудивших Мишеневу О.Н. заключить договор купли-продажи квартиры.

В судебном заседании Мишенева О.Н. пояснила, что указанные денежные средства брала на текущие нужды, просрочек по возврату заемных денежных средств не имеет.

Кроме того, о стечении тяжелых обстоятельств Мишенева О.Н. при заключении Договора покупателю не заявляла. Напротив, в п.19 Договора подтвердила, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Доводы Мишеневой О.Н. о невозможности подписания акта приема-передачи в момент государственной регистрации договора не свидетельствуют о кабальности сделки.

Оценивая доводы истца о чрезмерно высоком размере штрафа, установленном в Договоре, суд учитывает, что неустойка и штрафные санкции, определенные сторонами при заключении Договора, являются согласованными условиями, признание сделки кабальной не влекут. При этом, данные условия Договора сами по себе не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны покупателя, поскольку не подтверждают наличие у него намерения причинить вред продавцу, добровольно согласившемуся на заключение Договора на указанных условиях.

Требований о взыскании неустойки, штрафных санкций, предусмотренных Договором, с Мишеневой О.Н. в настоящем гражданском деле не заявлено. При этом, в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ Мишенева О.Н. не лишена права заявить об уменьшении такой неустойки.

Кроме того, в судебном заседании Мишенева О.Н. подтвердила, что дата выезда из спорной квартиры была определена самой Мишеневой О.Н. и согласована с покупателем. Доказательств, свидетельствующих о том, что данный срок был установлен в Договоре помимо воли Мишеневой О.Н., в материалы дела не представлено. В последующем Мишенева О.Н. не обращалась в адрес покупателей об изменении данного срока. Из пояснений Мишеневой О.Н. следует, что отказ от получения денежных средств по Договору был связан с последующим несогласием со стоимостью квартиры.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства в совокупности, оснований для признания Договора недействительным в соответствии с положениями ст.179 ГК РФ не имеется.

В настоящее время право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за покупателем Тихоновым В.М. Судом установлено, что Мишенева О.Н. уклонилась от получения денежных средств по Договору и подписания Акта приема-передачи квартиры, в связи с чем встречные исковые требования Тихонова В.М. о возложении на Мишеневу О.Н. обязанности принять денежные средства и подписать акт приема-передачи подлежат удовлетворению.

При этом, суд принимает во внимание, что в настоящее время утрачена возможность передачи денежных средств от продавца покупателю в установленном Договором порядке, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости возложения на Мишеневу О.Н. обязанности принять от Тихонова В.М. денежные средства по договору купли-продажи от 27 декабря 2023 года, оплату произвести за счет денежных средств внесенных Тихонова В.М. на основании чек-ордеров от 02.05.2024 года, от 13.06.2024 года, обязав Управление Судебного департамента по Ярославской области выплатить указанную денежную сумму <данные изъяты> Мишеневой О.Н.

Далее, судом установлено, что Тихонов В.М. является собственником <данные изъяты> долей в праве собственности на квартир, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес> зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 27.12.2023 года.

В соответствии с п.10 Договора продавец Мишенева О.Н. обязуется освободить Объект недвижимости от личного имущества и передать Объект недвижимости с ключами покупателю до 11.01.2024 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ярославской области 29.12.2023 года.

Судом установлено, что Мишенева О.Н. по Договору купли-продажи жилое помещение не освободила, личные вещи не вывезла, ключи новому собственнику не передала.

Ответчики по встречному иску Мишенева О.Н., Мишенева А.А. членами семьи собственника спорного жилого помещения не являются, в данное жилое помещение собственником не вселялись, соглашений о пользовании спорным жилым помещением между сторонами не заключалось.

Оценив в совокупности полученные по делу доказательства и установив, что Тихонов В.М. является собственником спорного жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что Мишенева О.Н., Мишенева А.А. не имеют установленных ст.31 ЖК РФ прав пользования спорным жилым помещением. Правовых оснований пользования ответчиками по встречному иску жилым помещением, находящимся в собственности Тихонова В.М., судом не установлено.

Таким образом, Мишенева О.Н., Мишенева А.А. утратили право пользования спорным жилым помещением, подлежит выселению.

В соответствии с п.2 ст.206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Заявленный Тихоновым В.М. срок не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу для исполнения решения суда в части требований о выселении и освобождении жилого помещения от имущества является разумным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования Мишеневой Ольги Николаевны <данные изъяты> к Тихонову Вадиму Михайловичу <данные изъяты> оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Тихонова Вадима Михайловича <данные изъяты> к Мишеневой Ольге Николаевне <данные изъяты> Мишеневой Анастасии Александровне <данные изъяты> удовлетворить.

Возложить на Мишеневу Ольгу Николаевну <данные изъяты> принять от Тихонова Вадима Михайловича <данные изъяты> денежные средства по договору купли-продажи от 27 декабря 2023 года, оплату произвести за счет денежных средств внесенных Тихоновым Вадимом Михайловичем <данные изъяты> на основании чек-ордера <данные изъяты> на счет Управления Судебного департамента в Ярославской области (л/с 05711414150), обязав Управление Судебного департамента по Ярославской области выплатить указанную денежную сумму <данные изъяты> Мишеневой Ольге Николаевне <данные изъяты>.

Выселить Мишеневу Ольгу Николаевну <данные изъяты> из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Выселить Мишеневу Анастасию Александровну <данные изъяты> из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Возложить на Мишеневу Ольгу Николаевну <данные изъяты> обязанность освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от мебели и других личных вещей, подписать акт приема-передачи и передать ключи от квартиры Тихонову Вадиму Михайловичу <данные изъяты> не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента его изготовления с подачей жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Е.С. Логвинова