Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2627/2023 ~ М-1786/2023 от 31.03.2023

38RS0№-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2023 года                                                                                                    г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием представителей истца П.А,С – Ш.И,Н,, Васёва А.В.,

представителя ответчика П.Е,А, – Т.И,М,

представителя третьего лица конкурсного управляющего ООО «Малоэтажное строительство ....» П.А,В, – Т.Д.В,,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску П.А,С к П.Е,А, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, применении последствий расторжения договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец П.А,С обратился в суд с исковым заявлением к П.Е,А,, в котором с учетом уточнений просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от **/**/**** №, расположенного по адресу: ...., р....., мкр. Парк Пушкино с кадастровым номером № в связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате; применить последствия расторжения договора купли-продажи (реституцию) путем прекращения права собственности П.Е,А, и восстановления права собственности П.А,С на земельный участок, расположенный по адресу: ...., р....., мкр. Парк Пушкино с кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований истец указал, что **/**/**** между ним, П.А,С (Продавец), и П.Е,А, (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 14986 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., р....., мкр. Парк Пушкино, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка.

Согласно п. 3 Договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 15 500 000 (пятнадцать миллионов пятьсот тысяч) руб.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что Покупатель вносит оплату в следующем порядке: 1 000 000 (один миллион) руб. внесен ответчиком в качестве задатка до подписания договора купли-продажи; 5 000 000 (пять миллионов) руб. в срок до **/**/****; 5 000 000 (пять миллионов) рублей в срок до **/**/****; 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб. в срок до **/**/****.

Вместе с тем, указывает истец, в установленном в Договоре порядке оплаты ответчиком не исполнены, платеж был произведен один до подписания Договора купли-продажи в размере 1 000 000 (один миллион) руб., оставшаяся часть денежных средств в размере 14 500 000 (четырнадцать миллионов пятьсот тысяч) руб. ответчиком не произведена по настоящее время.

В соответствии с п.3.4. Договора, в случае неисполнения обязательств со стороны Покупателя по оплате очередного платежа в установленный договором срок, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата переданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены Договора.

06.10.2022 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, однако, ответа на данное уведомление не последовало, что исключает досудебное урегулирование спора.

07.03.2023, указывает истец, он обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

15.03.2023 в ответ на заявление им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, из содержания уведомления следует, что для осуществления регистрации необходимо представить дополнительно:

документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (на основании решения суда, вступившего в законную силу) либо соглашение о расторжении договора купли-продажи между П.Е,А, и П.А,С; заявление от П.Е,А, о регистрации перехода прав собственности на земельный участок.

В добровольном порядке, указывает истец, ответчик уклоняется от заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи, что в свою очередь исключает возможность урегулировать спор в досудебном порядке.

В ходе судебного заседания ответчиком в качестве подтверждения оплаты был представлен договор задатка при купле-продаже земельного участка от 14.04.2022, по предмету которого Покупатель передал, а Продавец получил задаток в размере 1 000 000 (один миллион) руб.

Пунктом 6 данного Договора предусмотрено, что в случае, если после подписания настоящего договора Покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость земельного участка, указанную в п. 3 настоящего Договора задатка, Продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток. Таким образом, по мнению истца, уплаченный ответчиком задаток возврату не подлежит.

В судебное заседание истец П.А,С не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов представителей по доверенности. Ранее в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель истца П.А,С – Васёв А.В. в судебном заседании просил требования его доверителя в редакции уточненного искового заявления удовлетворить. Подтвердил, что факт получения от П.Е,А, задатка в размере 1 000 000 руб. его доверитель не оспаривает, однако, данная сумма фактически не была получена П.А,С, была передана непосредственно Р.И,Е, в счет оплаты его посреднических услуг при совершении сделки.

Представитель истца П.А,С – Ш.И,Н, в судебном заседании также полагал, что имеются все основания для удовлетворения требований его доверителя. Задаток, полученный от П.Е,А,, возврату не подлежит, поскольку с ее стороны имело место неисполнение обязательств по оплате земельного участка.

Ответчик П.Е,А, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, ранее ходатайствовала о допуске к участию в качестве ее представителя Т.И,М Также ранее в судебном заседании суду пояснила, что готова внести полную оплату по договору купли-продажи земельного участка, однако, ей необходимы гарантии отсутствия притязаний третьих лиц в отношении земельного участка.

Представитель ответчика П.Е,А, – Т.И,М в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований истца в части расторжения договора купли-продажи земельного участка, однако, полагал, что уплаченная П.Е,А, сумма в размере 1 000 000 руб. должна быть возвращена. Дополнительно суду пояснил, что П.Е,А, была намерена исполнить условия договора в части оплаты приобретаемого земельного участка, однако, не сделала это только по причине того, что в отношении земельного участка начались притязания третьих лиц.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО «Малоэтажное строительство Иркутской области» П.А,В, – Т.Д.В, в судебном заседании полагал, что требования истца подлежат удовлетворению.

Третье лицо К.Д.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснил, что он от имени П.А,С заключал договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2022 с П.Е,А, Последняя во исполнение условий договора передала Р.И,Е, денежные средства в размере 1 000 000 руб.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся сторон, третьего лица, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей сторон, ранее заслушав пояснения истца, ответчика, третьего лица, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с учетом требований ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований исходя из следующего.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 454 ГК РФ продавец обязан передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязан принять и оплатить за товар определенную денежную сумму.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что **/**/**** между П.А,С (Продавец) в лице К.Д.А., действующего на основании доверенности ....3 от **/**/****, и П.Е,А, (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 14986+/-43 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, иркутский район, р....., мкр. Парк Пушкино, кадастровый №, предназначенный для земель населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка (п. 1.1. Договора).

Пунктом 1.5. Договора предусмотрено, что с момента передачи земельного участка Покупателю до его оплаты земельный участок признается находящемся в залоге Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате земельного участка.

Цена Договора было согласована сторонами в п. 3.1. Договора и составила 15 500 000 руб. При этом п. 3.2. Договора определено, что Покупатель вносит оплату по настоящему Договору в следующем порядке:

1 000 000 руб. внесен Покупателем как задаток на основании Договора задатка при купли-продаже земельного участка от **/**/**** до подписания настоящего Договора (п. 3.2.1. Договора);

5 000 000 руб. в срок до 29.04.2022 (п. 3.2.2. Договора);

5 000 000 руб. в срок до 30.05.2022 (п.3.2.3. Договора);

4 500 000 руб. в срок до 27.06.2022 (п. 3.2.3.Договора).

Указанный Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области.

Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 05.08.2022 подтверждается, что право собственности П.Е,А, на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке 29.04.2022. В отношении земельного участка 29.04.2022 в ЕГРН внесено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу П.А,С

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что 14.04.2022 на основании договора задатка при купле-продаже земельного участка, заключенного между П.А,С и П.Е,А,, последней передан задаток в размере 1 000 000 руб. в целях фиксации намерений Сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продажи объекта недвижимости (п. 1 Договора задатка).

Факт внесения П.Е,А, во исполнение условий Договора денежной суммы в размере 1 000 000 руб. истец П.А,С в лице своих представителей в ходе рассмотрения дела не оспаривал, указывая на то, что фактическая данная сумма была получена не им, а посредником; данная сумма не подлежит возврату, поскольку была внесена в качестве задатка, при этом условия Договора купли-продажи не исполнены П.Е,А,

Доказательств внесения по договору купли-продажи земельного участка № от 27.04.2022 денежных средств в большем размере, в том числе в суммах и в сроки, установленные Договором, ответчиком П.Е,А, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены в том числе из показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств (абзацы первый и второй части 1 статьи 55 ГПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).

В соответствии с п. 1, 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований П.А,С в части расторжения договора купли-продажи земельного участка № от **/**/****, заключенного с П.Е,А,, исходя из того, что он, как Продавец, не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ **/**/****), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от **/**/**** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Указанное нарушение условий договора со стороны ответчика порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. В свою очередь, ответчик вправе получить уплаченную по договору сумму.

Учитывая установленный в ходе рассмотрения дела факт передачи П.Е,А, в счет исполнения условий Договора денежной суммы в размере 1 000 000 руб., суд полагает возможным взыскать данную сумму с П.А,С в пользу П.Е,А, в качестве последствия расторжения указанного Договора.

Доводы представителей истца П.А,С – Васёва А.В., Ш.И,Н,, о том, что данная сумма не подлежит возврату в силу п. 6 Договора задатка от 14.04.2022, суд оценивает критически.

Так, п. 6 Договора задатка о 14.04.2022 предусмотрено, в случае если подписания настоявшего Договора Покупатель отказывается от заключения Основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость земельного участка, указанную в п. 3 настоящего Договора задатка, Продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток.

Пунктом 3 Договора задатка согласована стоимость земельного участка в 15 000 000 руб.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 ГК РФ предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлен факт заключения между П.А,С и П.Е,А, договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2022 по цене 15 000 000 руб., в которую входил в том числе 1 000 000 руб., внесенный П.Е,А, на основании договора задатка при договоре купли-продажи земельного участка, что прямо предусмотрено условиями Договора от 27.04.2022, учитывая, что факт внесения П.Е,А, суммы в размере 1 000 000 руб. во исполнение указанных условий Договора от **/**/****, Договора задатка от 14.04.2022 сторонами не оспаривался, суд приходит к выводу, что переданная П.Е,А, денежная сумма в размере 1 000 000 руб. при расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2022, заключенного с П.А,С, является неосновательным обогащением П.А,С, в связи с чем, подлежит взысканию с П.А,С в пользу П.Е,А,

Позицию представителей истца о том, что сумма в размере 1 000 000 руб. фактически их доверителю не передавалась, была получена Р.И,Е, в качестве оплаты его услуг как посредника при заключении сделки, суд оценивает критически, исходя из того, что Р.И,Е, стороной спорных правоотношений не является. Все взаимоотношения между П.А,С и Р.И,Е, находятся за рамками предмета и основания заявленных требований.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя П.Е,А, и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:06:011224:4074 продавца П.А,С

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                          РЕШИЛ:

    Исковые требования П.А,С к П.Е,А, – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от **/**/****, заключенный между П.А,С и П.Е,А, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., р....., мкр. Парк Пушкино.

Применить последствия расторжения договора купли-продажи земельного участка № от **/**/****:

возвратить в собственность П.А,С земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., р....., мкр. Парк Пушкино;

взыскать с П.А,С, **/**/**** г.р., уроженца .... в пользу П.Е,А, денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 10 августа 2023 года.

Судья:                                                                                           О.В. Недбаевская