Дело № 2-4681/2022
УИД 23RS0058-01-2022-006838-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 декабря 2022 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кирсова О.В. к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании объекта недвижимости (здания) нежилым, изменении вида разрешенного использования земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Кирсов О.Е. обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в котором просит признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером № нежилыми зданием; определить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии внести соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости; признать вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № соответствующим виду разрешенного использования «Предпринимательство»; определить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для внесения соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН. На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общей площадью 1 446,9 кв.м, назначение – жилое, наименование - жилой дом, которое также принадлежит на праве собственности Кирсову О.Е., что подтверждается выпиской из ЕГРН. В ходе эксплуатации здания истцом были произведены изменения жилого дома в соответствии с требованиями к нежилым зданиям, при этом в ходе работ не были затронуты несущие конструкции здания, не допущено превышение предельных параметров разрешенного строительства. Изменения подтверждаются техническим планом от 02 июня 2022 г. Соответствие здания признакам, характерным для нежилых, подтверждается заключением специалиста ООО «Эксперт Консалтинг» от 01 июля 2022 г. №№. В соответствии с данными ИСОГД №<данные изъяты> от 04 февраля 2022 г. 98% земельного участка истца расположены на территории «Ж-1» - застройка индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров», одним из основных разрешенных видов использования которого является «Предпринимательство». Отмечает, что собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Указывает, что в административном порядке признать объект недвижимости нежилым зданием не представляется возможным, поскольку акт органа местного самоуправления, регулирующий данную процедуру, признан недействующим. На письменные обращения истца был получен ответ, что порядок изменения назначения и критерии определения такой возможности в отношении зданий федеральным законодательством не урегулирован, в связи с чем изменить назначение дома на нежилое невозможно. В связи с чем у истца не имеется других способов реализации своих прав, кроме обращения в суд.
В судебное заседание истец Кирсов О.Е. не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца Кирсова О.Е. – Медведева Ю.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в иске. Дополнила, что истец планирует использовать здание для сдачи в аренду помещений. Истец не является застройщиком здания, оно было построено в 2006 г., когда не действовали нормы о получении разрешения на строительство апартаментов. Более того, сведений о том, что истец намеревается использовать здание под апартаменты, не имеется.
Представитель ответчика муниципального образований городской округ город-курорт Сочи Бойко Д.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что назначение объекта, возведенного на земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. Отметил, что площадь имеющегося на земельном участке объекта недвижимости превышает предельно допустимые для ИЖС. Указал, что в настоящее время предусмотрен порядок для получения разрешения на строительство апартаментов. В связи с чем полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в г.Сочи в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и своевременно о месте и времени рассмотрения дела, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которой каждый имеет право на судебное разбирательство в разумные сроки, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 5 от 10.10.2003 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации», суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что на земельном участке, принадлежащем истцу, расположено здание с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общей площадью 1 446,9 кв.м, назначение – жилое, наименование - жилой дом, которое также принадлежит на праве собственности Кирсову О.Е., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 13-15). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 17 мая 2022 г.
По утверждению Кирсова О.Е., в ходе эксплуатации здания истцом были произведены изменения жилого дома в соответствии с требованиями к нежилым зданиям, при этом в ходе работ не были затронуты несущие конструкции здания, не допущено превышение предельных параметров разрешенного строительства. Изменения подтверждаются техническим планом от 02 июня 2022 г. (л.д. 16-30).
Решением Центрального районного судом города Сочи 20 мая 2016 г. по административному делу №2а-2871/2016 удовлетворен иск первого заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора города Сочи к администрации города Сочи о признании нормативного акта недействующим в части. Решение вступило в законную силу.
Данным судебным актом признан недействующим раздел 5 постановления администрации города Сочи от 27 июня 2013 года № 1366 «Об утверждении Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и многоквартирных жилых домах и перевода нежилых здании в жилые и жилых домов в нежилые здания на территории города Сочи».
Администрацией города Сочи 16 ноября 2017 г. издано постановление «Об отмене некоторых муниципальных правовых актов администрации города Сочи, связанных с согласованием переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, выполненных без соответствующего разрешения органа местного самоуправления» № 1970, которым постановление от 27 июня 2013 г. № 1366 отменено.
В ответе заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи Сергиенко О.И. от 16 августа 2022 г. истцу отказано в переводе вышеуказанных зданий в нежилые, указано на отсутствие федерального правового регулирования перевода жилых зданий в нежилые.
Отсутствие административного регламента подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.
Таким образом, Кирсов О.Е. не может реализовать иным способом свое право на изменение назначения принадлежащих ему объектов – жилых домов на нежилые здания, в ином порядке, кроме судебного.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся в том числе жилой дом и его часть. Ни в ст. 16, ни в ст. 23 Жилищного кодекса РФ нет указания на то, что возможность перевода индивидуального жилого дома в нежилые помещения исключена.
В судебном заседании исследовано заключение специалиста ООО «Эксперт консалтинг» от 01 июля 2022 г. №647-07-22, которым установлено следующее (л.д. 53-102).
Фактически, на земельном участке площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером № расположен 3-х этажный объект капитального строительства. Конструктивная схема здания: рамный каркас из монолитного ж/б со стеновым заполнением из каменной кладки. Пространственная жесткость здания на действие сейсмических нагрузок обеспечена совместной работой элементов каркаса, монолитных ж/б колон, стен, ригелей и жестких дисков перекрытий. Заполнение каркаса: кладка из керамзитобетонных блоков. Колонны, плиты перекрытия монолитные железобетонные. Лестничные площадки и марши монолитные, перегородки выполнены из керамзитобетонных блоков. Фактические характеристики объекта капитального строительства с кадастровым номером №: количество надземных этажей – 3, подземных – 0; этажность – 3; общая площадь здания – 1446,9 кв.м; высота – 9; площадь застройки – 493,8 кв.м.
Согласно указанному заключению конструкции исследуемого объекта капитального строительства в целом соответствуют требованиям <данные изъяты> «Строительство в сейсмических районах», <данные изъяты> «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам. Устройство монолитных конструкций исследуемого объекта производилось без существенных нарушений требований и соответствует СП 70.13330.2012. «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями №1, 3, 4). Исследуемый объект, соответствует требованиям п. 4.3, 8.1, 8.6, 8.8 СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, по противопожарным расстояниям между зданиями (с Изменениями № 1,2), статье 7 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент зданий и сооружений». Эвакуационные пути и выходы». соответствуют требованиям <данные изъяты> «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Исследуемое здание с кадастровым номером № соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям.
В судебном заседании в качестве специалиста допрошена Прошкина Е.Н., проводившая вышеуказанное исследование, при этом судом ей были разъяснены права и ответственность, предусмотренные ст.188 ГПК РФ, о чем отобрана подписка, она подтвердила правильность выводов исследования, а также, что объекты соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям.
Указанное заключение специалиста соответствуют требованиям ст. 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, выполнено уполномоченным на его проведение лицом, квалификация которого подтверждена, оснований для назначения экспертизы по делу не имеется в связи с отсутствием каких-либо противоречий и не изученных вопросов в исследованном заключении специалиста. Оснований не доверять указанным доказательствам у суда не имеется, поскольку они отвечают требованиям достоверности, допустимости и относимости. Сведений, опровергающих их, в материалах дела не имеется. Сторонами выводы специалиста под сомнение не ставились, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлялись.
Таким образом, выводы специалиста подтверждают, что исследуемые здания соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым.
Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Как указывалось ранее, принадлежащий Кирсову О.Е. земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-1, в число основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства которого входит «Предпринимательство (код 4.0)», предусматривающий размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
Соответственно, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне, допускающей ведение на ней предпринимательской деятельности, и, соответственно, размещение связанных с предпринимательской деятельностью объектов капитального строительства.
Вопреки доводам представителя стороны ответчика здание поставлено на кадастровый учет в площади, указанной в ЕГРН, оно введено органом муниципальной власти в эксплуатацию, требований о признании здания самовольной постройкой администрацией города не предъявлялось, в связи с этим у суда нет оснований считать, что для территории Ж?1 нарушен градостроительный регламент.
Учитывая вышеуказанные нормы права, а также фактическое использование объектов как нежилых, принимая во внимание отсутствие административного регламента органа местного самоуправления, суд считает требования иска о признании объекта недвижимости (здания) нежилым подлежащим удовлетворению.
Также судом установлено, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.10-12). Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке 28 сентября 2021 г. на основании договора купли-продажи от 20 сентября 2021 г. Ограничений (обременений) прав не зарегистрировано.
В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года №540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).
Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.
Согласно сведениями ИСОГД на земельный участок с кадастровым номером №, указанный объект недвижимости в соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. №202 на 98% расположен в территориальной зоне «Ж-1» - застройка индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров и «Р-3» - зона природных территорий ограниченного использования. К основным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне «Ж-1» относится «Предпринимательство» (код 4.0).
Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
В силу п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Таким образом, земельный участок не может одновременно находиться в границах двух и более территориальных зон.
Как следует из выписки ЕГРН на земельный участок истца, кадастровый номер объекту недвижимости присвоен 14 сентября 2005 г., в то время как Правила землепользования и застройки города-курорта Сочи утверждены 29 декабря 2009 г. Из чего следует, что границы уже существовавшего земельного участка с кадастровым номером № не были учтены с надлежащей точностью при определении границ территориальных зон.
Более того, согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч.8). Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (ч.9).
Сведений о том, что использование земельного участка истца в соответствии с испрашиваемым видом разрешенного использования опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия в материалах дела не имеется, ответчиком о наличии таких обстоятельств не заявлялось.
Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.
При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении требований об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «Предпринимательство».
В целях исполнимости настоящего решения суд полагает возможным определить, что оно является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Кирсова О.В. к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании объекта недвижимости (здания) нежилым, изменении вида разрешенного использования земельного участка – удовлетворить.
Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общей площадью 1 446,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, земельный участок №4, нежилым зданием.
Определить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на основании решения суда, без истребования дополнительных документов внести соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в части наименования и назначения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общей площадью 1 446,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> указав:
- назначение объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № – «Нежилое»;
- наименование объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № - «Нежилое здание»;
- вид разрешённого использования объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № – «Нежилое».
Признать вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> соответствующим виду разрешенного использования «Предпринимательство».
Определить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на основании решения суда, без истребования дополнительных документов внести соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в части вида разрешенного использования, указав: вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «Предпринимательство».
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2022 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко